Cámara Civil y Comercial (Sala II) de Azul. Usucapión entre condóminos. Falta de prueba de la interversión del título de la posesión.
Irrelevancia de los allanamientos y de la rebeldía de los demandados. Rechazo de la demanda de prescripción adquisitiva.

Con fecha 18 de Mayo de 2021, la Cámara Civil y Comercial (Sala II) de Azul, en la causa n°65263 “Bolpe Nélida Liliana y otro/a c/
Herederos de Bolpe Anibal Andrés s/ Prescripción Adquisitiva Decenal”, confirmó la sentencia que rechazó la demanda de usucapión
entre condóminos, por considerar que no se probó la interversión del título de los actores, desestimando a tal fin los allanamientos y
la rebeldía de los demandados, los cuales, sin embargo, podrán ser considerados en el juicio de escrituración que podrá promoverse.  


Causa nº: 2-65263-2019  
"BOLPE NELIDA LILIANA Y OTRO/AC/ HEREDEROS DE BOLPE ANIBAL ANDRES S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA DECENAL (DOM. INMUEB.) "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 2 - AZUL  

Sentencia Registro nº:  .............  Folio: ............. 
 
En la ciudad de Azul, a los dieciocho días del mes de Mayo del año Dos Mil Veintiuno, celebrando Acuerdo Telemático (Acuerdo 3975/2020),
los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores María Inés Longobardi y
Víctor Mario Peralta Reyes (arts. 47 y 48 Ley 5827), encontrándose en uso de licencia al momento del sorteo el Dr. Jorge Mario Galdós
(Resolución SS 5374 del 14/12/2020), con la presencia virtual del Sr. Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos
caratulados: “Bolpe Nélida Liliana y otro/a c/ Herederos de Bolpe Anibal Andrés s/ Prescripción Adquisitiva Decenal” (causa
n°65.263), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó
que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi. 
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-C U E S T I O N E S-

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto el 22/08/2019          
         contra la sentencia de fecha 28/06/2019?
2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-V O T A C I O N-

                         A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
         I. Nélida Liliana Bolpe y Jorge Enrique Bolpe promovieron demanda de prescripción adquisitiva decenal -usucapión- contra los
herederos de Aníbal Andrés Bolpe y Delia Martina Duarte de Bolpe, con relación al cincuenta por ciento (50%) indiviso del inmueble rural
identificado con la matrícula 5607 del Partido de Azul, con una superficie de 8 has, 24 as, 73cas. Los actores accionan en su carácter de
herederos de Osvaldo César Bolpe y Nélida Ángela Trellini de Bolpe, lo que acreditan con la declaratoria de herederos de fs.99 y con la
causa agregada por cuerda que se caratula “Bolpe Osvaldo César s/sucesión”, expediente n° 27.461. Aclararon que en estas sucesiones
se adjudicaron los derechos de la presente usucapión, compensando con otro bien al otro heredero declarado Osvaldo Eduardo Bolpe
(fs.102/102vta.).
Del informe de dominio que se allega con la demanda, surge que los titulares de dominio del referido inmueble son los cónyuges Aníbal
Andrés Bolpe y Delia Martina Duarte, con una proporción de ½ (50%), y los cónyuges Osvaldo César Bolpe y Nélida Ángela Trellini, con
la misma proporción de ½ (50%), quienes adquirieron el bien por compraventa de fecha 16-2-1968, mediante escritura otorgada ante el
Escribano Néstor M. Ronchetti (ver fs.12/13vta.).
Expresaron los actores en su demanda que, en el año 1969, su padre -Osvaldo César Bolpe- adquirió el cincuenta por ciento (50%)
indiviso del inmueble, del cual eran titulares el matrimonio conformado por Aníbal Andrés Bolpe y Delia Martina Duarte de Bolpe (su
hermano y cuñada, respectivamente). Sostuvieron que, de ese modo, su padre -Osvaldo César Bolpe- completó el dominio sobre el 100% del
inmueble, y que la operación se formalizó mediante boleto de compraventa suscripto por las partes, abonándose la totalidad del precio
acordado. Dijeron que en esa oportunidad se designó a la Escribanía Scabuzzo para la escrituración, pero ese acto nunca se cumplió.
También señalaron que el boleto de compraventa quedó destruido durante la inundación que hubo en Azul a fines de abril de 1980, y que
Aníbal Andrés Bolpe falleció el día 29 de junio de 1972 (fs.102vta./103).
Recalando en la materia del presente juicio de usucapión, alegaron los accionantes que, a partir del año 1969, Osvaldo César Bolpe
poseyó en forma pacífica y permanente la totalidad de la parcela objeto de usucapión, anexándola en un único establecimiento con otra
parcela que ya tenía en forma exclusiva. Afirmaron que una vez adquirida la parte indivisa a su hermano Aníbal Andrés Bolpe, su padre
-Osvaldo César Bolpe- demolió una construcción existente en el lote objeto de usucapión, en razón de que no eran necesarias dos
viviendas. Expresaron los actores que, al fallecer su padre en el año 1985, esa posesión la continuó su madre Nélida Ángela Trellini de
Bolpe, que falleció en el año 1996, y a partir de este momento y hasta la actualidad es ostentada por ellos a título de dueños, en forma
continua e ininterrumpida, pública y pacífica, abonando todos los servicios y tasas correspondientes. Señalaron que “han utilizado el
inmueble para actividades de producción agropecuaria, y también han efectuado reparaciones que fueron necesarias en alambrados y otro tipo
de mejoras. Nunca se vio turbada o interrumpida por ningún tipo de reclamo, intimación por medio fehaciente o demanda reivindicatoria de
cualquier tipo” (fs.103/103vta.; el destacado es propio). 
                    Ya en los tramos finales de su demanda, argumentaron los actores que “esos actos de disposición como propietario
exclusivo que se producen a partir del año 1969, en particular la ya señalada demolición de la vivienda que existía en la parcela, así
como la utilización productiva y el pago de los tributos, conforman la interversión del título, que suele exigirse como recaudo para
quienes son condóminos de un inmueble” (fs.104; lo resaltado me pertenece). Y si bien la demanda se articuló como prescripción
adquisitiva decenal, en la parte final de su demanda los actores hicieron constar, a todo evento, que también se habrían cumplido los
plazos de la prescripción vicenal (arts.4015 y concs. del Cód. Civil), “que habilitan igualmente a considerar operada la prescripción
adquisitiva aún cuando no se considere acreditada la existencia de un boleto de compraventa” (fs.104/104vta.).
II. Una vez radicada la demanda se pusieron en marcha los trámites pertinentes para la citación de los herederos de los demandados,
partiendo de la base del denunciado fallecimiento de Aníbal Andrés Bolpe y Delia Martina Duarte de Bolpe (fs.106 y sgtes.). Fue así que
se llevaron a cabo numerosas diligencias para contar con las constancias de los juicios sucesorios que resultaban de interés, tras lo cual,
algunos de los herederos fueron declarados en rebeldía, mientras que otros se allanaron a la demanda.
Así se tiene que a fs.121/123, consta el testamento por acto público otorgado por Delia Martina Duarte de Bolpe, quien instituyó como
único y universal heredero de todos sus bienes a José María Eseverri. Por su parte, a fs.128/129 obra copia de la declaratoria de
herederos dictada en el juicio: “Bolpe Aníbal Andrés. Sucesión”, de la que resulta que al causante le heredaron su madre Matilde
Benita Bidonde de Bolpe y su esposa Delia Martina Duarte, sin perjuicio de los derechos de ésta en los bienes gananciales de la sociedad
conyugal. A su vez, a fs.149/149vta., luce la copia de la declaratoria de herederos dictada en el juicio: “Bidonde de Bolpe Matilde
Benita. Sucesión”, de la que surge que a la causante le heredaron sus hijos Héctor René, Edberto Mario y Osvaldo César Bolpe y
Bidonde; su nieta María Matilde Bolpe y Orliacq, por representación de su padre e hijo premuerto de la causante Raúl Angel Bolpe y
Bidonde; y su nuera Delia Martina Duarte de Bolpe, viuda de Anibal Andrés Bolpe y Bidonde, hijo premuerto de la causante, ésta última a
los fines de participar en la herencia en la medida dispuesta en el art.3576 bis del Código Civil.
Realizadas las pertinentes citaciones se tiene que José María Eseverri -heredero testamentario de Delia Martina Duarte de Bolpe- fue
declarado en rebeldía a fs.166. También fue declarado rebelde Osvaldo Eduardo Bolpe (fs.189), quien es hermano de los actores y fue
indicado por éstos como desinteresado por compensación con otros bienes (ver apartado I de este voto, primer párrafo). También se cuenta
con los allanamientos incondicionados de María Matilde Bolpe -hija de Raúl Angel Bolpe y Bidonde- (fs.172), y de los herederos de Héctor
René Bolpe y Bidonde: Ángela Alberola (fs.207), Iris Bolpe (fs.209), Anahí Bolpe (fs.211) y Héctor Ricardo Bolpe (fs.213). 
                    Por último, consta la declaratoria de herederos dictada en la sucesión de Edberto Mario Bolpe y Bidonde, de la que
resulta que son sus herederos sus sobrinos Jorge Enrique Bolpe y Nélida Liliana Bolpe -o sea, los actores del presente juicio de
usucapión-, y sus sobrinos Iris Raquel Bolpe, Anahí Bolpe y Héctor Ricardo Bolpe -o sea, quienes se allanaron a la demanda de autos
según lo dicho en el párrafo anterior- (fs.352/355vta.).
III. Transitada la etapa probatoria se arribó al dictado de la sentencia de la anterior instancia, donde se desestimó la demanda de
prescripción adquisitiva promovida por los actores, con costas a su cargo (fs.365/382).
Para arribar a esta decisión, sostuvo el juzgador que en supuestos como el de autos donde la prescripción adquisitiva es alegada contra
condóminos, la ponderación de los medios probatorios producidos debe ser aún más rigurosa, agregando que la cuestión crucial no es
acreditar la posesión sino los actos posesorios individuales e inequívocos de exclusión del otro condómino (fs.371). Dijo que el plazo
de veinte años previsto en el art.4015 del Código Civil, comenzará a transcurrir desde que el condómino exteriorizó su intención de
intervertir el título originario y comenzar a poseer para sí y en forma exclusiva la totalidad del bien inmueble (fs.371vta.). Y luego de
analizar la prueba rendida en autos, concluyó sosteniendo que el escaso material probatorio producido no permite contar con elementos
determinantes que permitan vislumbrar que luego de la adquisición en condominio se han efectuado actos inequívocos de exclusión de los
restantes propietarios, durante el lapso de tiempo exigido por la ley y con arreglo a lo dispuesto por el art.24 de la ley 14.159; por lo
que no cabe más que desestimar la acción intentada (fs.373/376).
IV. La referida sentencia fue apelada por los actores, quienes en esta instancia expresaron sus agravios mediante el escrito electrónico
presentado el día 21/11/2020.
Señalaron los actores en su pieza recursiva que, aunque quien ejerce la posesión pudiera por otras vías obtener el reconocimiento de
su derecho, por ejemplo, merced a exigir el cumplimiento de contratos o el encadenamiento de sucesiones con los distintos herederos,
transmitiendo en cada una de ellas una parte del inmueble, igualmente está facultado para lograr el perfeccionamiento de su derecho por
vía de la prescripción adquisitiva, obteniendo la escrituración y la inscripción registral. Asimismo, destacaron el silencio y el
allanamiento de los demandados, puntualizando que en ambos casos se está reconociendo la existencia de una operación de compraventa de la
parte indivisa, el pago del precio, la interversión del título que los actores ejercen a título de dueños, y el ejercicio de la
posesión continua y ostensible, lo que, además, constituye un reconocimiento expreso de quienes se allanan, por las respectivas porciones
dominiales. Alegaron los accionantes que, en las circunstancias del proceso, no existe interés público alguno a defender y, en todo caso,
las probanzas reunidas demuestran que las partes -actores y demandados- ejercen derechos legítimos, sin utilizar el proceso para un
propósito indebido. De este modo, los apelantes concluyeron aseverando que la sentencia que invoca un interés público etéreo que no
describe ni argumenta -y que no existe-, es un acto antifuncional, porque deja de lado vanamente el interés de los justiciables.
Habiéndose cumplimentado en esta alzada todos los trámites de rigor y practicado el sorteo de ley, han quedado estos actuados en
condiciones para el dictado de la presente sentencia. 
V. Tal como se desprende de la reseña efectuada en el apartado I, los actores Nélida Liliana Bolpe y Jorge Enrique Bolpe, en su
carácter de herederos de los condóminos Osvaldo César Bolpe y Nélida Ángela Trellini -titulares del 50% indiviso del inmueble objeto de
autos-, promovieron demanda de prescripción adquisitiva del dominio contra los herederos de los otros condóminos Aníbal Andrés Bolpe y
Delia Martina Duarte de Bolpe -titulares del restante 50% indiviso-. Para sustentar su demanda, los actores aseveraron que su padre -Osvaldo
César Bolpe- adquirió el 50% indiviso del inmueble que aquí se pretende usucapir y que correspondía a Aníbal Andrés Bolpe y a Delia
Martina Duarte de Bolpe, mediante un boleto de compraventa celebrado en el año 1969, el cual fue destruido por la inundación; señalando
que nunca pudo cumplimentarse la pertinente escrituración.
Pero a pesar de la suerte fallida que habría tenido la formalización de la invocada compraventa, los actores sustentaron su demanda de
prescripción adquisitiva del dominio, en la circunstancia de que, primero su padre y luego sus sucesores, poseyeron el inmueble con ánimo
de dueños durante el plazo legal -tanto decenal como vicenal-, en forma continua e ininterrumpida, pública y pacífica, abonando todos los
servicios y tasas correspondientes. Asimismo, enumeraron los actos posesorios que habrían llevado a cabo sobre el inmueble, refiriendo a la
demolición de una vivienda existente en el lote objeto de usucapión, a la utilización del inmueble para actividades de producción
agropecuaria, y a reparaciones que fueron necesarias en alambrados y otro tipo de mejoras. Y así afirmaron que estos actos de disposición
que se produjeron a partir del año 1969, en particular la señalada demolición de la vivienda que existía en la parcela, así como la
utilización productiva y el pago de los tributos, conformaron la interversión del título que se exige en los casos de usucapión entre
condóminos de un inmueble.
En el caso se está ante una usucapión entre condóminos, quienes también son familiares -salvo el caso del heredero testamentario
José María Eseverri-. Y, además, se advierte la existencia de una buena relación personal entre los litigantes, a punto tal que la
mayoría de ellos se ha allanado incondicionalmente al progreso de la demanda. Es así que en el presente caso no se ha suscitado ninguna
clase de controversia, sino que sólo se está ante la pretensión de los actores de regularizar la titularidad del dominio sobre el
inmueble, la cual -según su postura procesal- les debe ser asignada en exclusividad, porque su padre -Osvaldo César Bolpe- adquirió en
vida la mitad indivisa que correspondía a su hermano Aníbal Andrés Bolpe y a su cuñada Delia Martina Duarte de Bolpe (si bien el boleto
de compraventa que instrumentaría dicha operación, no pudo ser allegado a los autos por haberse destruido).
Pero lo que sucede es que la acción de usucapión promovida por los accionantes está sometida al cumplimiento de rigurosos recaudos,
pues exige la exteriorización de la intención de poseer de forma exclusiva respecto de los demás propietarios. Ello así porque los
derechos que otorga el condominio sobre la cosa pueden confundirse con la posesión ejercida sobre la totalidad del inmueble, puesto que,
según lo dispone el art.2684 del Código Civil, “todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que
no la deteriore en su interés particular”. Tal como se ha señalado en doctrina, “los condóminos tienen la coposesión de la cosa
(arts.2408 y 2409), lo que implica el derecho de disfrute de la totalidad de ella” (conf.  Código Civil y leyes complementarias, director
Zannoni, coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 11, pág.332). De manera tal que quien pretende adquirir por usucapión, debe probar la
interversión del título originario mediante el cual comenzó a poseer el inmueble y dicha prueba requiere especial rigor en su
apreciación por parte del juzgador (conf. arts.2353, 2373, 2377, 2384, 2407, 2408, 2409, 2410, 2458, 2508, 2673, 2675, 2676, 2680, 2684,
4015 y ccs. del Cód. Civil; esta Sala, causa n° 61.330, “Ballarena”, sentencia del 29-5-2017).
Se prosiguió señalando en dicha causa n° 61.330, que “sobre esta cuestión expresó el máximo tribunal provincial que “quien
posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los derechos de otro no puede invocar la posesión exclusiva sobre el inmueble
porque lo impide su causa possessionis, que admite la concurrencia de otros derechos en común. El a quo ha considerado, con acierto, que
los actores no han acreditado la interversión de su título, o sea, que no han mudado la causa de su posesión. Y ello ocurre solamente
cuando manifiestan por actos exteriores la intención de privar al restante poseedor de disponer de la cosa y cuando sus actos producen ese
efecto” (S.C.B.A, Ac. 39.746, del 8/11/88 “Martínez…”; Cám. Civ. y Com. Segunda, Sala III, de La Plata, causa 118.986, del 6/10/15
“Mansilla…”). 
                     El caso “Mansilla” citado presenta similitud con estas actuaciones por tratarse de una usucapión entre
condóminos; allí se expresó que “no sólo ha de invocarse y probarse una posesión animus domini munida de todos y cada uno de los
caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino
que, en el mismo inicio de ella ha de existir un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual
su antigua y legítima coposesión mudó a una posesión ilegítima, pero exclusiva y excluyente de toda otra, o mejor aún, en el
fundamento de la pretensión cobra singular relevancia la interversión que el mismo hace de su originario título de coposeedor o poseedor
promiscuo, por el de exclusivo y único poseedor” (Cám. Civ. y Com. 2da., Sala III, La Plata, causa 118.986 cit.).
                     En esta misma línea doctrinal se enrola Zannoni quien expresó que “el condómino no es poseedor a título precario,
como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676, Cód. Civ.) y puede gozar de la cosa
común conforme el destino de ella (art. 2684). De tal modo los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el
usucapiente no son suficientes en el caso del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los
otros condóminos…” (cfr Cámara Nacional Civil, Sala F, sent. del 28/5/10 “Cassinelli…”, La Ley Online, AR/JUR/21313/2010; ver
también: Molina Quiroga, Eduardo “Usucapión, condominio y cesión de derechos”, La Ley 2011-B, pág. 281). 
          En consecuencia, el actor debe acreditar que los copropietarios tomaron conocimiento de su intención de prescribir la totalidad
del inmueble sin que pueda existir ninguna clase de duda al respecto, dado que los actos del usucapiente podrían confundirse con el
ejercicio de los derechos que la ley otorga al condómino sobre la cosa común (art. 2676 ss. y cdtes. del Cód. Civ.).
VI. Partiendo de la base de las consideraciones vertidas en el apartado anterior, procederé al análisis de la prueba aportada al
presente proceso de usucapión; adelantando mi opinión adversa al progreso del recurso de apelación interpuesto por los actores.
       Los accionantes pretenden usucapir la mitad indivisa del inmueble objeto de autos, alegando que en virtud del aludido boleto de
compraventa que se habría celebrado en el año 1969, su padre -Osvaldo César Bolpe- adquirió esa porción indivisa a los otros
condóminos y, a partir de allí, comenzó a poseer el bien en forma exclusiva, realizando diversos actos posesorios que indicaron en su
demanda y que pasaré a analizar seguidamente.
      1. En primer lugar, los actores alegaron el pago de todos los servicios y tasas correspondientes a la finca, en prueba de lo cual
allegaron comprobantes de pago del impuesto inmobiliario y de la tasa municipal (fs.15/98). Ahora bien, siendo los actores propietarios de
una porción del inmueble (50%), el pago de impuestos no exterioriza su voluntad de excluir a los otros condóminos, ya que constituye el
ejercicio regular de un derecho del copropietario (arts.2676, 2684, 2685, 2686 y ccs. del Cód. Civil). 
                             En este sentido, se ha dicho que “el pago de impuestos realizado en forma exclusiva por uno de los
condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando él mismo era uno de los
únicos coposedores que tenían el uso y goce exclusivo de la cosa común, casa familiar, desde años atrás. En tales casos, la normal
tolerancia de los demás comuneros -generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir
durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el
o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hace cargo de tales pagos” (Areán Beatriz A., El juicio de usucapión, 5ª
edición, reimpresión, pág.503, Bs.As.2009, pág.503, lo destacado es propio; esta Sala, citada causa n° 61.330, “Ballarena”). 
O sea que el pago de impuestos y tasas por parte de los actores y de su causante, no prueba la interversión del título del condómino
para convertirse en propietario exclusivo, porque no importa un cambio en la causa de su posesión (arts.2353, 2384, 2411, 2458, 2508, 2673,
2676, 2684, 4015 y ccs. del Cód. Civil.; arts.375, 384, 679 y ccs. del Cód. Proc.). 
2. En otro orden, los accionantes afirmaron que su padre adquirió la porción indivisa del inmueble para anexarla en un único
establecimiento a otra parcela que ya tenía en forma exclusiva, y que una vez producida esa adquisición demolió una construcción
existente en el lote objeto de usucapión, en razón de que no eran necesarias dos viviendas.
Pero este hecho que en la demanda se señala como relevante, tampoco es suficiente para acreditar la interversión del título pretendida
por los accionantes. Los testigos que declararon en la causa son contestes en afirmar que el padre de los actores -Osvaldo César Bolpe- ya
poseía una chacra lindera a la fracción de terreno objeto de autos, y que esa chacra tiene una edificación importante (fs.277, 278, 280,
281/281vta.). Y con relación a la cuestión en análisis, la testigo Medina expresó que la edificación existente en la fracción objeto
de esta demanda fue demolida por el padre de los actores, porque la casa principal estaba en mejores condiciones; agregando que la casa
objeto de la demolición no estaba habitable (fs.277) (arts.375, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
Según lo dispuesto en el art.2684 del Código Civil, el condómino puede gozar de la cosa común, conforme al destino de ella, con tal
que no la deteriore en su interés particular, y en materia de actos de uso y goce, el consentimiento tácito de los demás condóminos se
presume; claro que el condómino que use la cosa común no puede deteriorarla en pos de un interés particular (conf. Zannoni y Kemelmajer
de Carlucci, ob. cit. págs.332 y 333). O sea que en el caso que nos ocupa, la demolición de una construcción en precario estado que no se
encontraba habitable, no importa un deterioro del inmueble en beneficio del comunero, por lo que se trata de un acto comprendido entre las
facultades que le confiere al condómino el citado art.2684 del código de fondo. 
Por lo demás, aunque pueda interpretarse que esa demolición importó una innovación material de la cosa en el sentido previsto en el
art.2681 del Código Civil, lo cierto es que, en atención a la vetustez de la construcción existente, es dable presumir que medió un
consentimiento tácito de los otros condóminos para que Osvaldo César Bolpe concretara dicho acto. Bien se ha señalado que “el
principio general en materia de facultades del condómino sobre la cosa común, es la prohibición de realizar toda clase de actos
materiales o jurídicos, sean de disposición o simplemente, de uso y goce, cuando cualquiera de los demás manifieste el ius prohibendi”
(conf. Areán, en Código Civil y normas complementarias, Bueres dirección, Highton coordinación, tomo 5, pág.578). Más aún, la
precariedad de esa construcción permite sostener que, si bien su demolición pudo importar una alteración material del inmueble, el
condómino estaba facultado para realizarla, porque era necesaria para la conservación de la cosa y se respetaba el destino y la naturaleza
del predio rural (conf. Zannoni y Kemelmajer de Carlucci, ob. cit. pág.326).
De modo que la demolición de la construcción existente en el inmueble, tampoco puede tomarse como un acto demostrativo de la
interversión del título alegada por los actores (arts.2680, 2681, 2684 y ccs. del Código Civil; arts.163 inc.5, 375, 384, 456 y ccs. del
Cód. Proc.).
3. Finalmente, cabe referirse a otros actos posesorios alegados en la demanda, cuando los actores afirmaron que han utilizado el inmueble
para actividades de producción agropecuaria, y que han efectuado reparaciones que fueron necesarias en alambrados y otro tipo de mejoras.
Debe señalarse sobre este punto, que no se han allegado constancias documentales relativas a las actividades de producción agropecuaria
invocadas por los actores, ni tampoco sobre las supuestas mejoras que habrían introducido en la finca; mediando sobre este aspecto una
evidente carencia probatoria (art.375 del Cód. Proc.). Sólo el testigo Scarcella aludió a las vacas que en el lugar tenían los
accionantes, las que en alguna oportunidad pasaron a una fracción que le pertenece para que le coman el pasto (fs.281vta.). Pero más allá
de la acreditación de este hecho, en atención a la naturaleza del predio rural objeto de autos, es dable concluir en que la tenencia de
animales vacunos no era sino el ejercicio natural de las facultades de uso y goce que le asisten al condómino -consentidas por los otros
condóminos-, no pudiendo interpretarse como una interversión del título de la posesión. Finalmente, en cuanto a la prueba obrante en la
causa, debe señalarse que la parte actora desistió del reconocimiento judicial a practicarse en el inmueble (fs.293), por lo que no median
otros elementos probatorios que se agreguen a los analizados precedentemente (arts.375, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
En virtud de todo lo hasta aquí señalado, corresponde confirmar la sentencia apelada de la anterior instancia, en cuanto tuvo por no
acreditada la interversión del título de su posesión invocada por los actores, con la intención de poseer para sí y en forma exclusiva
la totalidad del inmueble, y, en consecuencia, rechazó la demanda de prescripción adquisitiva de dominio. Así sostuvo el juzgador que
“en consecuencia, teniendo en cuenta que el escaso material probatorio producido no permite contar con elementos determinantes que
permitan vislumbrar que luego de la adquisición en condominio se han efectuado actos inequívocos de exclusión de los restantes
propietarios durante el lapso de tiempo exigido por la ley con arreglo a lo dispuesto por el artículo 24 de la ley 14.159, no cabe más que
desestimar la acción intentada (arts.2353, 2409, 2458 y concds. del Código Civil; arts.375, 384 y concds. del C.P.C.C.)” (fs.376).
4. Sólo resta formular una breve referencia a la reciente sentencia de esta Sala en la causa n° 64.698, “Sevillano”, sentencia del
20/4/2021, donde se hizo lugar a la demanda de prescripción adquisitiva de dominio de dos inmuebles, incoada por el actor contra quienes
había sido sus socios en una sociedad disuelta. Y si bien la tarea revisora de este Tribunal se circunscribió al análisis de una causal
de interrupción de la prescripción -aplicada de oficio por el juez de grado-, puede apreciarse que, en dicha causa, además de los
allanamientos de los socios demandados, se acreditaron los siguientes extremos fácticos: 1) que en dichos inmuebles el actor había
construido un edificio entre los años 1980 y 1983; 2) que se había firmado un instrumento en el cual los demandados le transferían los
inmuebles al actor, reconociendo que había abonado el precio total de ellos; 3) que como consecuencia de ello, el actor detentó
materialmente los inmuebles desde hace más de veinte años. Con esta somera reseña es posible apreciar las importantes diferencias que
median entre el caso de autos y el recientemente decidido en la causa “Sevillano”.
VII. 1. En el escrito de expresión de agravios se ha realizado un marcado esfuerzo para destacar que los actores han escogido la vía
del presente juicio de usucapión a los fines de regularizar la titularidad dominial del inmueble. Y así se puntualizó que “aunque quien
ejerce la posesión pudiera por otras vías obtener el reconocimiento de su derecho, por ejemplo, merced a exigir el cumplimiento de
contratos o el encadenamiento de sucesiones con los distintos herederos, transmitiendo en cada una de ellas una parte del inmueble,
igualmente está facultado para lograr el perfeccionamiento de su derecho por vía de la prescripción adquisitiva, obteniendo la
escrituración y la inscripción registral”. Pero lo que sucede es que la pretensión del actor en una usucapión entre condóminos, se
encuentra sujeta a la acreditación de los extremos que he dejado detallados en los apartados precedentes, lo que de ningún modo se ha
cumplimentado en la especie.
Los apelantes insisten en la falta de controversia que se advierte en el caso de autos, criticando la sentencia apelada porque la misma
“no alcanza a distinguir la situación de quienes promueven la prescripción adquisitiva contra la voluntad del titular registral
-contradictorio-, del caso que ese titular registral colabora activamente -consensuado- en la regularización dominial de quién sabe y
reconoce como propietario”. En ese sentido, los actores buscan apoyarse en los allanamientos de la mayoría de los herederos de los
condóminos demandados, y en la rebeldía de uno de ellos, con cita de los arts.354 y 307 del código ritual. Así expresan que “en ambos
casos se está reconociendo la existencia de una operación de compraventa de la parte indivisa, el pago del precio, la interversión de
título que los actores ejercen a título de dueños, y el ejercicio de la posesión continua y ostensible, lo que, además, constituye un
reconocimiento expreso de quienes se allanan, por las respectivas porciones dominiales. Si bien en materia de usucapión puede existir un
interés público distinto al de las partes, y de allí que se requiera que la sentencia no se base exclusivamente en la prueba testimonial
(arts.679 y concs. CPCC), no hay interés público en el caso de autos. Salvo que por interés público se entienda el mero formalismo de la
inscripción dominial. No hay otros legitimados fuera de quienes se allanaron o incontestaron la demanda. La existencia de legitimados en su
condición de herederos -que se allanaron o quedaron en rebeldía- excluye el interés del fisco por lo que no se trata de un bien
atribuible a una herencia vacante”.
Ahora bien, las alegaciones precedentes se desentienden de las especiales particularidades probatorias de los juicios de usucapión, en
los cuales la cuestión probatoria es fundamental, quizás más que en cualquier otro sector, dada la índole y las características de las
cuestiones debatidas, tal como lo señala Quadri. En efecto, este autor puntualiza que “a diferencia de lo que pudiera acontecer en muchos
otros procesos, aquí siempre habrá un estadio probatorio. Al respecto se señala que, como en materia de derechos reales está
comprometido el orden público, ni el allanamiento ni el silencio por parte del demandado eximirían al actor de probar los hechos alegados
como fundamento de su pretensión” (conf. Quadri, La prueba en el proceso civil y comercial, tomo II, pág.1781, con cita de doctrina y
jurisprudencia). Y este mismo autor trae a colación la opinión de Areán, señalando que “por ello se indica que en ningún supuesto el
actor deberá ser relevado de probar los hechos que dan virtualidad a la adquisición del dominio por prescripción y que en esta clase de
procesos nunca regirá la declaración de puro derecho” (ob. cit. pág.1781).
2. Con relación a la rebeldía de los demandados en el juicio de usucapión, este Tribunal ha remitido a la autorizada opinión de
Areán, quien señaló que “puede ocurrir que el propietario conocido, con domicilio conocido y, por lo tanto, debidamente citado, no
comparezca durante el plazo que tiene para contestar la demanda y, consiguientemente, la misma quede incontestada. La declaración de
rebeldía subsiguiente no altera la secuela regular del proceso (art.60). Y si bien en caso de duda hará presumir la verdad de los hechos
lícitos afirmados por el actor, esta regla deberá manejarse con mucho cuidado en el proceso de usucapión. En ningún supuesto el actor
deberá ser relevado de la obligación de probar los hechos que dan virtualidad a la adquisición del dominio por prescripción (Areán,
Beatriz A. “Juicio de usucapión”, 5ª edición actualizada, reimpresión, Hammurabi 2009, pág.502)” (esta Sala, citada causa n°
61.330, “Ballarena”).
Y se prosiguió exponiendo en dicha causa n° 61.330, que la adquisición del dominio por prescripción excede la voluntad de las partes,
pues “en todo juicio de usucapión está comprometido el orden público y los efectos de la rebeldía no pueden equipararse a otros
procesos en los que se discuten derechos, privados eminentemente subjetivos y patrimoniales, como podría ser un accidente de tránsito. En
efecto, la rebeldía no basta por sí sola para admitir la demanda, pues el reclamante deberá ofrecer la prueba necesaria a los efectos de
acreditar los extremos requeridos por la normativa de fondo para que se produzca la adquisición de un derecho real sobre la cosa; en el
caso, que la ha poseído con ánimo de dueño, de manera pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años. De no ser
así, se desestimará la demanda ya que el ordenamiento legal prohíbe que se adquiera un derecho real por prescripción por la sola
voluntad de las dos partes” (cfr. Kipper, Claudio M. y Otero, Mariano C. “Prescripción adquisitiva. El proceso de usucapión como modo
de adquirir el dominio”, Ediciones Jurídicas Cuyo, 2007, pág. 295; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, sent. del
11/3/13 “Villarreal…” –con voto de la Dra. Areán-, JA 2013-II, esta Sala causa nro. 57.024, del 28/3/13 “Asociación Evangélica
Pentecostal de la Argentina…”; Sala I este Tribunal, sent. del 11/6/13, “Zouza…”, AR/JUR/2013;  causa nro. 53.833, del 25/3/10
“Pato…”; Cám. Civ. y Com. 2da., Sala III, de la La Plata, causa nro. 118.986, del 6/10/15, “Mansilla…”; Cám. Civ. y Com. de
San Martín, Sala 2, causas nro. 67.866, del 5/6/14 “Cotoia…”, nro. 67.378, del 22/10/13 “Korell…”, Cám. Civ. y Com. de
Dolores, causa 87.470, del 16/8/11 “Guerrero…”; entre otras).
 3. Estos mismos conceptos fueron reproducidos por esta alzada con relación al allanamiento, reconocimiento o silencio de los
demandados, al señalarse que se está ante una materia donde juegan poderosas razones de orden público, “por lo que cualquiera sea la
actitud que en el proceso hubieran asumido los demandados (allanamiento, reconocimiento de hechos o de documentación, manifestaciones
favorables a la postura de la parte actora, etc.), lo cierto es que en el juicio de usucapión es imprescindible la prueba fehaciente de los
hechos en que se funda la pretensión. Para que la usucapión produzca su efecto adquisitivo del dominio la ley exige actos posesorios, y
para la procedencia de la acción es menester exigir la prueba de estos actos y no el reconocimiento (o silencio) del titular inscripto, de
modo que el poseedor accionante tiene en el proceso, junto con la carga de afirmación, la de la prueba, no sólo en razón de su particular
interés sino del interés general comprometido. Los efectos que el allanamiento (o silencio) del demandado produce respecto de la prueba
(acreditación de los hechos invocados en la demanda), sólo pueden admitirse en los casos en que el derecho cuya declaración o
satisfacción se pretende, compromete únicamente los intereses privados de las partes en litigio, pero de ningún modo cuando la cuestión
controvertida interesa al poder público o la sentencia puede afectar a terceros. Y este es, precisamente, el caso de la usucapión. Por un
lado, porque todo régimen de los derechos reales interesa de manera directa o inmediata al orden público, especialmente tratándose del
dominio, estructurado legalmente con criterio institucional (arts.2513 y 2514, Cód. Civil); y por otro, porque la sentencia –que puede
llegar a adquirir la autoridad y eficacia de res judicata erga omnes- puede afectar los derechos de terceros (SC Tucumán, Sala Civ. y Com.
Común II, 8/11/99, elDial-BB3CCF, citado por Areán, Juicio de Usucapión, 4ª edición, págs.313 y 314; ver también en esta misma obra,
págs.310 a 315, donde se vuelcan diversos conceptos y se cita numerosa jurisprudencia en esa línea de pensamiento), (esta Sala, causa n°
61.692, “Presso”, sentencia del 12/9/2017).
 4. De esta manera doy suficiente respuesta a las alegaciones vertidas en la expresión de agravios de la parte actora, donde se hace
hincapié en el allanamiento y silencio de los demandados, y se sostiene que la interversión del título de la posesión de los accionantes
-de condóminos a propietarios exclusivos- habría quedado reconocida por la conducta que asumieron los únicos legitimados pasivos. Y en
esta línea adujeron que la sentencia apelada ha invocado un interés público etéreo, por lo que la califican como un acto antifuncional
porque deja de lado -vanamente- el interés de los justiciables. 
Estas aserciones de la pieza recursiva deben desestimarse en atención a todas las motivaciones hasta aquí expuestas. Sólo resta
remarcar aquí, una vez más, el evidente interés público que juega en esta materia, y las especiales particularidades que se dan en el
caso de la pretendida usucapión entre condóminos. Así se señala en una reciente obra sobre la materia, que “cuando en un condominio,
uno de ellos pretende prescribir la parte correspondiente a los otros condóminos, más que adquisición del condominio por prescripción,
hay extinción del mismo y transformación en dominio. Desde el momento que el condómino adquiere por prescripción el dominio de la cuota
parte indivisa de los restantes, por posesión exclusiva del ciento por ciento del bien, con la sentencia desaparece el condominio y nace un
dominio. No se trata en realidad de una adquisición de condominio, sino de una transformación en dominio” (conf. Gabás, Juicio por
prescripción adquisitiva, Bs. As. 2020, págs.178 y 179; lo destacado me pertenece). De allí las características especiales que tiene la
prueba en esta clase de juicios, ya que no sólo se trata de acreditar la posesión efectiva como hecho, como detentación material
ostensible de la cosa, la cual ha ejercido desde siempre el actor en su carácter de condómino. Tal como puntualiza Gabás, “la cuestión
crucial no es acreditar ´la posesión’ que, como dijimos antes, la tiene, sino ‘los actos posesorios’ individuales e inequívocos de
exclusión de los restantes condóminos. Porque más que la prueba de la posesión, debe probar la exclusión de los otros condóminos”
(ob. cit. pág.179; lo resaltado es propio).
VIII. De todas maneras, con la finalidad de brindar algún tipo de solución práctica a los actores -luego de un dilatado proceso que se
extendió durante muchos años-, y más allá del rechazo de la demanda de usucapión que estoy propiciando, debo señalar que los
allanamientos de varios de los herederos de los condóminos demandados y la rebeldía de otro de ellos, serán de utilidad a fin de que los
aquí accionantes puedan reclamar la escrituración de las respectivas porciones indivisas a su favor, ya sea en forma voluntaria -mediante
la escrituración por vía notarial de esas partes indivisas- o compulsiva -a través de la promoción de la pertinente demanda de
escrituración- (art.510 del Cód. Proc.). 
En efecto, aún en el caso que fuera necesaria la promoción de un juicio de escrituración por parte de los aquí accionantes, en el
mismo podrán hacerse valer los allanamientos y la rebeldía de quienes fueron demandados en el presente proceso de usucapión, y
considerarse a los mismos como un reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos afirmados por los actores en la demanda
de autos (arts.60, 307 y 354 inciso 1 del Código Procesal). De esta manera, se facilita notablemente a los actores la posibilidad de
escriturar la totalidad del dominio del inmueble a su favor, lo que, en rigor, constituye su real pretensión. Claro que, para ello,
deberán transitar por las vías legales que el ordenamiento jurídico pone a su disposición y que he dejado bosquejadas en el párrafo
precedente. 
IX. En virtud de todo lo hasta aquí expuesto, propicio al acuerdo adoptar la siguiente resolución: 1) Confirmar la sentencia apelada en
cuanto tuvo por no acreditada la interversión del título de su posesión invocada por los actores, con la intención de poseer para sí y
en forma exclusiva la totalidad del inmueble, y, en consecuencia, rechazó la demanda de prescripción adquisitiva de dominio con relación
al inmueble objeto de autos, con costas a los accionantes vencidos; 2) Hacer constar lo puntualizado en el apartado VIII, en el sentido de
que los allanamientos y la rebeldía de quienes fueron demandados en el presente juicio de usucapión, podrán considerarse como un
reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos afirmados por los actores en la demanda de autos (arts.60, 307 y 354 inc.1
del Código Procesal); para lo cual los aquí accionantes deberán transitar las vías legales que el ordenamiento jurídico pone a su
disposición; 3) Imponer las costas de alzada a los apelantes, en atención al resultado desfavorable obtenido en esta sede recursiva
(arts.68 y 69 del Cód. Proc.); 4) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad procesal pertinente (arts.31 del dec. ley
8.904/77 y de la ley 14.967).
       Así lo voto.
                    A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual
sentido.
                   A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:
                   Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada en
cuanto tuvo por no acreditada la interversión del título de su posesión invocada por los actores, con la intención de poseer para sí y
en forma exclusiva la totalidad del inmueble, y, en consecuencia, rechazó la demanda de prescripción adquisitiva de dominio con relación
al inmueble objeto de autos, con costas a los accionantes vencidos; 2) Hacer constar lo puntualizado en el apartado VIII, en el sentido de
que los allanamientos y la rebeldía de quienes fueron demandados en el presente juicio de usucapión, podrán considerarse como un
reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos afirmados por los actores en la demanda de autos (arts.60, 307 y 354 inc.1
del Código Procesal); para lo cual los aquí accionantes deberán transitar las vías legales que el ordenamiento jurídico pone a su
disposición; 3) Imponer las costas de alzada a los apelantes, en atención al resultado desfavorable obtenido en esta sede recursiva
(arts.68 y 69 del Cód. Proc.); 4) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad procesal pertinente (arts.31 del dec. ley
8.904/77 y de la ley 14.967). 
                    Así lo voto. 
      A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.
      Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

-S  E  N  T  E  N  C  I  A-

                                     Azul,     18   de Mayo de 2021.- 
              
AUTOS Y VISTOS:
    CONSIDERANDO:
                                       Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del
acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve:
1) Confirmar la sentencia apelada en cuanto tuvo por no acreditada la interversión del título de su posesión invocada por los actores,
con la intención de poseer para sí y en forma exclusiva la totalidad del inmueble, y, en consecuencia, rechazó la demanda de
prescripción adquisitiva de dominio con relación al inmueble objeto de autos, con costas a los accionantes vencidos; 2) Hacer constar lo
puntualizado en el apartado VIII, en el sentido de que los allanamientos y la rebeldía de quienes fueron demandados en el presente juicio
de usucapión, podrán considerarse como un reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos afirmados por los actores en la
demanda de autos (arts.60, 307 y 354 inc.1 del Código Procesal); para lo cual los aquí accionantes deberán transitar las vías legales
que el ordenamiento jurídico pone a su disposición; 3) Imponer las costas de alzada a los apelantes, en atención al resultado
desfavorable obtenido en esta sede recursiva (arts.68 y 69 del Cód. Proc.); 4) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad
procesal pertinente (arts.31 del dec. ley 8.904/77 y de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y
devuélvase. 

 


REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 18/05/2021 09:33:54 - PERALTA REYES Victor Mario - JUEZ
Funcionario Firmante: 18/05/2021 11:12:28 - LONGOBARDI Maria Ines - JUEZ
Funcionario Firmante: 18/05/2021 12:54:13 - CAMINO Claudio Marcelo - SECRETARIO DE CÁMARA
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223900014002460170


CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II - AZUL
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS