Cámara Civil y Comercial (Sala II) de Azul. COMPRAVENTA DE UNIDADES DE EDIFICIO A CONSTRUIR. DISTINCIÓN CON LA LOCACIÓN DE OBRA.
RELACIÓN DE CONSUMO CON LA CONSTRUCTORA Y LA INMOBILIARIA. RESPONSABILIDAD EXCLUSIVA DE LA CONSTRUCTORA POR INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE
ENTREGA DE LOS INMUEBLES. DAÑO PUNITIVO Y DAÑO MORAL.


Con fecha 16 de Octubre de 2020, la Cámara Civil y Comercial (Sala II) de Azul, en la causa n° 65613, “Paniego José Alejandro c/ ZYA
S.A. s/ Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales”, resolvió que se configura una compraventa y no una locación de obra en un caso
de edificio a construir en que el comprador no tuvo injerencia en el proceso de construcción, y dispuso que tanto la constructora como la
inmobiliaria integran la relación de consumo con el comprador, sin perjuicio de lo cual recae exclusivamente sobre la constructora la
responsabilidad civil por el incumplimiento del plazo de entrega de los inmuebles, debiendo responder por daño punitivo y daño moral. 

Causa nº: 2-65613-2020  
"PANIEGO JOSE ALEJANDRO  C/ ZYA S.A. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 2 - TANDIL  

Sentencia Registro nº:  .............  Folio: ............. 
 

En la ciudad de Azul, a los dieciseis días del mes de Octubre del año Dos Mil Veinte, celebrando Acuerdo Telemático (Acuerdo 3975/2020),
los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes
y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827),  encontrándose en uso de licencia al momento del sorteo el Dr. Jorge Mario Galdós, con
la presencia virtual del Secretario,  para pronunciar sentencia definitiva en la causa “Paniego José Alejandro c/ ZYA S.A. y otros s/
Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales” (Causa Nº 65.613), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la
Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes y Dra.
Longobardi.
            Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-C U E S T I O N E S-

1era. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la parte 
                      actora contra la sentencia de fs.334/349vta.?
2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-V O T A C I O N-

                    A LA PRIMERA CUESTION, el Señor  Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:
        I. José Alejandro Paniego promovió demanda de cumplimiento de contrato contra ZYA S.A., Salvador Gustavo Zangari y Claudia G.
Moreno, sobre la base del boleto de compraventa suscripto con fecha 8 de abril de 2013 (agregado a fs.7/12), mediante el cual adquirió dos
unidades funcionales a construir (departamento y cochera), en el Edificio Prestige 12 de calle Sarmiento esquina Chacabuco de la ciudad de
Tandil, las cuales se identifican en el proyecto de subdivisión de propiedad horizontal con el número veintiocho integrada con el
polígono cero dos-cero uno, y con el número trece integrada con el polígono letra I, Nomenclatura Catastral: Circunscripción I, Sección
A, Manzana 56, Parcela 1 y 2, Partida 2412 y 28004, Unidades Funcionales 28 y 13, Polígonos 02-01 y I-13 (ver cláusula primera del boleto
a fs.7/7vta.). 
                   El aludido boleto de compraventa se firmó entre ZYA S.A., representada por su presidente Salvador Gustavo Zangari, de
una parte, en el carácter de vendedora, y el aquí accionante José Alejandro Paniego, de la otra parte, en el carácter de comprador. El
precio de la operación se fijó en la suma de $ 347.904, que fue pagada por el comprador en el acto de suscribirse el boleto, en dinero en
efectivo y por cancelación total, sirviendo ese documento como suficiente recibo y formal carta de pago (ver cláusula segunda del boleto a
fs.7vta.). A su vez, según la cláusula tercera del boleto de compraventa, la posesión de las unidades de referencia sería entregada al
comprador dentro del plazo de 24 meses a partir de la fecha de inicio, que fue el día 1 de febrero de 2013, salvo casos de fuerza mayor y/o
demora de gremios; debiendo el comprador tomar posesión de las unidades dentro de los diez días hábiles de ser notificado. Se hizo
constar, además, que “la unidad deberá encontrarse en condiciones razonables de habitabilidad. A partir de la notificación correrán
por cuenta de “el comprador” las expensas, impuestos, tasas y contribuciones que afecten a las unidades. Será condición suficiente
para que las unidades sean consideradas habitables, el funcionamiento de los ascensores, servicios generales y la terminación de la misma,
conforme a las especificaciones contratadas, no siendo óbice si algunas partes comunes no estuvieren aún concluidas (puerta de entrada al
edificio, palieres, revestimiento o pintura de ascensores, etc.)” (fs.7vta./8).
En otro orden se convino que en caso que la vendedora no diera cumplimiento a la fecha de entrega de las unidades, resarciría al
comprador hasta la real fecha de entrega y posesión, con montos mensuales iguales al valor locativo de una propiedad de similares
características en el mercado inmobiliario local. Y se acordó, asimismo, que la vendedora restituiría al comprador los fondos pagados
actualizados al valor del metro cuadrado de similar construcción contratada, siempre en caso de incumplimiento de la vendedora, pasados los
noventa días de la fecha de entrega (ver cláusula sexta a fs.8/8vta.).
El actor, en su escrito de demanda, luego de encuadrar al contrato en una relación de consumo (fs.58/59vta), detalló el incumplimiento
que atribuye a los demandados, y sostuvo que acorde al plazo de 24 meses estipulado en el contrato, con inicio el día 1 de febrero de 2013,
el plazo para la entrega venció el día 1 de febrero de 2015; agregando que a la fecha de interposición de la demanda -17 de noviembre de
2016- aún no le habían sido entregados ni el departamento ni la cochera (fs.60vta.). Dijo el actor que ante la situación planteada
intimó por carta documento a ZYA S.A., sin haber obtenido respuesta, por lo que remitió un nuevo envío postal que fue contestado por la
accionada, quien le puntualizó que la fecha de entrega se difería por la demora de gremios, causal prevista en la cláusula tercera del
boleto de compraventa. En esta carta documento expresó la demandada que los días de lluvia impidieron el normal desarrollo laboral de los
gremios, conforme lo previsto en el convenio colectivo de trabajo de la construcción; y agregó que no existe incumplimiento de su parte en
la entrega de la posesión, porque el plazo se amplió por la demora de gremios en razón de 277 días de lluvia (fs.62vta./63). Este
planteo de la demandada fue rechazado por el actor, quien afirmó que se está ante una conducta dolosa de la vendedora, al haber invocado
los días de lluvia y pretendido cambiar la fecha de inicio de la obra (fs.63). Sostuvo el accionante que esto no le puede ocurrir a una
empresa constructora de la probada profesionalidad de la demandada, y señaló que “una constructora de la experiencia de la demandada
sabe a la perfección cuantos días al año no se puede trabajar por lluvias, y con seguridad los duplican o triplican antes de obligarse a
un plazo. Plazo además que la propia empresa constructora dispone en sus contratos por decisión propia, a cuyos efectos redacta un
contrato de adhesión que no admite que el comprador escriba ni una palabra aparte de sus datos personales” (fs.65vta.). 
A los fines de dirigir su demanda contra Salvador Gustavo Zangari y Claudia G. Moreno, aseveró el actor que el boleto de compraventa se
efectuó con la obligatoria intervención de la inmobiliaria “Turi Zangari Propiedades”, tal como surge de la página web de Edificios
Prestige, donde se consigna que la comercialización es a través de dicha inmobiliaria, cuyos titulares son los nombrados, a quienes se
consideró legitimados pasivos de la acción (fs.57vta.). En este orden y en el marco de la relación de consumo que juzgó existente en la
especie, consideró proveedores a la constructora ZYA S.A. y a la Inmobiliaria Turi Zangari Propiedades, encargada de comercializar los
edificios (fs.59). Dijo que la profesionalidad de las demandadas resulta de público y notorio conocimiento en la ciudad de Tandil, pues la
constructora lleva doce edificios construidos en Tandil (sin contar con las propiedades individuales), y los responsables de la inmobiliaria
como comercializadores de más de quinientas unidades funcionales (fs.59/60). Al precisar sus pretensiones, el actor solicitó la entrega de
la posesión de las dos unidades, el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, el pago de la multa pactada en la cláusula sexta
del boleto de compraventa, así como la indemnización del daño punitivo y del daño moral (fs.66/81).
Interesa destacar en este punto, que mediante resolución dictada con fecha 14 de febrero de 2017, se ordenó la entrega de la posesión
al actor, bajo su responsabilidad y riesgo, de las dos unidades funcionales adquiridas mediante el boleto de compraventa (fs.96), lo que se
concretó con fecha 28 de junio de 2017, conforme resulta de los mandamientos que obran agregados a la causa (fs.115/115vta. y fs.120/121).
Posteriormente, el actor amplió su demanda a los fines de incrementar el monto de su reclamo (fs.134/135).
II. La referida demanda fue contestada por ZYA S.A., quien argumentó que los días de lluvia impidieron el normal desarrollo laboral de
los gremios, conforme lo previsto en el convenio colectivo de trabajo aplicable en la construcción. Dijo que la postura del reclamante fue
contumaz, pues no aceptó ninguna modificación en la fecha de entrega de la posesión -no obstante la previsión por demora de gremios-, ni
tampoco aceptó en la redacción del acta de entrega que dejara a salvo su derecho y la demora prevista, razón por la cual no recibió la
posesión de los inmuebles el día 31 de mayo de 2016, los cuales estaban habitables y fueron puestos a su disposición. Sostuvo que la
postura del actor fue abusiva porque optó por estirar la aceptación de la posesión durante trece meses, aguardando la recepción judicial
que se produjo el día 28 de junio de 2017. Negó que la constructora haya incumplido la obligación principal, pues a la fecha de inicio de
la demanda el día 18 de noviembre de 2016, la demandada ya había notificado seis meses antes la entrega de la posesión a partir del día
31 de mayo de 2016, en condiciones de habitabilidad. Subsidiariamente, dejó planteado el allanamiento como modo anormal de terminación del
proceso (ver fs.147/152).
Seguidamente contestaron la demanda Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, quienes opusieron excepción de falta de
legitimación pasiva al considerar que no tienen relación jurídica ni económica con el accionante, toda vez que nunca existió relación
contractual alguna que los vinculare. Dijeron que el instrumento privado fue firmado por Salvador Gustavo Zangari en el carácter de
presidente de la empresa ZYA S.A., o sea que no lo hizo a título personal como persona física, razón por la cual resulta ajeno a toda
relación contractual entre el actor y la constructora demandada. Con respecto a Claudia Graciela Moreno dijeron que no intervino en la
operación inmobiliaria, ni a título personal ni en representación de ZYA S.A. (fs.155/156).
III. El accionante contestó la excepción de falta de legitimación pasiva, luego de rechazar el allanamiento planteado por la empresa
constructora, afirmando que Zangari y Moreno son pública y manifiestamente responsables, ya que son quienes aparecen en las fotografías de
los montajes publicitarios que se hacen cuando inauguran un edificio y proceden a entregar las llaves de los departamentos. Y en segundo
orden, afirmó que estos codemandados son los martilleros que han comercializado y vendido todas y cada una de las unidades funcionales de
los doce edificios, tal como surge de las páginas web ofrecidas como prueba. Dijo que entre el actor y los tres demandados existe una
relación jurídica y económica de consumo en los términos del art.1092 del C.C.C.N. Así destacó que el boleto de compraventa fue
celebrado con la intervención obligada de Turi Zangari Propiedades y, por tanto, de los martilleros y corredores Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno (aunque no lo suscribieron), quienes junto con ZYA S.A. integran el polo de proveedores que los vincula
jurídicamente con el actor. Sostuvo que Zangari y Moreno son legitimados pasivos de la presente acción, y señaló que la publicidad
refleja la intervención de la mencionada inmobiliaria. Con invocación del art.1103 del CCCN y del art.8 de la LDC., adujo que las
precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios o prospectos, circulares u otros medios de difusión, se tienen por incluidas en el
contrato con el consumidor y obligan al oferente. Señaló, por último, que los excepcionantes son titulares y responsables de la
Inmobiliaria Turi Zangari Propiedades, tal como se acredita con los autos caratulados “Lizarde Juana Ana c/Turi Zangari y otra
s/cumplimiento de contratos civiles y comerciales”, expediente n° 40.219, que se ofrecen como prueba y corren agregados a las presentes
actuaciones (ver fs.164/167vta.).
IV. Transcurrido el período probatorio se arribó al dictado de la sentencia de primera instancia (fs.334/349vta.), en la cual se
calificó al contrato de autos como una locación de obra, con independencia de la denominación dada por las partes de “boleto de
compraventa”. Además, se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los codemandados Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno, se rechazó el allanamiento formulado por la codemandada ZYA S.A., y se hizo lugar a la demanda promovida
por José Alejandro Paniego contra ZYA S.A. En consecuencia, se tuvo presente la toma de posesión de los inmuebles por parte del accionante
(departamento y cochera), la que tuvo lugar luego de incoada la demanda; y se condenó a ZYA S.A. a otorgar a favor del actor y en el plazo
de treinta días hábiles -contados desde la firmeza de la sentencia-, la escritura traslativa de dominio de dichos inmuebles, ante el
escribano que se designe. Ello bajo el apercibimiento establecido en el art.510 del código ritual, o en caso de no resultar ello posible,
de resumirse la operación en el pago de los daños y perjuicios a determinarse en el estadio procesal oportuno.
En otro orden, en la sentencia de la anterior instancia se condenó a ZYA S.A. a pagar en concepto de multa establecida en el contrato,
la suma de $ 232.000, y se condenó a la misma codemandada a abonar en concepto de daño punitivo la suma de $ 10.000, en ambos casos con
más los intereses a la tasa pasiva más alta del Banco de la Provincia de Buenos Aires. Por el contrario, se rechazó el daño moral
pretendido por el accionante. Finalmente, se impusieron al actor las costas correspondientes a la excepción de falta de legitimación
pasiva que prospera, y a la codemandada ZYA S.A. las costas correspondientes a la acción de cumplimiento de contrato, difiriéndose para su
oportunidad la regulación de los honorarios profesionales (fs.334/349vta.).
En los desarrollos del presente voto analizaré las distintas motivaciones dadas por el juzgador, en forma paralela con el abordaje de
los agravios formulados por la parte actora, que -como se verá- es la única apelante del decisorio de grado.
V. La aludida sentencia fue apelada únicamente por el actor, al haber sido desistido el recurso de apelación oportunamente interpuesto
por la demandada ZYA S.A. De esta manera ha adquirido firmeza la condena dictada contra ZYA S.A., a la que aludí en el apartado anterior,
salvo en aquellos aspectos que han sido criticados por el actor José Alejandro Paniego en su escrito de expresión de agravios, como son el
monto del daño punitivo y el rechazo del daño moral (art.260 del Cód. Proc.).
En su escrito recursivo se agravia el actor por las siguientes cuestiones tratadas en el fallo apelado: 1) Impugna la sentencia por
haberse hecho lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los codemandados Zangari y Moreno, con imposición de
costas a su parte, señalando que estas personas también integraron la relación de consumo en el carácter de proveedores; 2) Critica el
decisorio en punto al monto del daño punitivo, el que considera reducido porque no se han considerado todas las conductas dolosas de la
demandada; 3) Cuestiona la sentencia en cuanto se rechazó el daño moral peticionado por su parte, solicitando el acogimiento de este rubro
indemnizatorio; 4) Sostuvo que el juez incurrió en omisión de tratamiento respecto del pago de expensas, impuestos, etc.; 5) Se queja por
la calificación como contrato de obra de la convención formalizada entre las partes, pues en su entender se está ante un contrato de
compraventa.
La referida expresión de agravios no fue contestada por la parte contraria, tal cual resulta del informe de la actuaria de fecha 8 de
julio del corriente año. Seguidamente dictaminó el Sr. Fiscal General, quien coincidió con los argumentos del apelante, destacando la
“acotada extensión subjetiva que la sentencia atribuyó a la relación de consumo que unía a las partes”. Y así destacó que “la
admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva, supone aplicar una visión limitada a los sujetos que intervienen en una
relación de consumo de construcción/comercialización de unidades funcionales con destino a vivienda”. Con respecto al daño punitivo
acotó que su monto queda librado al prudente arbitrio judicial.
Habiéndose cumplimentado los pasos procesales de rigor y practicado el sorteo de ley, ha quedado el expediente en condiciones para el
dictado de la presente sentencia.
VI. Tal como emana de la reseña precedente, en la sentencia apelada se calificó al contrato de autos como una locación de obra, con
independencia de la denominación “boleto de compraventa” dada por las partes. Así entendió el magistrado que “la operación
resultó ser una locación de obra, pues se trata de un edificio a construirse, en el cual el actor adquirió dos unidades funcionales”
(fs.337vta. y 339). Más adelante se extendió en consideraciones sobre esta figura contractual, expresando -con cita de doctrina- que el
contrato de construcción de edificios es una locación de obra material especial, para seguidamente agregar que es un contrato de obra y
por ello se persigue la obtención de un resultado, cuyo riesgo de no obtención es soportado por el empresario, lo que lo diferencia del
trabajo dependiente y de los servicios. Aseveró que es un contrato de obra material caracterizado por su objeto, que es un edificio, y puso
de relieve que la obra se hace para ser entregada en dominio al dueño, siendo la entrega un acto importantísimo, puesto que define la
transmisión de los riesgos. Tras ello señaló que se entrega una obra y no una cosa, lo que hace que el empresario no ofrezca una
garantía por vicios redhibitorios o de evicción, sino una garantía por los vicios de construcción, diseño e información. Dijo,
finalmente, que el contrato presenta entonces una obligación de hacer, un resultado en forma autónoma y de entregarlo en propiedad contra
el pago de un precio (ver fs.339vta./340). 
Esta calificación contractual efectuada en la sentencia fue pasible de crítica por el actor, quien señaló que su parte suscribió un
boleto de compraventa, entendiendo que la contraparte se obligaba a transferir la propiedad de los inmuebles (principal obligación del
vendedor), y, consecuentemente, a escriturar; asumiendo también las demás obligaciones que esta clase de contrato le impone al vendedor,
como la de responder por vicios redhibitorios, etc. El apelante invocó lo dispuesto en el art.1125 del CCCN, y aseveró que en el caso no
se pactó una retribución, sino un precio. Citó jurisprudencia y doctrina según la cual es compraventa y no locación de obra el contrato
por el cual se adquiere un departamento en construcción o a construirse.
Entiendo que el presente agravio es de recibo, porque la calificación contractual realizada en el decisorio apelado no se compadece con
la finalidad que las partes han tenido en miras al celebrar el boleto de compraventa objeto de autos. Las consideraciones efectuadas en la
sentencia -resumidas en el punto anterior- se encuentran referidas al contrato de construcción de edificios que se celebra entre un
empresario, constructor o contratista que tiene a su cargo hacer la obra según el standard aplicable y entregarla en el tiempo acordado, y
un dueño o comitente cuya obligación nuclear es la de pagar el precio de la obra (conf. Lorenzetti, Tratado de los Contratos, tomo II,
págs.660, 661, 662, 663, 664, 687 y 688). No es éste el supuesto de autos, donde el actor se limitó a comprar dos unidades funcionales de
un edificio en construcción, mediante el pago de un precio en dinero que canceló íntegramente en el acto de suscripción del boleto de
compraventa de fecha 8 de abril de 2013 (ver fs.7vta., cláusula segunda de este instrumento contractual). Y en lo que reviste decisiva
relevancia en orden a la calificación de la convención, debe destacarse que el comprador no tuvo injerencia alguna en el proceso de
construcción del edificio, el cual -vale aclarar- ya había sido iniciado cuando se formalizó el boleto de compraventa, conforme emana de
su cláusula tercera, donde se expresa que el inicio de la obra se produjo el día 1 de febrero de 2013 (ver fs.7vta.).
Durante la vigencia del código velezano se planteó un arduo debate doctrinario sobre la delimitación entre la compraventa y la
locación de obra. Y en particular referencia a los edificios por construir, analizó Wayar el supuesto en que una empresa constructora
ofrece la construcción de departamentos en un inmueble, cuya entrega promete realizar a los dos años de suscripto el contrato, lapso
durante el cual los adquirentes abonarán cuotas mensuales como precio por el departamento que van a recibir. Se pregunta este autor si se
trata de una compraventa de cosa futura o de una locación de obra, y destaca que la calificación jurídica del contrato no depende de lo
que las partes piensen o digan, sino de su verdadera naturaleza. Brindando solución a esta problemática expresó que la cuestión ha de
resolverse de conformidad con el siguiente criterio: si a quien contrata la construcción del edificio le interesa el proceso de
fabricación o construcción, habrá locación de obra y no compraventa. Seguidamente abordó un precedente jurisprudencial donde se
concluyó en que se estaba ante un contrato de construcción o de locación de obra, porque se firmaron planos y especificaciones de obra
que determinaron la forma en que se realizaría la construcción, las medidas y materiales a emplear, el modo de construcción de los
ambientes, etc.; o sea que el adquirente (locatario de la obra) tuvo activa participación en el proceso de elaboración y construcción de
la cosa (conf. Wayar, Compraventa y Permuta, págs.89, 90 y 91).
Puede apreciarse de esta manera, que el supuesto en juzgamiento difiere -absolutamente- del caso jurisprudencial examinado por Wayar, ya
que el aquí accionante adquirió dos unidades funcionales de un edificio en construcción, sin haber tenido participación alguna en el
proceso de construcción, lo que indica -con nitidez- que se está ante una compraventa de cosa futura. En este mismo orden de ideas
apuntaba Lorenzetti -en el marco del derogado Código Civil-, que la cuestión reside en dilucidar cuál es el interés del adquirente. Y
agregaba que “para averiguarlo es necesario considerar la influencia que tiene la Ley 24.240 de protección al consumidor. La publicidad
dirigida al público indeterminado integra el contrato, y debe advertirse que, en general, los inmuebles a construir se ofrecen como un bien
en el que hay un proyecto establecido por el oferente, con características predeterminadas y en las que poca intervención tiene el
adquirente”. Y así afirmaba este autor que “en la enorme mayoría de los casos se trata de compraventas, ya que el oferente es quien
decide los planos, los servicios accesorios en el edificio (piscina, canchas de tenis, y otros ofrecidos), las marcas y calidades de los
bienes utilizados en el proceso de fabricación, las empresas que construyen, presentan al adquirente un bien determinado hasta en sus
mínimos detalles e inmodificable. Además, el precio es estándar y no fijado como una obra, y el oferente provee la parte sustancial de
los materiales” (conf. Lorenzetti, Tratado de los Contratos, tomo I, págs.214 y 215; los párrafos resaltados corresponden al suscripto).
Sólo resta aclarar que el art.1125 del Código Civil y Comercial de la Nación, contribuye a disipar la polémica suscitada en torno al
art.1629 del derogado Código Civil. Así se ha interpretado esta nueva norma, poniéndose de relieve que “desde hace tiempo la doctrina
ha señalado que el criterio para desentrañar qué tipo de contrato es, radica en el interés de las partes: si a quien contrató la
construcción le interesa el proceso de fabricación o construcción, habrá contrato de obra; de lo contrario, si sólo le interesa recibir
la cosa terminada, habrá compraventa. Interpretando las palabras y la finalidad del artículo 1125, se considera que este criterio fue
receptado por el Código” (conf. Wayar, en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, director Lorenzetti, tomo VI, pág.328; el
destacado es propio; en un mismo sentido, ver Leiva Fernández, en Código civil y Comercial Comentado, Tratado Exegético, Alterini
director general, 3ª edición, tomo VI, págs.36, 39, 40 y 41; Di Chiazza, Contratos, tomo I, págs.19, 20 y 21). 
En función de las consideraciones precedentes, propongo acoger el agravio traído y revocar la sentencia apelada en cuanto calificó al
contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de que se trató de un edificio a construirse, las partes celebraron un
contrato de compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin que el comprador haya tenido injerencia alguna en el proceso de
construcción del edificio (arts.1323, 1327, 1349 y ccs. del Cód. Civil; arts.1123, 1125, 1127, 1131 y ccs. del CCCN).
VII. 1. Incursionando en otra cuestión medular traída a esta alzada, es dable recordar que en la sentencia apelada se hizo lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los codemandados Zangari y Moreno, quienes adujeron que no tienen relación
jurídica ni económica con el accionante, toda vez que nunca existió relación contractual alguna que los vinculare. Dijeron estos
codemandados que el boleto de compraventa fue firmado por Salvador Gustavo Zangari en el carácter de presidente de la empresa ZYA S.A., o
sea que no lo hizo a título personal como persona física, razón por la cual resulta ajeno a toda relación contractual entre el actor y
la constructora demandada. Con respecto a Claudia Graciela Moreno, aseveraron que no intervino en la operación inmobiliaria, ni a título
personal ni en representación de ZYA S.A. (ver fs.155/156).
También debo recordar que el actor solicitó el rechazo de esta excepción de falta de legitimación pasiva, afirmando que Zangari y
Moreno son los martilleros que han comercializado y vendido todas y cada una de las unidades funcionales de los doce edificios construidos
por ZYA S.A. Así sostuvo que entre el actor y los tres demandados existe una relación jurídica y económica de consumo en los términos
del art.1092 del C.C.C.N., poniendo de relieve que el boleto de compraventa fue celebrado con la intervención obligada de Turi Zangari
Propiedades y, por tanto, de los martilleros y corredores Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno (aunque no lo suscribieron),
quienes junto con ZYA S.A. integran el polo de proveedores que los vincula jurídicamente con el actor. Aseveró que Zangari y Moreno son
legitimados pasivos de la presente acción, y señaló que la publicidad refleja la intervención de la mencionada inmobiliaria, siendo
sabido que las precisiones formuladas en la publicidad se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor y obligan al oferente
(art.1103 CCCN y art.8 LDC).
2. Las argumentaciones del actor no fueron atendidas en la sentencia apelada, donde se analizó el contrato agregado a fs.7/10, del cual
surge que la vendedora fue ZYA S.A, representada por Salvador Gustavo Zangari en su carácter de presidente (fs.7), lo que también emana
con claridad de la certificación notarial obrante a fs.11. Afirmó el magistrado que “no obstante que en las publicaciones publicitarias
del edificio -acompañadas en pen drive- se consigna que ‘comercializa Turi Zangari Propiedades’, del instrumento analizado no surge la
intervención de dicha inmobiliaria ni tampoco la de sus titulares, Sres. Salvador Zangari y Claudia Moreno” (ver fs.341vta., segundo
párrafo). A continuación señaló el sentenciante que del análisis del intercambio epistolar habido entre las partes se desprende que el
actor intimó y reclamó el cumplimiento del contrato únicamente a ZYA S.A. De este modo culminó su razonamiento expresando que “el
actor, supo desde un primer momento y así lo entendió, que la relación contractual fue con la firma ZYA S.A. a la cual el codemandado
Zangari representó en su carácter de presidente, por lo que la nombrada empresa es el único sujeto pasivo de la relación sustancial que
se controvierte en autos, debiendo admitirse la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por Salvador Gustavo Zangari y Claudia
Graciela Moreno, con costas al actor, lo que así decido” (ver fs.341vta., tercero y cuarto párrafo; el destacado es propio).
Por supuesto que esta solución del fallo no conformó al accionante, quien en su pieza recursiva afirmó que ha quedado probado que
todos los demandados fueron partícipes en la cadena de comercialización. De allí que juzgó erróneo lo decidido por el magistrado, al
considerar como partícipes sólo a quienes suscribieron el boleto de compraventa, pues al existir una relación de consumo, la
responsabilidad solidaria y objetiva se extiende a toda la cadena de comercialización: productor, fabricante, importador, vendedor y quien
haya puesto su marca en la cosa o servicio. Citó en respaldo de sus dichos el art.40 de la LDC, y dijo que la mencionada inmobiliaria ha
participado en el carácter de proveedora en la cadena de comercialización, lo que fue acreditado con la prueba aportada al proceso,
acompañada en pen drive. Expresó el apelante que al considerarse únicamente como partícipes a quienes suscribieron el boleto, se han
dejado de lado los principios de todo un sistema de responsabilidad especial, por cuanto se está ante una relación de consumo. Sostuvo,
además, que no se tuvieron en consideración los efectos de la publicidad que forma parte integrante del contrato (art.1103 CCCN y art.8 de
la LDC), invocando el principio de buena fe y la teoría de la apariencia. En otro orden, le restó relevancia al hecho de que únicamente
se haya intimado extrajudicialmente a ZYA S.A., y culminó esta parcela de sus agravios señalando que ha quedado probado, con la
absolución de posiciones de los demandados y con el expediente n° 40.219 agregado por cuerda, que los titulares de la inmobiliaria “Turi
Zangari Propiedades” son los codemandados Zangari y Moreno, quienes desarrollan actividades de comercialización de los edificios que
construye la empresa ZYA S.A.
3. Tal como lo afirma el apelante, en autos ha quedado suficientemente demostrado que la inmobiliaria de los codemandados Zangari y
Moreno ha sido la comercializadora del edificio objeto del contrato de compraventa que motiva el reclamo de autos. Esta circunstancia
fáctica fue expresamente destacada por el actor en su demanda, al sostener que “el boleto de compraventa se efectuó con la obligatoria
intervención de la inmobiliaria ‘Turi Zangari Propiedades’, tal como surge de la página Web de Edificios Prestige
(edificiosprestige.com.ar), en la que se consigna que la comercialización será a través de www. Turi Zangari.com.ar”. Y tras formular
esta aserción puntualizó que los codemandados Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno cuentan con la respectiva matrícula
expedida por el Colegio de Martilleros y Corredores del Departamento Judicial de Azul, siendo los titulares de la nombrada inmobiliaria, por
lo que son legitimados pasivos de esta acción (ver fs.57vta. y fs.59/60). Asimismo, el actor acompañó constancias de páginas web y
publicidad en videos aparecidos en You tube y Faceebook, con los que acreditó dicho extremo fáctico (ver fs.60/60vta. y fs.81/81vta.).
En oportunidad de contestar la demanda los accionados Zangari y Moreno, no negaron que la comercialización de las unidades del edificio
se haya llevado a cabo con la intervención de “Turi Zangari Propiedades”, ni tampoco desconocieron su calidad de titulares de esta
inmobiliaria, habiendo admitido -en forma expresa- que ellos ejercen la profesión de martilleros y corredores. Y tras afirmar que el boleto
de compraventa se celebró únicamente entre el actor y la empresa ZYA S.A. -argumento sobre el que estructuraron la excepción- (ver
fs.155vta./156), introdujeron un único párrafo en el capítulo de la contestación de demanda, donde se limitaron a negar que el boleto de
autos se efectuara con la intervención obligada de la inmobiliaria y de ellos como martilleros y corredores, insistiendo -nuevamente- en
que “no suscribieron en forma personal boleto y/o contrato alguno con el actor, razón por la cual se excepciona por falta de
legitimación pasiva” (ver fs.156vta., primer párrafo de las negativas). 
Quiere ello decir que es un hecho admitido en el proceso que la referida inmobiliaria de titularidad de los martilleros y corredores
Zangari y Moreno, es la comercializadora de las unidades del edificio al que corresponde el boleto de compraventa de autos (arts.330 y 354
inc.1 del Cód. Proc.). Por lo demás, la profusa prueba aportada con la demanda relativa a este aspecto fáctico, ha quedado
suficientemente corroborada con la pericia informática practicada en el juicio, donde se constató la autenticidad de las páginas web y de
los videos allegados a la causa (ver escrito electrónico presentado por la Ingeniera en Sistemas Norma Edith Montero, con fecha 2/4/2019;
arts.375, 384 y 474 del Cód. Proc.). El resultado de esta probatoria llevó a aseverar al juzgador que en las publicaciones publicitarias
del edificio -acompañadas en pen drive- se consigna que la comercializadora de las unidades del edificio es “Turi Zangari Propiedades”
(fs.341vta., segundo párrafo). 
                                               Y la antedicha conclusión que emerge -nítidamente- de las constancias de la causa, reviste
particular trascendencia en orden a la resolución de la excepción en análisis. En efecto, pese a haber tenido por probado que la referida
inmobiliaria fue la comercializadora de las unidades, el magistrado de grado acogió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta
por Zangari y Moreno, con el solo argumento de que ni estos codemandados, ni la inmobiliaria de su titularidad, tuvieron intervención en el
boleto de compraventa celebrado con el actor, el cual únicamente fue suscripto por la empresa constructora ZYA S.A., en el carácter de
parte vendedora. A mi modo de ver, la solución dada en el fallo apelado no se compadece con los principios y las normas legales que rigen
el derecho del consumidor, marco jurídico en el cual cabe encuadrar el supuesto en juzgamiento, conforme lo habré de poner de resalto en
el punto que a continuación comenzaré a desarrollar.
4. Contrariamente a lo decidido en la sentencia recurrida, considero que en el presente caso se configuró una evidente relación de
consumo entre el actor en su carácter de comprador de las unidades funcionales -por una parte-, y los demandados ZYA S.A., constructora del
edificio y vendedora de dichas unidades, y Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, titulares de la inmobiliaria comercializadora
de las unidades del edificio a construir -por la otra parte-. Ello resulta inequívoco de las constancias de la causa, no surgiendo ningún
indicio de que el actor no sea destinatario final de las unidades funcionales adquiridas, en beneficio propio o de su grupo familiar o
social, por lo que ostenta el carácter de consumidor en los términos del art.1 de la LDC (art.384 del Cód. Proc.).
Según la definición dada por el art.1092 del CCCN, “la relación de consumo es el vínculo jurídico que se establece entre un
proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa,
bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social” (en el mismo sentido, arts.1, 2 y 3 de la
LDC). Es cierto que en el caso de autos se celebró un contrato de consumo entre el actor -en su carácter de consumidor- y la constructora
ZYA S.A. -en su calidad de proveedora-, cuál es el ya analizado boleto de compraventa de fecha 8 de abril de 2013, que luce agregado a
fs.7/8vta (art.1093 del CCCN). Pero lo verdaderamente relevante a los fines de la aplicación del plexo consumeril es la existencia de una
relación de consumo, que tiene raigambre constitucional (art.42 CN) y constituye un vínculo jurídico con una amplitud mucho mayor a la
que ostenta el vínculo contractual que configura el contrato de consumo. Es por ello que, en el caso en juzgamiento, el vínculo jurídico
entablado entre el actor y los demandados Zangari y Moreno es una típica relación de consumo, pues estas personas físicas son las
titulares de la inmobiliaria comercializadora de las unidades, aunque no suscribieran el contrato de consumo que sólo suscribió la empresa
constructora ZYA S.A. En conclusión, tanto la demandada ZYA S.A. -firmante del contrato de consumo- como los demandados Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno, se encuentran ligados mediante una relación de consumo con el actor y revisten la calidad de proveedores
en los términos del art.2 de la LDC, por lo que en tal carácter son legitimados pasivos en orden a la pretensión esgrimida por el
consumidor en los presentes actuados. Por tal motivo, debe ser desestimada la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por
Zangari y Moreno, por lo que propiciaré la revocación de esta parcela de la sentencia apelada (art.345 inc.3 del Cód. Proc.).
Y la mayor amplitud que ostenta la relación de consumo ha sido explicitada en un reciente pronunciamiento de este tribunal, donde se
destacó -con cita de doctrina- que el vínculo jurídico entre el consumidor y el proveedor puede tener fuentes diversas, y esas fuentes
obligacionales pueden ser no sólo el contrato de consumo, sino también los hechos ilícitos (entre los cuales se incluyen casos de abuso
de derecho), simples hechos jurídicos y actos jurídicos unilaterales y bilaterales. Señaló esta Sala que al analizar el alcance del
término “vínculo jurídico” empleado por el art.3 LDC, Chamatropulos destaca que este vínculo base de una relación de consumo, puede
provenir de un contrato, de un acto jurídico unilateral, de hechos jurídicos, prácticas comerciales precontractuales, hechos ilícitos,
declaraciones unilaterales de voluntad, etc., concluyendo así que “la causa de ese vínculo obligacional será intrascendente. Lo
relevante será que exista efectivamente vinculación (sea o no de origen contractual)” (Chamatropulos, Estatuto del Consumidor Comentado,
2ª ed., La Ley, T.1, págs.255 y 256). Destaca asimismo el aludido autor, que incluso con una postura más amplia y buscando ser
omnicomprensivo, se ha dicho que “la relación de consumo se individualiza por el mero contacto social entre uno o varios proveedores y
uno o varios consumidores” (Chamatropulos, ob. cit. pág.257, el resaltado es propio) (esta Sala, causa n° 64.704, “Martínez”,
sentencia del 30 de abril de 2020).  
5. Pero además de lo antedicho, en el caso en tratamiento se impone ahondar en las particularidades que presenta el régimen de
protección del consumidor en materia inmobiliaria. En un precedente jurisprudencial se sostuvo que “se presume que hay ‘relación de
consumo inmobiliaria’ cuando, nos hallamos frente a un reclamo formulado por dos personas físicas que adquirieron a título oneroso y en
beneficio propio un bien inmueble, frente a una parte vendedora que actúa en el mercado de manera profesional. Encontrando así, la
existencia de una vinculación jurídica entre un ‘consumidor inmobiliario’ y ‘proveedor’, siendo aplicable al caso la normativa
consumeril” (CC0103 Mar del Plata, 165098 110, sentencia de 26/06/2018, “Fornillo”, sumario JUBA B5055535). Al ocuparse de los
denominados “consumidores inmobiliarios”, expresa Chamatropulos que el texto original del art.1 inc.c) de la LDC, alcanzaba únicamente
a la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea
pública y dirigida a personas indeterminadas; pero apunta este mismo autor que “con la sanción de la ley 26.361 desapareció todo tipo
de restricción en materia inmobiliaria y se le da a las relaciones de consumo que versan sobre ella el mismo tratamiento otorgado a bienes
muebles y servicios” (ob. cit. pág.148).
No habiendo ninguna duda de que en el caso que nos ocupa el actor reviste la condición de consumidor inmobiliario, pues no hay ningún
indicio de que no haya adquirido los bienes con una finalidad distinta a la de ser destinatario final de los mismos (art.1092 CCCN, art.1
LDC), resulta de interés profundizar en la noción de proveedor, rótulo que -como se vio- le he asignado tanto a la constructora ZYA S.A.,
como a los martilleros y corredores Zangari y Moreno. Y en apreciaciones doctrinarias de imprescindible lectura para el caso de autos, pues
resultan estrictamente aplicables a los aquí demandados, se sostiene que “para que el acto de venta de un inmueble quede alcanzado por
las disposiciones del Código Civil y Comercial y de la ley 24.240 tiene que existir la intervención de un proveedor del bien cuya
actuación sea calificable como profesional o habitual en este tipo de contratos. De tal forma, el propio constructor que vende las unidades
de un edificio construidas, o quien se dedique a la comercialización de un edificio o barrio privado de viviendas, aunque ellas no sean
nuevas podrá ser calificado como proveedor. La venta de un inmueble, que efectúa el dueño de un inmueble aisladamente, está excluida del
régimen de la ley 24.240” (conf. Ariza, Contratación Inmobiliaria y Defensa del Consumidor, en Tratado de Derecho del Consumidor,
Stigliz y Hernández directores, tomo II, págs.479 y 480).
Ya en lo tocante a la situación jurídica de los martilleros y corredores Zangari y Moreno, advierte Ariza que “en los últimos años
la actividad del intermediario inmobiliario se ha diversificado a través de una variedad de modalidades en las que el sujeto de la
intermediación combina el rol tradicional de corredor con otras modalidades que en la práctica lo llevan a dejar aquel lugar de
equidistancia de ambas partes aproximándose a la posición de un agente comercial del vendedor o desarrollador inmobiliario”. Y sigue
puntualizando este mismo autor, que “actualmente se observa, en algunos casos, que la actuación del intermediario -sea o no corredor- se
presenta vinculada al emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse. La intervención del
intermediario excede aquí el objeto específico del corretaje con lo cual en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de
la difusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a
realizarse, quedará obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada” (conf. Ariza, ob. cit. págs.488 y
489; lo resaltado me pertenece).  
Las consideraciones antedichas resultan por demás clarificadoras en punto a la cuestión que nos atañe, por lo que no queda duda de
que en el supuesto de autos los martilleros y corredores Zangari y Moreno, en su condición de titulares de la inmobiliaria comercializadora
del edificio construido por ZYA S.A., quedan alcanzados por la normativa protectoria del consumidor y ostentan plena legitimación pasiva en
orden a la pretensión articulada por el accionante (art.42 CN; arts.1092, 1094, 1095 y ccs. CCCN; arts.1, 2, 3, 10 bis y ccs. LDC; arts.163
inc.5, 330, 345 inc.3, 354, 375, 384, 474 y ccs. CPCC). De allí que reiterando lo ya anticipado, propicio la revocación parcial de la
sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Salvador Gustavo Zangari y Claudia
Graciela Moreno, debiendo rechazarse esta excepción, con imposición de costas a los excepcionantes (arts.68 y 345 inc.3 CPCC).
VIII. 1. Ahora bien, la circunstancia de que proponga el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva, no implica que la
demanda deba prosperar contra los codemandados Zangari y Moreno, pues a mi juicio no se encuentran reunidos los presupuestos que resultan
necesarios para configurar su responsabilidad; lo que conducirá -inexorablemente- a la desestimación de la demanda incoada contra estas
personas físicas.
Dicho en otras palabras y para que quede claro. En el apartado precedente sólo he concluido en que los codemandados Zangari y Moreno
revisten la calidad de legitimados pasivos en este proceso, en cuanto son titulares de la relación jurídica substancial de consumo
controvertida en el juicio. Con su habitual claridad explica Palacio: “Cabe, pues, definir a la legitimación para obrar o procesal, como
aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las
cuales la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y para contradecir (legitimación pasiva) respecto de la materia
sobre la cual el proceso versa. De la definición precedente se infiere, en primer lugar, que la legitimación es un requisito que afecta
tanto al actor como al demandado. La pretensión, en efecto, debe ser deducida por y frente a una persona procesalmente legitimada”. Y
agrega más adelante este autor, que “la pauta a la cual es menester atenerse, como principio, a fin de determinar en cada caso la
existencia de legitimación procesal, está dada por la titularidad, activa o pasiva, de la relación jurídica substancial controvertida en
el proceso” (conf. Palacio, Derecho Procesal Civil, tomo I, n° 80, págs.406 y 407).
Por lo demás, no debe perderse de vista que la legitimación se ubica entre los requisitos intrínsecos de admisibilidad de la
pretensión y de la oposición (conf. Palacio, ob. cit. págs.405, 406 y 479). De allí que en el marco de la excepción de falta de
legitimación pasiva, sólo se debate si el demandado es o no titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión,
con prescindencia de la fundabilidad de ésta (conf. Palacio, Derecho Procesal Civil, tomo VII, n° 751,  pág.132; Morello-Sosa-Berizonce,
Códigos Procesales, tomo IV-B, pág.220). De modo que al haber concluido en el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva,
ahora me corresponde analizar la fundabilidad de la pretensión esgrimida por el actor contra los codemandados Zangari y Moreno. Recurriendo
una vez más a las enseñanzas de Palacio, cabe puntualizar que una vez resuelta o verificada la concurrencia de los requisitos de
admisibilidad, me encuentro en condiciones de pronunciarme sobre el mérito de la pretensión, o, lo que es lo mismo, sobre si ésta es o no
fundada (ob. cit., tomo I, n° 81, pág.415). 
                                           En este estado se impone asumir la composición positiva del litigio, ya que al haber propuesto
la revocación parcial de la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a una excepción que, por sí sola, era suficiente para sellar la suerte
del litigio contra los codemandados Zangari y Moreno, no caben dudas de que la alzada -en ejercicio de su potestad plena- debe resolver
todos los temas que integran la relación procesal (conf. Azpelicueta-Tessone, La Alzada, Poderes y deberes, págs.221 y 222, González
Zamar, El Principio de congruencia en la sentencia del tribunal de alzada: reglas básicas, Revista de Derecho Procesal 2008-1, Sentencia
II, pág.136; así lo decidió este tribunal en la causa n° 62.914, “Diez”, voto del Dr. Galdós, sentencia del 18 de septiembre de
2018, entre otras).
2. Y en este orden de ideas, tal como ya lo anticipé, considero que en el caso no se encuentran reunidos los presupuestos necesarios
para configurar la responsabilidad civil de los codemandados Zangari y Moreno. En efecto, partiendo de la base de las pretensiones
articuladas por el actor, corresponde señalar que lo relativo a la escrituración del inmueble corre por cuenta exclusiva de ZYA S.A., en
función del rol de vendedora que le cupo en el contrato de compraventa y por su condición de única titular de dominio de los bienes
vendidos (ver certificado de dominio de fs.125/128). Y en lo tocante al pago de la multa pactada en la cláusula sexta del boleto de
compraventa, y de las indemnizaciones por daño punitivo y daño moral (fs.66vta./81), entiendo que no se ha configurado la responsabilidad
civil de los martilleros Zangari y Moreno, pues el incumplimiento alegado por el actor y receptado en la sentencia apelada, sólo tiene
relación causal con el accionar antijurídico y culpable de la constructora ZYA S.A., sin que en el mismo haya tenido incidencia alguna la
conducta de los nombrados martilleros que tuvieron a su cargo la comercialización de las unidades del edificio.
3. En la sentencia apelada se efectuó un detenido análisis del incumplimiento de la empresa constructora ZYA S.A. (fs.342/345),
debiendo dejarse en claro que estas motivaciones del fallo adquirieron plena firmeza al no haber sido pasibles de recurso alguno (arts.242 y
260 del Cód. Proc.). A modo de prieta síntesis de los medulosos desarrollos del pronunciamiento de grado, puede decirse que el juez
comenzó haciendo referencia al boleto de compraventa, según el cual la posesión de las unidades debía entregarse dentro del plazo de 24
meses a partir de la fecha de inicio que fue el día 1 de febrero de 2013, salvo casos de fuerza mayor y/o demora de gremios; y recordó que
el actor tomó posesión de los dos inmuebles objeto del contrato -departamento y cochera- el día 28 de junio de 2017, mediante el
diligenciamiento de sendos mandamientos librados en autos. Tras ello puntualizó que “a fin de determinar si medió o no incumplimiento de
la demandada en lo que respecta a tal entrega, ha de analizarse si la demora se encuentra justificada, es decir, si ha existido la fuerza
mayor alegada por la empresa ZYA S.A., quien basa su defensa en el hecho de que los días de lluvia impidieron el normal desarrollo de los
gremios” (fs.342/342vta.). 
Dicho esto, recordó el magistrado -como un hecho público y notorio- que ZYA S.A. es una empresa constructora de la ciudad que ha
desarrollado numerosos emprendimientos constructivos en propiedad horizontal y complejos, además de obras públicas. Dijo que también es
de público y notorio conocimiento que en la ciudad de Tandil suele llover, tras lo cual consideró que “resulta indiscutible que la
empresa constructora, ampliamente reconocida en el medio local, se vio en la obligación de actuar en la celebración del negocio con la
previsión adecuada acerca de sus reales posibilidades de cumplir con las obligaciones que allí asumía. En este marco es que entiendo que
necesariamente debió prever que se presentarían al menos ciertos días de lluvia durante el lapso en que se construiría la obra y
considerarlos específicamente a los fines de acordar una fecha de entrega de la posesión pasible de ser respetada, sabiendo que durante
tales jornadas no resultarían factibles las labores correspondientes o al menos iban a verse limitadas las tareas que podían ser llevadas
a cabo en la obra (art.512 Cód. Civil). Otra interpretación importaría considerar un actuar negligente de la accionada que se contrapone
al obrar leal y diligente de un buen hombre de negocios. Se trata del cumplimiento de un standard de conducta propio de la especialidad de
la tarea del constructor-vendedor y conforme las costumbres del oficio. Y la falta de cumplimiento de ese standard de conducta solo puede
perjudicar a quien lo ha omitido, esto es a ZYA S.A., máxime que, cuando se contrata como en el caso, con una reconocida firma
constructora, es de esperarse que los plazos se fijen en cumplimiento de ese standard de conducta y se deposite en el constructor cierta
confianza (art.1198 del Cód. Civil)” (fs.342vta./343; lo destacado es propio).
Luego de estas apreciaciones descartó la existencia de fuerza mayor que obstara al cumplimiento de la obligación de entregar la
posesión en el término acordado. Y prosiguió afirmando que “en primer lugar porque, como vengo señalando, una empresa dedicada a la
construcción no puede ‘no prever’ que ciertos días han de ser lluviosos y que ello ha de demorar el desarrollo de la obra (arts.512 y
514 del Cód. Civ.). La existencia de días de lluvia no es una circunstancia imprevisible para un hombre de prudencia media, que actúe con
atención, cuidado y esfuerzos normales, todo lo que era esperable de ZYA S.A.” (fs.344). Expresó, además, que “en segundo término,
porque en consideración a lo informado por el Servicio Meteorológico Nacional (fs.176/183) acerca de la cantidad de días con lluvia en la
ciudad de Tandil desde enero de 1973 a abril de 2016 y a la precipitación mensual en milímetros en dicho lapso, no se observa que haya
habido una modificación sustancial y grave de la cantidad de días lluviosos en los períodos en que la obra debía llevarse a cabo en
comparación con años anteriores” (fs.344vta.).
Agregó el magistrado que “más allá de ello, no se ha acreditado por parte de la demandada que la fuerza mayor alegada sea la causa
única y determinante de incumplimiento. Digo ello por cuando si bien llovieron unos pocos días más que el período inmediato anterior, no
ha probado que la entrega de posesión no se haya realizado por motivo exclusivo y excluyente de dicho caso fortuito (art.375 CPCC). Y no me
estoy refiriendo a la carga de la prueba que corresponderá al acreedor si considera que dicha circunstancia es irrelevante en el nexo
causal, sino a la carga de la prueba del deudor de acreditar que la única circunstancia que ha obstado a la entrega es la alegada”
(fs.344vta./345).
Sobre la base de estas sólidas motivaciones, entendió el juez que la fuerza mayor alegada por la demandada ZYA S.A. no fue tal y por
tanto no la eximió de responsabilidad (arts.514 del Cód. Civ., 163 inc. 5° y 375 CPCC). Concluyó así en que el incumplimiento de la
demandada es imputable a la misma y se impone, por lo tanto, hacer lugar a la acción de cumplimiento de contrato promovida por José
Alejandro Paniego contra ZYA S.A. (fs.345).
4. Luego de transcribir estas consideraciones de la sentencia que han adquirido firmeza porque la codemandada ZYA S.A. desistió del
recurso de apelación interpuesto, vuelvo a reiterar que el incumplimiento dañoso que dio lugar a la reclamación del actor y fue receptado
en el pronunciamiento de grado, sólo tiene relación causal con el accionar antijurídico y culpable de la empresa constructora ZYA S.A.,
sin que en el mismo haya tenido incidencia alguna la conducta de los martilleros Zangari y Moreno, que tuvieron a su cargo la
comercialización de las unidades del edificio.
En el ámbito del derecho resarcitorio sintetiza Ossola -con claridad- los presupuestos o elementos de la responsabilidad civil,
siguiendo la doctrina tradicional que ha sido plasmada en el CCCN. Y así enumera a estos presupuestos: 1) Una acción u omisión
antijurídica; 2) La atribución causal (en términos de causalidad eficiente) de dicha conducta antijurídica a un sujeto, que se denomina
nexo de causalidad; 3) Un juicio de reproche a la conducta, que se denomina factor de atribución; 4) La causación de un daño resarcible a
un tercero, que debe guardar nexo de causalidad con la conducta. Si confluyen estos cuatro presupuestos, nace la obligación de indemnizar a
cargo del dañador (deudor) y a favor de la víctima (acreedor) (conf. Ossola, Responsabilidad Civil, en Derecho Civil y Comercial Rivera y
Medina directores, págs.18 y 19).
Pues bien, aplicando estos conceptos dogmáticos al caso de autos, puede aseverarse que no cabe atribuir a los martilleros Zangari y
Moreno, ninguna acción u omisión antijurídica que, a título de dolo o culpa, tenga nexo adecuado de causalidad con el daño sufrido por
el actor; de modo que no hay obligación de indemnizar a cargo de los nombrados, porque sencillamente no se han configurado los presupuestos
de la responsabilidad civil. El daño padecido por el actor es consecuencia exclusiva de la acción u omisión antijurídica de la empresa
constructora ZYA S.A., que a título de culpa incurrió en mora con respecto a su obligación contractual de entregar -en el plazo acordado-
la posesión de las unidades funcionales vendidas; a lo que se suma el dolo o grosera negligencia de ZYA S.A. que ha dado lugar al daño
punitivo fijado en la sentencia apelada (arts. 508, 509, 511, 512, 520, 521, 522, 901, 902, 906, 1066, 1067, 1068, 1069 y ccs. del C.C.;
arts.1716, 1717, 1721,1724, 1725, 1726, 1727, 1728, 1736, 1737, 1738, 1739, 1740, 1741 y ccs. del CCCN).
Pero en lo que atañe al tema en tratamiento, vuelvo a insistir en que no ha habido ningún comportamiento reprochable de los
codemandados Zangari y Moreno, pues en su función de martilleros y corredores comercializadores de las unidades del edificio, no
incurrieron en ninguna conducta antijurídica que se les pueda reprochar, ya sea a título de culpa o de dolo. No advierto ninguna clase de
incumplimiento a las obligaciones que acorde a su profesionalidad se hallaban a su cargo, en el marco de la relación de consumo que
integraron, pues, reitero, el daño causado al actor estuvo referido -exclusivamente- a la demora en la entrega de la posesión por parte de
la empresa constructora. En efecto, no surge de las constancias de autos que Zangari y Moreno pudieran haber obstaculizado o entorpecido la
entrega de las unidades funcionales vendidas, en su carácter de comercializadores del edificio; no mediando elementos de prueba que
evidencien alguna conducta engañosa de su parte, deficiente información o alguna otra actitud reprochable (arts. 375, 384 y ccs.
C.P.C.C.).
Al referirse a los corredores inmobiliarios destaca Chamatropulos que para encuadrarlos en la categoría de proveedores, en los
términos del art.2 de la LDC, debe estar presente en ellos la nota de profesionalidad. Y así destaca que “cuando existan empresas
dedicadas a la intermediación inmobiliaria, esa nota adquirirá relevancia y se estará ante proveedores en la medida que se trate de
inmuebles destinados a vivienda (si no tiene tal finalidad ello no sucederá, pero porque el destinatario no será un consumidor)”. Agrega
más adelante que “precisando un poco el alcance de las obligaciones de los corredores inmobiliarios, se ha expresado que el cumplimiento
de las obligaciones de la LDC por parte de ellos (fundamentalmente el deber de información) no se refiere sólo a cuestiones fácticas
(informar medidas, características y comodidades del inmueble) sino también jurídicas”. En orden a las cuestiones jurídicas y con cita
de Schvartz, explica que “el corredor debe conocer si la operación es legalmente viable, si se transmite la propiedad con base en
títulos perfectos, si el propietario o locador está en condiciones de venderlo o alquilarlo, etc. Expresa esta autora que, si esta última
labor lo excede técnicamente, debe buscar asesoramiento especializado o bien informarle de modo claro al consumidor que no se encuentra en
condiciones de proporcionarle información veraz y adecuada al respecto” (conf. autor citado, Estatuto del Consumidor Comentado, 2ª
edición, tomo I, pág.226 y nota al pie n° 551, con cita de Schvartz, Derecho del Consumidor según la ley 24.240 y el Código Civil y
Comercial, pág.63).
                                           Acerca de las obligaciones de los martilleros y corredores en orden a su responsabilidad civil,
se ha explicado en doctrina que “en el caso de los corredores y martilleros, la antijuridicidad puede producirse específicamente por
violación de las concretas normas referentes al ejercicio de sus funciones, en cuanto las mismas establezcan deberes positivos de conducta
o modos de obrar, o determinen prohibiciones o deberes negativos. Ellas se encuentran en el Código de Comercio y en la ley 23.266
modificatoria de aquél en lo que respecta a los últimos, como también en normas locales reglamentarias de dichas profesiones, como ser en
el territorio de la Provincia de Buenos Aires la ley 10.973 (y sus modificatorias)” (conf. Trigo Represas y López Mesa, Tratado de la
Responsabilidad Civil, tomo II, pág.630). Más adelante expresan estos autores que en nuestra jurisprudencia se registran casos en que se
han responsabilizado a los corredores ante el incumplimiento de los deberes de proponer los negocios con exactitud, claridad, precisión
-arts.98 del Cód. de Comercio y 52, apart. a) inc.4 de la ley provincial 10.973-; como así del de verificar la titularidad del dominio del
vendedor, previsto expresamente en el art.52, apart. a) inc.5) de la ley local 10.973 y que se deduce además de lo dispuesto en el art.96
del Cód. de Comercio. Y agregan que “no hacerlo así, implica por parte del corredor una ignorancia culpable, ya que informarse sobre la
capacidad y legitimación de quienes le proponen mediar en una compraventa inmobiliaria, hace a la diligencia que corresponde a una persona
prudente y experta en ese tipo de negocios” (ob. cit., tomo II, pág.631; en un mismo orden de ideas, ver Cazeaux-Trigo Represas, Derecho
de las Obligaciones, tomo V, págs.691 y 692).
Siempre en esta línea, recuerda Chamatropulos un caso en que se sancionó a una inmobiliaria con base en las normas de la LDC, por no
brindar ab initio información completa sobre la real situación dominial de un inmueble que ofrecía en venta; otro asunto donde se multó
a una inmobiliaria por incumplir las especificaciones contenidas en la propaganda de venta con respecto a la construcción de una vivienda;
y un tercer supuesto en que se condenó a una inmobiliaria y a un martillero, luego de acordado y pagado el precio por el alquiler de una
vivienda, pues la firma del contrato nunca se concretó ni se entregaron las llaves del inmueble, ya que quien se había presentado como
representante del locador, desapareció (conf. obra citada, tomo I, pág.227).
Tal como puede apreciarse, ninguna de las conductas que pueden configurar la responsabilidad civil de los martilleros y corredores,
puede enrostrarse a los aquí demandados Zangari y Moreno, ya que -vuelvo a reiterarlo- el daño causado al accionante estuvo exclusivamente
provocado por el incumplimiento de la constructora ZYA S.A., en cuanto a la entrega de la posesión de las unidades funcionales adquiridas.
Cabe apuntar, finalmente, que se equívoca el apelante cuando invoca en respaldo de su impugnación el art.40 de la LDC, pues esta norma
aprehende aquellos supuestos en que se generan daños al consumidor derivados del vicio o riesgo de la cosa o de la prestación de
servicios, con respecto a los cuales responden en forma solidaria todos los integrantes de la cadena de comercialización, salvo que
demuestren que la causa del daño les ha sido ajena. Por el contrario, el caso en juzgamiento se debe resolver mediante la aplicación de la
normativa que he citado en el decurso del presente voto.
En función de todas las consideraciones expuestas y en ejercicio de la competencia positiva que le corresponde a esta alzada, propongo
el rechazo de la demanda incoada por José Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, con imposición de
costas al actor que ha resultado perdidoso en este aspecto del litigio (art.68 del Cód. Proc.).
IX. Habiendo arribado a este estadio de mi desarrollo argumental, debo ocuparme ahora de los agravios expresados por el actor en torno
al monto del daño punitivo y a la procedencia del daño moral (rechazado en la sentencia apelada), con respecto a la condena que ha
adquirido firmeza contra la empresa constructora ZYA S.A.
1. Luego de abordar lo relativo a la entrega de la posesión, a la escrituración de los inmuebles y a la multa pactada en el contrato
-aspectos de la litis que adquirieron firmeza- (fs.345/346vta.), en el decisorio de grado se analizó el daño punitivo pretendido por el
actor, quien reclamó por este concepto la suma de $ 100.000. A la luz de la doctrina y jurisprudencia elaborada en torno al art.52 bis de
la LDC, analizó la conducta asumida por la demandada y señaló que “no basta el mero incumplimiento, sino que es necesario que se trate
de una conducta particularmente grave, caracterizada por la presencia de dolo (directo o eventual) o, como mínimo, de una grosera
negligencia” (fs.347/347vta.). Con respecto a las concretas circunstancias de la causa apuntó que “la mora en la entrega de la
posesión se produjo el 01 de febrero de 2015. La demandada ofreció entregar la posesión en forma tardía, en mayo de 2016, pero
supeditado a la firma de un acta mediante la cual el Sr. Paniego renunciara al reclamo indemnizatorio derivado de la entrega tardía”
(fs.347vta./348). Y fue esta actitud de la demandada de supeditar la entrega de la posesión a la suscripción de un acta por la cual el
actor renunciara a su reclamo, la que el juzgador consideró violatoria del deber de buena fe, afirmando que esta pauta de conducta debe
exigirse con mayor rigor a los proveedores profesionales de bienes y servicios (a lo que agregó la fallida invocación de fuerza mayor por
días de lluvia); por lo que hizo lugar al reclamo y fijó su cuantía en la suma de $ 10.000, al día 1 de febrero de 2015, cuando se
produjo la mora en la entrega de la posesión (fs.348).
La cuantía del daño punitivo generó el agravio del accionante, quien considera magro al monto establecido, en atención a la
finalidad preventiva de este rubro, considerando la conducta dolosa de la empresa constructora que gozaba de la confianza de toda la
comunidad de Tandil. Y afirmó que además de la reprochable actitud de la demandada señalada en la sentencia, también deben considerarse
otras conductas de su parte: no contestó la primera misiva; pretendió modificar la fecha de inicio del contrato; se excusó por el retraso
de supuestos días de lluvia, siendo que el edificio ya se encontraba cerrado; manifestó que la entrega sería antes del día 31 de mayo,
pero transcurrió esa fecha sin noticia alguna; no entregó la posesión de los inmuebles en forma voluntaria, sino que fue necesaria la
orden judicial. Dijo, en suma, que la condena por este concepto debe ser ejemplificadora, por las innumerables conductas maliciosas de la
demandada.
Este tribunal ha detallado el estado actual de la jurisprudencia con relación al daño punitivo -en conceptos a los que me remito en
homenaje a la brevedad-, habiendo culminado este análisis con la cita de un fallo de la Cámara Civil y Comercial de Junín (expediente n°
2724-2017, “Andreoli”, sentencia del 17-10-2019), donde se dijo que “hoy existe amplio consenso en su finalidad preventiva, disuasoria
y sancionatoria; en que se distingue claramente del resarcimiento de daños y perjuicios, aunque el daño efectivo al consumidor sea su
presupuesto y que consagra un factor subjetivo de atribución agravado, consistente en la culpa grave o dolo del proveedor” (esta Sala,
causa n° 64.706, “Dours”, sentencia del 18-2-2020, voto de la Dra. Longobardi). Y en esa misma causa de esta alzada, se recordaron las
XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil-UNL Santa Fe 2019, donde -entre otros aspectos de la temática- se resolvió lo siguiente: “Los
daños punitivos tienen finalidad preventiva, disuasoria y sancionatoria” (punto 4), “Los daños punitivos se distinguen claramente del
resarcimiento de daños y perjuicios” (punto 5), “Sin perjuicio de las deficiencias técnicas de la norma vigente, debe interpretarse
que consagra un factor subjetivo de atribución agravado, consistente en la culpa grave o dolo del proveedor” (punto 9, por mayoría),
“La expresión ‘grave menosprecio hacia los derechos del consumidor’ debe entenderse como comprensiva del dolo y la culpa grave”
(punto 10, por mayoría), y “la procedencia de la sanción no está condicionada a la existencia de un ilícito lucrativo” (punto 7).
Pues bien, llegado el momento de cuantificar el daño punitivo de autos, debo recordar que la procedencia del mismo ha arribado firme a
esta instancia, dado que únicamente ha sido apelado su monto por la parte actora. Y tampoco puedo dejar de señalar que en los casos
recientes donde este tribunal fijó el daño punitivo, se estaba ante graves incumplimientos de los proveedores que presentaban mucha más
entidad que la que se observa en el caso de autos (citada causa n° 64.706, “Dours”, sentencia del 18 de febrero de 2020; causa
n°64537, “Ibarlucía”, sentencia del 12 de marzo de 2020, voto del Dr. Galdós; causa n° 64.704, “Martínez”, sentencia del 30 de
abril de 2020, voto del suscripto). Sin embargo, no puede perderse de vista que en un reciente decisorio de este tribunal se juzgó otra
reclamación contra la empresa aquí demandada, donde también había incurrido en falta de entrega en plazo del inmueble prometido; por lo
que se advierte un proceder reincidente de esta constructora que debe gravitar en la cuantificación del daño punitivo (esta Sala, causa
n° 64.941, “Cuesta Luciana Paola y otro/a c/ZYA S.A. s/Cumplimiento de contratos civiles/comerciales”, sentencia del 23-4-2020, voto
del Dr. Galdós).  
En función de todas las consideraciones precedentes, debo evaluar las particulares circunstancias del caso y las conductas reprochables
de la demandada ZYA S.A., que fueron detalladas en la sentencia apelada, sin que haya mediado crítica alguna por parte de esta empresa
condenada. Es por ello que, comparando el supuesto en tratamiento con los precedentes de este tribunal, considero prudente y razonable
propiciar la modificación de la sentencia apelada en cuanto al monto del daño punitivo, el que se debe elevar a la suma de pesos noventa
mil ($ 90.000), a cuyo fin también pondero las actuales variables de la realidad económica de nuestro país (art.52 bis de la LDC,
arts.163 inc.5, 165, 375, 384 y ccs. del CPCC).
2. En este punto debo abordar el daño moral pretendido por el accionante, el cual ha sido rechazado en el pronunciamiento de grado, lo
que mereció el agravio formulado por el actor. Para desestimar este concepto indemnizatorio adujo el sentenciante que en materia de
incumplimiento contractual es de aplicación restrictiva, ya que para que sea indemnizable se requiere la clara demostración de la
existencia de una lesión de sentimientos, de afecciones o de tranquilidad anímica, que no pueden ni deben confundirse con las inquietudes
propias y corrientes del mundo de los pleitos o de los negocios. Y con referencia concreta al caso expresó el juez que “en el contexto
del específico negocio jurídico celebrado, el incumplimiento total o parcial de las obligaciones a cargo de la empresa demandada ha debido
resultar previsible para el accionante, como posibilidad cierta, y ha sido por tanto uno de los riesgos asumidos por éste, aunque, claro
está, tal falta de cumplimiento resulte indemnizada como daño patrimonial. Por lo que la lesión de sentimientos que pudo o puede haber
padecido el actor a raíz del incumplimiento de la contraria, carece a mi juicio de la entidad, gravedad y jerarquía necesaria como para
ser indemnizado, en función de lo cual, se desestima el rubro en cuestión” (fs.348/349).
Esta decisión motivó el agravio del actor, quien indicó los padecimientos por él sufridos ante el incumplimiento de la demandada, y
criticó lo señalado por el magistrado de grado, quien se refirió al mundo de los negocios donde existe igualdad de poder, sin reparar que
en la relación de consumo una parte tiene todo el poder: impone las cláusulas contractuales, modifica unilateralmente a su conveniencia
las bases del contrato (plazo), no brinda la información que le es impuesta por ley, y, en suma, obstaculiza el proyecto de vida familiar
de quien compra para tener un techo seguro. También aseveró que “más grave es la ansiedad que se provoca cuando dolosamente, se
supedita la entrega de la posesión de la vivienda a la renuncia de derechos, lo que no configura un trato respetuoso acorde a la dignidad
humana”. Y sobre la base de estos conceptos peticionó el acogimiento del resarcimiento por el daño moral sufrido.
Cabe recordar aquí algunos conceptos volcados en el precedente de esta Sala en la citada causa n° 64.941, donde se puntualizó -con
cita de importante doctrina- que se asiste a una notable expansión del concepto de daño moral tanto en su contenido como en la titularidad
de la acción, incluyéndoselo en una noción más amplia de daño a la persona como lesión a derechos fundamentales de raigambre
constitucional. Y se agregó que, de su clásico y más reducido ámbito, restringido inicialmente al “precio del dolor”, ahora se
difunde la noción del “precio del consuelo” -receptado por el art.1741 CCCN-, esto es al resarcimiento que procura la mitigación o
remedio del dolor de la víctima a través de bienes deleitables que conjugan la tristeza, desazón, penurias (esta Sala, citada causa n°
64.941, “Cuesta”, sentencia del 23-4-2020).
  En el meduloso precedente de la Sala III de la Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata en el caso “Fornillo” (que cité en el
punto 5 del apartado VII), también referido a una contratación inmobiliaria, se vuelcan conceptos por demás interesantes, al señalarse
que la frecuencia con que se dan estos incumplimientos, no implica que dichas consecuencias puedan calificarse como “avatares y
frustraciones propias de la vida en sociedad”, en tanto esa afectación a la esfera espiritual de la víctima desborda el piso mínimo de
indemnizabilidad, ya que no proviene de un ciudadano común, sino de un cocontratante profesional que lucra con el bien que ofrece para la
venta en el mercado inmobiliario. Y se agregó que “los constructores tienen un mayor conocimiento que los consumidores acerca de los
bienes inmuebles que venden y, en base a ese conocimiento calificado, deben asegurar al consumidor un nivel de información para que no
tenga que transitar un recorrido sesgado de obstáculos (acudir al vendedor varias veces, requerir la explicación detallada de los rubros a
cobrar mediante la remisión de e-mails, cartas documento, etc.) para perfeccionar el dominio de la unidad funcional adquirida” (citada
causa “Fornillo”, sentencia del 26-6-2018, publicada en Thomson Reuters, cita online: AR/JUR/26604/2018, con nota de Arias y Quaglia,
Algunas consideraciones actuales sobre el consumidor inmobiliario, en RDCO 295, 12/4/2019,452, cita online: AR/DOC/2745/2018).
Pues bien, a la luz de las consideraciones precedentes, entiendo que en el caso de autos el daño está representado por la afectación
que ha sufrido la parte actora en su esfera no patrimonial, debido a la falta de entrega del inmueble por parte de la empresa constructora
en el plazo pactado, frustrando sus planes de contar con su vivienda en el tiempo prometido; a lo que se adicionan las vicisitudes por las
que tuvo que atravesar el accionante para poder obtener -recién en sede judicial- la posesión de las unidades adquiridas (art.522 CC, art.
1741 CCCN). Al igual que en el citado precedente de este tribunal en el caso “Cuesta”, entiendo que la suma de $ 55.000 resarce justa y
adecuadamente los padecimientos de esta índole sufridos por el actor, considerando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que
puede procurar la suma reconocida (arts.10bis, 37 LDC; art.522 CC; art.1741 CCCN). Por lo expuesto, propongo revocar la sentencia apelada en
cuanto rechazó la indemnización por daño moral, haciendo lugar a la misma que se fija en la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($
55.000), a cuyo fin también pondero las actuales variables de la realidad económica de nuestro país (citada causa n° 64.941,
“Cuesta”, sentencia del 23-4-2020).
X. En virtud de la solución que propicio con respecto a la sustancial elevación del monto del daño punitivo y al acogimiento del
daño moral, para cuyas respectivas cuantificaciones he tenido en mira los datos de la realidad económica actual, se torna imperioso
adecuar a lo aquí decidido los intereses que fueron fijados en la sentencia apelada (tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la
Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días). En efecto, calculando los rubros indemnizatorios a valores actuales se acata
la jurisprudencia del Superior Tribunal Provincial, conforme la cual el daño debe justipreciarse según la realidad económica existente al
momento en que se pronuncia el fallo (S.C.B.A., doct. causas C 58.663, “Díaz”, del 13-II-1996; C 60.168, “Venialgo”, del 28-X-1997
y C 59.337, “Quiroga”, del 17-II-1998, citados en C 120.536 del 18/4/18, “Vera”; C 121.134, “Nidera S.A.”, del 3/5/18). Ahora
bien, siendo que para revisar los agravios sobre el daño punitivo y el daño moral, este tribunal ha adoptado el método de cálculo a
valores próximos a la fecha de la sentencia, no puede luego desentenderse de las consecuencias de su propia decisión, y, en lo particular,
de los efectos que esta metodología de cálculo posee sobre los intereses. Es que la aplicación de una tasa de interés con componentes
inflacionarios (como es la tasa pasiva bancaria fijada en la sentencia apelada), a montos que ya se han estimado a valores actuales, puede
generar, improcedentemente, una doble compensación del fenómeno inflacionario. En efecto, como lo señaló el Máximo Tribunal local en
los autos “Nidera”, ello “conduce a un resultado desproporcionado, que sobrestima la incidencia de ciertos componentes sin causa
justificada y arroja un resultado que excede de la expectativa razonable de conservación patrimonial, con prescindencia de la realidad
económica implicada” (S.C.B.A., citada causa C 121.134, “Nidera S.A.”, sentencia del 3/5/18).
Tal como lo señaló este tribunal en la causa n° 63.667, la solución procesal a este supuesto debe plantearse en los términos del
art.272 del CPCC, sumado a las razones de justicia y razonabilidad indicadas en el párrafo anterior. Del aludido precepto surge que los
tribunales de alzada no pueden fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de origen, salvo sobre “los intereses y
daños y perjuicios u otras cuestiones derivadas de hechos posteriores a la sentencia de primera instancia”. Frente a este texto
normativo, puede sostenerse que la modificación efectuada por este tribunal en punto al modo de cuantificar el daño punitivo y el daño
moral (a valores actuales y con un incremento considerable), se erige para las partes en un hecho evidentemente posterior a la sentencia de
primera instancia -emanado de este mismo tribunal-, que permite actuar con amplitud la facultad de la alzada de resolver sobre intereses en
los términos de dicho art.272 del CPCC. No se vulnera con ello el principio de congruencia, pues ningún agravio podía introducir la parte
accionada con respecto a una tasa bancaria que resultaba acorde a la cuantificación dispuesta en la instancia de origen, y que recién se
torna inadecuada, de modo sobreviniente, como consecuencia de la cuantificación efectuada por este tribunal, en consonancia con el
principio de reparación integral que surge del art.1740 CCCN (esta Sala, causa n° 63.667, “Montes”, sentencia del 23-4-19).
Es por ello que con arreglo a las facultades emanadas del art.272 del CPCC, propongo disponer que a partir de la fecha de mora
establecida en la anterior instancia (1-2-2015), las sumas de $ 90.000 y $ 55.000 -correspondientes al daño punitivo y al daño moral-
devengarán intereses a la tasa pura del 6% anual hasta la fecha de esta sentencia, y de aquí en adelante, en caso de mora en el pago, la
tasa de interés será la pasiva digital en cuanto tasa pasiva más alta, que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus
operaciones de depósito a treinta días (art.768, 772, 1740, 1748 CCCN; S.C.B.A. citadas causas “Vera” y “Nidera”; esta Sala,
citada causa n° 63.667, “Montes”, sentencia del 23-4-2019, causa n° 64.941, “Cuesta”, sentencia del 23-4-2020, entre muchas
otras). Por el contrario, con respecto al otro rubro de condena que es la multa contractual fijada por el juez de origen en la suma de $
232.000 (fs.346/346vta., punto c), como arribó firme a esta sede y a su respecto no medió intervención alguna de este tribunal,
corresponde mantener la aplicación de los intereses ordenados en la sentencia apelada a la tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la
Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días (fs.349, punto 8). 
XI. En último término, el actor planteó una omisión de tratamiento de la sentencia apelada en cuanto al pago de expensas, impuestos,
etc., con respecto a los cuales debe aplicarse la cláusula quinta del boleto de compraventa formalizado entre las partes, que dispone:
“Todos los impuestos, tasas y contribuciones que afecten al inmueble son a cargo de “la vendedora” hasta el día de la entrega de la
posesión, corriendo de allí en más a cargo de “el comprador” (fs.8). Esta situación fue planteada por el actor en su demanda a
fs.70, y durante el curso del proceso formalizó la presentación que dio lugar a la resolución de fs.277, donde se tuvo presente la
reserva formulada a los efectos que pudiere corresponder.
En consecuencia, todo lo relativo a la devolución de las sumas pagadas por el comprador en concepto de expensas, impuestos, etc., con
anterioridad a la fecha en que tomó efectiva posesión de las unidades adquiridas (28 de junio de 2017), deberá ser planteado -en forma
concreta- por el actor en primera instancia y en la etapa de ejecución de sentencia, donde el juez deberá dictar la resolución
pertinente, ordenando las medidas complementarias que correspondan (art.510, última parte, del CPCC).
XII. Con respecto a las costas del juicio y honorarios profesionales, sobre la base de lo decidido en este pronunciamiento y lo
dispuesto por el art.274 del CPCC, corresponde adoptar la siguiente resolución: 1) Imponer a los excepcionantes Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno, las costas de ambas instancias correspondientes a la excepción de falta de legitimación pasiva que se rechaza
(art.68 CPCC); 2) Imponer al actor las costas correspondientes a la demanda que se rechaza, incoada contra los codemandados Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno (art.68 CPCC); 3) Confirmar la imposición a la codemandada ZYA S.A. de las costas de la demanda que
prospera en su contra (art.68 CPCC); 4) Imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A., y en un
veinte por ciento (20%) al actor José Alejandro Paniego, en atención al resultado obtenido en el trámite recursivo (art.68 CPCC); 5)
Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 de la ley 14.967).
Así lo voto.
                                           A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere  al voto que
antecede, votando en igual sentido.
                                         A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:
                                         Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Revocar la
sentencia apelada en cuanto calificó al contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de que se trató de un edificio a
construirse, las partes celebraron un contrato de compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin que el comprador haya tenido
injerencia alguna en el proceso de construcción del edificio; 2) Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, rechazándose esta excepción
(art.345 inc.3 CPCC); 3) Ejercer competencia positiva y rechazar la demanda incoada por José Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo
Zangari y Claudia Graciela Moreno; 4) Tener presente que ha quedado firme la condena contra la codemandada ZYA S.A. y modificar la sentencia
apelada en cuanto al monto del daño punitivo, el que se eleva a la suma de pesos noventa mil ($ 90.000), a cuyo fin se ponderan las
actuales variables de la realidad económica de nuestro país; 5) Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto rechazó la
indemnización por daño moral, haciendo lugar a la misma que se fija en la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($ 55.000), a cuyo fin
también se ponderan las actuales variables de la realidad económica de nuestro país; 6) Disponer  que las sumas correspondientes a daño
punitivo y daño moral devengarán intereses de conformidad con lo establecido en el apartado X de este pronunciamiento (art.272 CPCC);
manteniéndose para la multa contractual la aplicación de los intereses ordenados en la sentencia apelada a fs.349, punto 8); 7) Disponer
que todo lo relativo a la devolución de las sumas pagadas por el comprador en concepto de expensas, impuestos, etc., con anterioridad a la
fecha en que tomó efectiva posesión de las unidades adquiridas (28 de junio de 2017), deberá ser planteado -en forma concreta- por el
actor en primera instancia y en la etapa de ejecución de sentencia, donde el juez deberá dictar la resolución pertinente, ordenando las
medidas complementarias que correspondan (art.510, última parte, del CPCC); 8) Imponer a los excepcionantes Salvador Gustavo Zangari y
Claudia Graciela Moreno, las costas de ambas instancias correspondientes a la excepción de falta de legitimación pasiva que se rechaza
(arts.68 y 274 CPCC); 9) Imponer al actor las costas correspondientes a la demanda que se rechaza, incoada contra los codemandados Salvador
Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno (arts.68 y 274 CPCC); 10) Confirmar la imposición a la codemandada ZYA S.A. de las costas de la
demanda que prospera en su contra (art.68 CPCC); 11) Imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A.,
y en un veinte por ciento (20%) al actor José Alejandro Paniego, en atención al resultado obtenido en el trámite recursivo (art.68 CPCC);
12) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 ley 14.967).
                          Así lo voto.
                          A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere  al voto que antecede, votando en
igual sentido.
            Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

S  E  N  T  E  N  C  I  A

                                                                   Azul,      Octubre de 2020. –

 AUTOS Y VISTOS:
    CONSIDERANDO:
                                          Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos
del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve:
 Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Revocar la sentencia apelada en cuanto calificó al
contrato de autos como una locación de obra, pues más allá de que se trató de un edificio a construirse, las partes celebraron un
contrato de compraventa mediante el pago de un precio en dinero, sin que el comprador haya tenido injerencia alguna en el proceso de
construcción del edificio; 2) Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto hizo lugar a la excepción de falta de legitimación
pasiva opuesta por Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, rechazándose esta excepción (art.345 inc.3 CPCC); 3) Ejercer
competencia positiva y rechazar la demanda incoada por José Alejandro Paniego contra Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno; 4)
Tener presente que ha quedado firme la condena contra la codemandada ZYA S.A. y modificar la sentencia apelada en cuanto al monto del daño
punitivo, el que se eleva a la suma de pesos noventa mil ($ 90.000), a cuyo fin se ponderan las actuales variables de la realidad económica
de nuestro país; 5) Revocar parcialmente la sentencia apelada en cuanto rechazó la indemnización por daño moral, haciendo lugar a la
misma que se fija en la suma de pesos cincuenta y cinco mil ($ 55.000), a cuyo fin también se ponderan las actuales variables de la
realidad económica de nuestro país; 6) Disponer  que las sumas correspondientes a daño punitivo y daño moral devengarán intereses de
conformidad con lo establecido en el apartado X de este pronunciamiento (art.272 CPCC); manteniéndose para la multa contractual la
aplicación de los intereses ordenados en la sentencia apelada a fs.349, punto 8); 7) Disponer que todo lo relativo a la devolución de las
sumas pagadas por el comprador en concepto de expensas, impuestos, etc., con anterioridad a la fecha en que tomó efectiva posesión de las
unidades adquiridas (28 de junio de 2017), deberá ser planteado -en forma concreta- por el actor en primera instancia y en la etapa de
ejecución de sentencia, donde el juez deberá dictar la resolución pertinente, ordenando las medidas complementarias que correspondan
(art.510, última parte, del CPCC); 8) Imponer a los excepcionantes Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno, las costas de ambas
instancias correspondientes a la excepción de falta de legitimación pasiva que se rechaza (arts.68 y 274 CPCC); 9) Imponer al actor las
costas correspondientes a la demanda que se rechaza, incoada contra los codemandados Salvador Gustavo Zangari y Claudia Graciela Moreno
(arts.68 y 274 CPCC); 10) Confirmar la imposición a la codemandada ZYA S.A. de las costas de la demanda que prospera en su contra (art.68
CPCC); 11) Imponer las costas de alzada en un ochenta por ciento (80%) a la codemandada ZYA S.A., y en un veinte por ciento (20%) al actor
José Alejandro Paniego, en atención al resultado obtenido en el trámite recursivo (art.68 CPCC); 12) Diferir la regulación de honorarios
para su oportunidad (arts.31 y 51 dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 ley 14.967).  Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su
Juzgado de origen.

 


REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/10/2020 10:07:56 - PERALTA REYES Victor Mario -
Funcionario Firmante: 16/10/2020 12:40:56 - LONGOBARDI Maria Ines - JUEZ
Funcionario Firmante: 16/10/2020 12:47:59 - CAMINO Claudio Marcelo - SECRETARIO DE CÁMARA
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251700014002299966


CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II - AZUL
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS