Fecha | 29/05/2017 | Expediente nro. | 61330 |
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Carátula | BALLARENA, JORGE ALBERTO C/ BALLARENA, ADOLFO GUILLERMO Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION | ||
Emisor | CAMARA DE APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL - AZUL - SALA II | ||
Materia | USUCAPION | ||
Dirección Web | https://jurisprudencia.colegioabogadosazul.org.ar/91-61330 |
CONDOMINOSDLECLARACION DE REBELDIA: ALCANCE EN EL JUICIO DE USUCAPIONINTERVERSION DEL TITULOORDEN PUBLICOUSUCAPION
Causa nº: 2-61330-2016
"BALLARENA, JORGE ALBERTO C/ BALLARENA, ADOLFO GUILLERMO Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 2 - AZUL
Sentencia Registro nº: 58 Folio: .............
En la ciudad de Azul, a los veintinueve días del mes de Mayo del año Dos Mil Diecisiete, reunidos en Acuerdo Extraordinario los
Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Jorge Mario Galdós y María
Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), encontrándose el Doctor Víctor Mario Peralta Reyes en uso de licencia (Resol. SE Nº 2561 del
29/3/17 de la S.C.B.A), para dictar sentencia en los autos caratulados: “Ballarena, Jorge Alberto c/ Ballarena, Adolfo Guillermo y otro/a
s/ Prescripción Adquisitiva Vicenal/ Usucapión” (causa N° 61.330), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación
prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente
orden: Dr. Galdós – Dra. Longobardi – Dr. Peralta Reyes.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1ra.- ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 246/256?.
2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.
-V O T A C I O N-
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Galdós dijo:
I. José Alberto Ballarena promovió demanda de usucapión contra los condóminos Adolfo Guillermo Ballarena y Carlos Oscar Ferrazzuolo,
copropietarios del inmueble descripto como: Cir. I, Sección A, Manzana 12, Parc. 29 (Matrícula 23.143), Parc. 28 (Matrícula 23.142),
Parc. 1 (Matrícula 23.140), Parc. 2 (Matrícula 23.141), ubicado en la calle Necochea Norte 383 de Azul. Promovió la acción con el objeto
de adquirir por usucapión el 100% del inmueble, dado que es propietario de la tercera parte del mismo. Expresa que la propiedad fue
comprada en el año 1984 y desde dicho momento sus condóminos (los demandados) se desentendieron de los lotes, no pagaron los impuestos, no
los mantuvieron limpios, ni los cerraron. A raíz de varios intentos de ocupación por parte de terceros los demandados le cedieron de
palabra los terrenos y a partir del año 1985 se hizo cargo de los lotes, emparejó y sembró, hizo un galpón en el cual guardaba
herramientas y un tractor, entre otras cosas. En el año 2010 su hermano, el codemandado Ballarena, se presentó en su domicilio y le
manifestó la necesidad de vender los lotes y así percibir cada uno su parte, a lo que se opuso dado que hacía más de 24 años que
detentaba la calidad de poseedor del fundo. Lo mismo le aconteció con el codemandado Ferrazzuolo, quien mostró una postura coincidente con
la de Adolfo Guillermo Ballarena respecto de la necesidad de vender. Por ello, se vio obligado a promover la presente acción para
consolidar el 100% del dominio.
Notificada la demanda (fs. 133/133vta; fs. 140/141) los copropietarios no comparecieron al proceso decretándose su rebeldía (fs. 144,
art. 59 del C.P.C.C.).
II. En la sentencia de la anterior instancia se rechazó la demanda, con costas al vencido y la regulación de honorarios fue diferida
para su oportunidad (fs. 246/256). Para así resolver señaló el juez que ni el allanamiento, ni el reconocimiento expreso o ficto de los
hechos alegados por el accionante habilitan “per se” la recepción favorable de la pretensión de usucapión, ya que este especial modo
de adquirir el dominio, impide por la sola voluntad de las partes determinar dicho efecto, por lo que quien pretende adquirir por
prescripción debe transitar en forma inexorable el proceso y acercar al mismo las pruebas de rigor. El juzgador no se encuentra obligado a
acceder a las pretensiones deducidas por la actora si no se encuentran reunidos los requisitos legales. Analizando dichos requisitos
expresó que entre condóminos se exige una ponderación rigurosa de los medios de prueba porque la cuestión crucial no es tanto acreditar
la posesión como la exclusión del copropietario; o sea, la interversión del título originario y el comienzo de la posesión en forma
exclusiva. En la usucapión del condómino el plazo veinteañal comienza a correr desde que se exterioriza la intención de intervertir el
título y el análisis de la prueba producida no exterioriza la intención del actor de intervertir el título por el cual poseía al
ingresar al inmueble –condominio-, puesto que los impuestos acreditados podría haberlos pagado en virtud de su carácter de propietario
del 33% del fundo. Además, los pagos más antiguos datan de septiembre de 2007 por lo que no ha transcurrido el plazo veinteañal requerido
por el art. 4015 del Código Civil. Con relación a la prueba testimonial expresó que la demanda de usucapión no puede fundarse
exclusivamente en dicho medio probatorio, sin perjuicio de lo cual, del análisis de los testimonios surgen una serie de circunstancias que
volatilizan su valor probatorio. Así, al testigo Silvero se le preguntó si el actor era propietario del inmueble y desde hace
aproximadamente cuantos años y ello no cumple con la prueba de aquellos actos o hechos exteriores que erigirían al accionante como
propietario exclusivo del bien. Por su parte, las declaraciones de Susana E. Battafarano y Fittipaldi deben contemplarse con cautela, dado
que son acreedores del actor por haberle comprado lotes pertenecientes al inmueble de autos, por lo que se encuentran comprendidos en las
generales de la ley, teniendo un interés marcado en el resultado del pleito. La prueba confesional, absolución del codemandado Ballarena y
confesión ficta de Ferrazzuolo, tampoco resultan determinantes dado que en materia de derechos reales se encuentra comprometido el orden
público, por lo que se encuentra excluido del ámbito de la mera voluntad de los particulares. De manera que el consenso de los
copropietarios del inmueble para que se declare la adquisición del dominio por usucapión no es válido para consagrarla, si no está
demostrada la efectiva posesión por el término legal requerido. Finalmente, señaló que la inspección ocular no permite vislumbrar la
intención del actor de ser propietario exclusivo del inmueble, ni el cumplimiento del plazo legal.
III. La sentencia fue apelada por el actor (fs. 263), quien expresó agravios a fs. 293/298vta. El apelante considera haber cumplido y
demostrado la totalidad de los recaudos para que prospere la demanda: a) la interversión del título, b) el transcurso del tiempo previsto
por la ley, c) la posesión pacífica, pública e ininterrumpida con ánimo de dueño y d) la inexistencia de turbación de la posesión.
Expresa que en la sentencia apelada se interpretó de manera aislada, errónea y parcializada la prueba, en lugar de hacerlo globalmente
como corresponde. Manifiesta que los codemandados de autos se encuentran perfectamente identificados y fueron notificados en sus domicilios
reales sin que hayan contestado la demanda, actitud que implica un claro reconocimiento de su parte o presunción de verdad de los hechos
planteados. Señala que quien no contesta la demanda poco o nada tiene que decir, y su silencio es su verdad. Dicha actitud se mantuvo en la
absolución de posiciones; así Ferrazzuolo no concurrió a la audiencia quedando confeso y Ballarena respondió todas las posiciones
afirmativamente, reconociendo los hechos, por lo que hacer lugar a la demanda ya no sería una consecuencia de “la sola voluntad de las
partes” (como lo expresó el a quo), sino de la integración de dicho silencio con el resto de las pruebas. Debidamente interpretada la
prueba ha sido terminante: el actor poseyó a título de dueño integral y lo hizo desde el año 1985, fecha a partir de la cual los
demandados abandonaron la propiedad a su favor a cambio del pago de los tributos que gravaban el inmueble. Destaca que la intención del
actor de poseer como dueño se manifestó con la venta de lotes a terceros, ya que los copropietarios pudieron ver que uno de los
compradores cerraba la parte vendida e instalaba allí su hogar. Analizó el apelante cada medio de prueba en forma particularizada, y
reiteró su agravio respecto de la valoración aislada de los comprobantes de pago de tasas municipales destacando que deben ser
contemplados a la luz de la rebeldía de los accionados y la prueba confesional. Aduce que la interversión del título se produjo cuando
los demandados le cedieron verbalmente la totalidad del inmueble a cambio del pago de las tasas municipales, impuestos y gastos de
escritura, en el año 1985, cesión reconocida por Ferrazzuolo (confesión ficta) y por Ballarena en su absolución de posiciones. Conforme
lo expuesto solicita al Tribunal que revoque el fallo apelado y haga lugar a la demanda, con costas a los demandados.
IV. Llamados autos para sentencia (fs. 301) y practicado el sorteo de rigor (fs. 302), estas actuaciones han quedado en condiciones de ser
examinadas a los fines del dictado de la presente sentencia.
IV. 1) Como primera medida cabe señalar que los hechos materia del presente litigio transcurrieron durante la vigencia del derogado
Código Civil, por lo que habrá de ser ésta la ley aplicable (art. 7 del C.C.y C). Sin perjuicio de ello, no se advierte una regulación
sustancialmente distinta en el nuevo ordenamiento, por lo que no se plantea un conflicto de derecho transitorio (cfr. arts. 1897, 1899,
1900, 1901, 1903 y css. del C. C. y C; esta Sala, causas N° 60.704, del 16/5/16 “Aschei…”). Ahora bien, el hecho de no haber sido
reformado el plazo veinteañal del art. 4015 del Cód. Civ. constituye una pauta hermenéutica ineludible para el juez, porque si el
legislador hubiera querido reducir los plazos de la prescripción adquisitiva lo habría hecho con la sanción del nuevo Código Civil y
Comercial, y no lo hizo (cfr. art. 1899 del Cód. Civ. y Com.). Cuando el legislador quiso modificar el plazo de la usucapión no tuvo
reparo en hacerlo; así mediante la ley 17.711 redujo el plazo treintañal a veinte años recogiendo las condiciones socioeconómicas de la
época (1968). En virtud de ello, el juez se encuentra vinculado por el plazo legal por lo que el actor deberá acreditar inexorablemente su
cumplimiento para adquirir la propiedad (cfr. arts. 4015, 4016 –según ley 17.711- del Cód. Civ. y art. 1898 del C.C. y C; esta Sala
causa N° 60.734, del 3/11/16 “Perretta…”).
2) Consideraciones preliminares.
Se trata de una usucapión entre condóminos, donde los demandados son conocidos (uno de ellos es hermano del actor), tienen domicilio
denunciado y, encontrándose debidamente notificados, decidieron no contestar la demanda (ver declaración de rebeldía de fs. 144). El
actor tomó este hecho como simplificatorio de su actividad probatoria, pero tal criterio no fue compartido por el juez de grado quien
concluyó que ni el allanamiento, ni el reconocimiento de los hechos alegados en la demanda habilitan per se la recepción favorable de la
pretensión, dado que se encuentra comprometido el orden público en esta manera de adquirir el dominio (cfr. Considerando II de la
sentencia apelada, fs. 248).
La rebeldía de los demandados en el juicio de usucapión ha sido estudiada por Areán quien señaló que: “puede ocurrir que el
propietario conocido, con domicilio conocido y, por lo tanto debidamente citado, no comparezca durante el plazo que tiene para contestar la
demanda y, consiguientemente, la misma quede incontestada. La declaración de rebeldía subsiguiente no altera la secuela regular del
proceso (art. 60). Y si bien en caso de duda hará presumir la verdad de los hechos lícitos afirmados por el actor, esta regla deberá
manejarse con mucho cuidado en el proceso de usucapión. En ningún supuesto el actor deberá ser relevado de la obligación de probar los
hechos que dan virtualidad a la adquisición del dominio por prescripción…” (cfr. Areán, Beatríz A. “Juicio de usucapión”, 5ta.
edición actualizada, reimpresión, Hammurabi 2009, pág. 502).
Es que la adquisición del dominio por prescripción excede la voluntad de las partes, “en todo juicio de usucapión está comprometido el
orden público y los efectos de la rebeldía no pueden equipararse a otros procesos en los que se discuten derechos, privados eminentemente
subjetivos y patrimoniales, como podría ser un accidente de tránsito. En efecto, la rebeldía no basta por sí sola para admitir la
demanda, pues el reclamante deberá ofrecer la prueba necesaria a los efectos de acreditar los extremos requeridos por la normativa de fondo
para que se produzca la adquisición de un derecho real sobre la cosa; en el caso, que la ha poseído con ánimo de dueño, de manera
pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años. De no ser así, se desestimará la demanda ya que el ordenamiento legal
prohíbe que se adquiera un derecho real por prescripción por la sola voluntad de las dos partes” (cfr. Kipper, Claudio M. y Otero,
Mariano C. “Prescripción adquisitiva. El proceso de usucapión como modo de adquirir el dominio”, Ediciones Jurídicas Cuyo, 2007,
pág. 295; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, sent. del 11/3/13 “Villarreal…” –con voto de la Dra. Areán-, JA
2013-II, esta Sala causa nro. 57.024, del 28/3/13 “Asociación Evangélica Pentecostal de la Argentina…”; Sala I este Tribunal, sent.
del 11/6/13, “Zouza…”, AR/JUR/2013; causa nro. 53.833, del 25/3/10 “Pato…”; Cám. Civ. y Com. 2da., Sala III, de la La Plata,
causa nro. 118.986, del 6/10/15, “Mansilla…”; Cám. Civ. y Com. de San Martín, Sala 2, causas nro. 67.866, del 5/6/14
“Cotoia…”, nro. 67.378, del 22/10/13 “Korell…”, Cám. Civ. y Com. de Dolores, causa 87.470, del 16/8/11 “Guerrero…”; entre
otras).
Conforme lo expuesto, puede concluirse que la declaración de rebeldía de los demandados no exime al actor de transitar y acreditar en la
etapa probatoria su derecho sobre el inmueble, sin perjuicio de que pueda valorarse la conducta procesal de los accionados (fs. 133,
140/141, 144; arts. 59, 679 y ss. del C.P.C.C).
3) Ingresando a la cuestión de fondo cabe señalar que la usucapión entre condóminos exige la exteriorización de la intención de
poseer de forma exclusiva respecto de los demás propietarios, ello así porque los derechos que otorga el condominio sobre la cosa pueden
confundirse con la posesión ejercida sobre la totalidad del inmueble, por lo que quien pretende adquirir debe probar la interversión del
título originario mediante el cual comenzó a poseer el inmueble y dicha prueba requiere especial rigor en su apreciación por parte del
juzgador (cfr. arts. 2353, 2373, 2377, 2384, 2407, 2408, 2409, 2411, 2458, 2508, 2673, 2675, 2676, 2680 ss. y cdtes. y art. 4015 –texto
según ley 17.711- del Cód. Civ.).
Sobre esta cuestión expresó el máximo tribunal provincial que “quien posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los
derechos de otro no puede invocar la posesión exclusiva sobre el inmueble porque lo impide su causa possessionis, que admite la
concurrencia de otros derechos en común. El a quo ha considerado, con acierto, que los actores no han acreditado la interversión de su
título, o sea, que no han mudado la causa de su posesión. Y ello ocurre solamente cuando manifiestan por actos exteriores la intención de
privar al restante poseedor de disponer de la cosa y cuando sus actos producen ese efecto” (S.C.B.A, Ac. 39.746, del 8/11/88
“Martínez…”; Cám. Civ. y Com. Segunda, Sala III, de La Plata, causa 118.986, del 6/10/15 “Mansilla…”).
El caso “Mansilla” citado presenta similitud con estas actuaciones por tratarse de una usucapión entre condóminos; allí se expresó
que “no sólo ha de invocarse y probarse una posesión animus domini munida de todos y cada uno de los caracteres que la ley quiere para
erigirla de un modo dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella ha
de existir un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual su antigua y legítima coposesión
mudó a una posesión ilegítima, pero exclusiva y excluyente de toda otra, o mejor aún, en el fundamento de la pretensión cobra singular
relevancia la interversión que el mismo hace de su originario título de coposeedor o poseedor promiscuo, por el exclusivo y único
poseedor” (Cám. Civ. y Com. 2da., Sala III, La Plata, causa 118.986 cit.).
En esta misma línea doctrinal se enrola Zannoni quien expresó que “el condómino no es poseedor a título precario, como lo es un
usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676, Cód. Civ.) y puede gozar de la cosa común conforme el
destino de ella (art. 2684). De tal modo los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son
suficientes en el caso del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los otros
condóminos…” (cfr Cámara Nacional Civil, Sala F, sent. del 28/5/10 “Cassinelli…”, La Ley Online, AR/JUR/21313/2010; ver
también: Molina Quiroga, Eduardo “Usucapión, condominio y cesión de derechos”, La Ley 2011-B, pág. 281).
En consecuencia, el actor debe acreditar que los copropietarios tomaron conocimiento de su intención de prescribir la totalidad del
inmueble sin que pueda existir ninguna clase de duda al respecto, dado que los actos del usucapiente podrían confundirse con el ejercicio
de los derechos que la ley otorga al condómino sobre la cosa común (art. 2676 ss. y cdtes. del Cód. Civ.).
Sobre esta base doctrinal y jurisprudencial analizaré las presentes actuaciones, que tienen como antecedente un condominio constituido
por compra que realizaron las partes mediante la Escritura Pública N° 628, de fecha 11/10/1984 (cfr. fs. 14/20vta.; informes de dominio de
fs. 22/33 y plano de fs. 34). Desde el inicio el actor afirma haber ejercido la posesión exclusiva del inmueble, haciéndose cargo del
cerramiento, pago de impuestos, etc. y evitando la ocupación de los terrenos por terceras personas. Tanto es así que afirma que los
accionados le cedieron verbalmente a cambio de que se hiciera cargo del pago de impuestos, compromisos que dice haber asumido y cumplido
cerrando los lotes en el año 1985, acto posesorio que completó con el emparejado del terreno y la construcción de un galpón en el cual
guardó herramientas y un tractor. Señala que dichos actos fueron realizados sobre la totalidad del inmueble en forma pública, continua y
a la vista de todos (escrito de inicio, fs. 112).
Cabe señalar que, excepto la cesión verbal referida cuya prueba será objeto de análisis en los párrafos siguientes, los restantes
actos posesorios no son excluyentes de la posesión de los copropietarios y pudieron ser realizados en ejercicio de un derecho regular
derivado del condominio (art. 2676 Cód. Civ.).
Analizando la cesión verbal invocada cabe destacar que se contrapone con la actitud de los copropietarios previa al juicio, ya que conforme
el relato del actor en la demanda, Adolfo Guillermo Ballarena se presentó en su domicilio y le manifestó que venía a hablar sobre los
lotes ya que era necesario venderlos y así percibir su parte, actitud que también fue asumida por el condómino Ferrazzuolo y resulta
incompatible con la cesión (fs. 112, 113, art. 330 del C.P.C.C.). Es contrario al sentido común sostener que quien cedió su parte
solicite la venta del inmueble para cobrarse, ello pone en evidencia que los demandados se consideraban propietarios del fundo con
anterioridad al juicio y no se habían percatado de que el actor intentaba excluirlos de la propiedad. El relato del actor no se sustenta
porque no resulta lógico que quienes adquirieron por escritura en octubre de 1984, a los pocos meses, en 1985, se desentiendan de los lotes
manifestando que los mismos “nunca iban a valer nada” (fs. 112). Cabe preguntarse: si no iban a valer nada por qué compraron. Tampoco
concuerda el relato inicial con la actitud de los demandados de negarse a acordar en la mediación (cfr. acta de cierre de fs. 13), porque
de haberse desentendido del inmueble cabía esperar que los requeridos acordaran en la audiencia de mediación, o directamente, accedan al
otorgamiento de la escritura de su porción en favor del actor, dado que nada les impedía hacerlo. Pero nada de ello aconteció, sino más
bien todo lo contrario. Los demandados se consideran propietarios de su 33%, solicitan la venta al actor y éste les inicia juicio de
usucapión (fs. 112, 113, 297; arts. 2676 del Cód. Civ.; arts. 330, 679 del C.P.C.C.)
Las contradicciones descriptas forman parte de la presente controversia y el éxito de la pretensión depende únicamente de las probanzas
de autos, a cuyo análisis me abocaré seguidamente.
a) La interversión del título: de condómino a propietario exclusivo, la prueba de su exteriorización a los restantes propietarios.
1. Documental. El pago de impuestos (fs. 36/101).
Siendo el actor propietario de una porción del inmueble (33%) el pago de impuestos no exterioriza su voluntad de excluir a los
condóminos, ya que constituye el ejercicio regular de un derecho del copropietario (fs. 36/101; art. 2676 del Cód. Civ.). Se ha dicho que
“el pago de impuestos realizado en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la
interversión del título de su posesión, cuando él mismo era uno de los únicos coposeedores que tenían el uso y goce exclusivo de la
común, casa familiar, desde años atrás. En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros –generalmente ensanchada por
lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon
locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se
hace cargo de tales pagos” (Areán, Beatríz A. “El juicio de usucapión”, 5ta. edición, reimpresión, Hammurabi 2009, pág. 503).
La sentencia apelada concluyó que el hecho de haberse pagado los impuestos que surgen de los comprobantes adjuntos de ningún modo
implican la realización de un acto que exteriorice la intención del actor de intervertir su título (cfr. Considerando III, fs. 251 vta.).
Dicha conclusión no fue objeto de agravio específico por parte del apelante quien señaló que los recibos acompañados deben ser
analizados a la luz de la rebeldía de los demandados y la absolución de posiciones (cfr. fs. 251 vta.; fs. 295vta.; art. 260 del C.P.C.C).
Cabe acotar que el actor afirmó en la demanda que el inmueble le fue cedido en su totalidad a cambio del pago de los impuestos que gravaban
la propiedad en 1985 y manifestó haber cumplido con los compromisos a su cargo, pero no aportó al proceso los comprobantes de pago de
tributos desde el año 1985, sino desde el año 2007.
Por ello, los comprobantes no prueban la interversión del título del condómino para convertirse en propietario exclusivo y que dicho
cambio en la causa de la posesión se hubiera extendido por el lapso de veinte años (fs. 36/101; arts. 2353, 2373, 2377, 2384, 2411, 2458,
2508, 2673, 2675, 2676, 2680, 4015 –ley 17.711- del Cód. Civ.; arts. 375, 384, 679 ss. y cdtes. del C.P.C.C).
2. Testimonial.
La prueba testimonial tampoco resulta idónea para acreditar la interversión del título del actor. Los testimonios de Battafarano,
Silvero y Fittipaldi no aportan datos concretos acerca de la fecha a partir de la cual Jorge Alberto Ballarena comenzó a actuar como
propietario exclusivo del inmueble, ya que fueron interrogados acerca de quién era el propietario de los terrenos (pregunta tercera del
interrogatorio de fs. 175) a lo que respondieron que el actor, pero la respuesta no excluye a los condóminos, quienes también son
propietarios y los testigos no tienen por qué saberlo (fs. 178, 179 y 183, arts. 384, 456 del C.P.C.C).
Además dos de los testigos le compraron al actor lotes pertenecientes al inmueble objeto de autos; Battafarano declaró haber adquirido
un lote pero manifestó no tener el boleto de compraventa al momento de audiencia (fs. 178), mientras que Fittipaldi declaró haber comprado
al actor mediante boleto de compraventa entre los años 2007/2008 (fs. 183; arts. 384, 456 del C.P.C.C), por lo que se encuentran
comprendidos en las generales de la ley, como acreedores del accionante y tienen un marcado interés en el pleito, ya que la consolidación
de su dominio depende del resultado de este juicio (arts. 384, 439 incs. 3 y 5, 456 del C.P.C.C.).
De la prueba testimonial surge que Jorge Alberto Ballarena se presentaba frente a terceros como propietario exclusivo del inmueble pero la
exteriorización del cambio de causa de su posesión debió hacerla frente a los condóminos, no frente a los testigos, quienes (reitero) no
tenían por qué saber de la existencia de otros propietarios. Los actos posesorios referidos por los testigos (mantener limpio, cercar el
predio, inscribir el inmueble en el catastro, armar una cancha de fútbol y permitir que allí jueguen los chicos del barrio, etc.) no
acreditan el cambio de la causa de la posesión, ya que no excluyen a los demás condóminos, quienes pueden tolerar dicho uso hasta que se
decida qué hacer con el inmueble, máxime cuando existe una relación familiar entro el actor y uno de los codemandados. Por su parte, el
cerramiento que dice haber realizado la testigo Battafarano, en el cual habría realizado la construcción de una pileta y un quincho dentro
del inmueble objeto de autos, no aporta precisión alguna respecto de la fecha de tales obras, ya que dichos actos sí excluirían a los
condóminos de su derecho. Lo mismo cabe decir de la declaración de Fittipaldi de haber comprado un lote perteneciente al inmueble de autos
entre los años 2007/2008 y haber corrido los planchones para delimitarlo, acto que sí excluye a los demandados pero a partir de la fecha
referida, año 2007.
Por ello, la prueba testimonial rendida en estas actuaciones no resulta idónea para acreditar la interversión del título del actor
(arts. 384, 439, 456 del C.P.C.C).
3. Reconocimiento judicial. Mandamiento de constatación.
Por su parte, la prueba de reconocimiento judicial fijada para el día 4 de diciembre de 2014 (fs. 190), fue sustituida a pedido del actor
por un mandamiento de constatación (fs. 193), quien de este modo cercenó su propia prueba, privando al juez de una visión del estado
actual del fundo.
El mandamiento de constatación no aporta mucho ya que del acta surge que el fundo está desocupado, que allí hay una motorhome en la que
vive un cuidador de apellido Ciuffo y dos arcos de fútbol en los que juegan los chicos del barrio. El inmueble está circundado por dos
paredes perimetrales de plancha de cemento y el resto momentáneamente sin cerco (fs. 205/207). En el acta de constatación no figura, ni se
menciona, la pileta de natación, ni el quincho, referidos por la testigo Battafarano, ni que se hayan desplazado planchones como indicó
Fittipaldi. Asimismo el autorizado, presente en el acto, no realizó precisiones al oficial de justicia para que observe la reducción del
lote, ni las construcciones aludidas por los testigos. Nada de eso surge del acta, lo que redunda en perjuicio del actor que es quien debe
probar (arts. 375, 384, 477, 478, 679 ss. y cdtes. del C.P.C.C).
Los reconocimientos que surgen de la prueba de absolución de posiciones de Adolfo Guillermo Ballarena (fs. 234), y la confesión ficta
del codemandado Ferrazzuolo (fs. 240) no suplen la falta de prueba, dado que los procesos de usucapión se encuentran fuera de la esfera de
la voluntad de las partes por estar comprometido el orden público. Señala Fuster que “originariamente, los juicios en materia de
prescripción adquisitiva consistían en verdaderos procesos de jurisdicción voluntaria, conocidos entonces como informaciones posesorias o
lo que hoy llamaríamos sumarias informaciones, las que fueron objeto de uso y abuso por parte de algunos particulares”, por lo que el
ordenamiento reaccionó poniendo coto a la prueba testimonial y reconociendo un alcance limitado a la prueba confesional (doct. art. 679,
inc. 1° del C.P.C.C. cfr. Fuster, Gabriel Aníbal “La prueba en el proceso de usucapión de inmuebles”, LLC, 2017, 1).
El análisis conjunto de la prueba tampoco permite tener por acreditado de manera insospechada, clara y convincente, la interversión del
título por parte del actor (al no haber podido acreditar la cesión verbal de sus condóminos, ni actos exteriores que realizados sobre el
inmueble permitan inferir la exclusión de los demás propietarios). Por lo demás, no se acreditó en ningún momento el cumplimiento del
plazo legal, falencia que no puede suplirse con la rebeldía de los demandados, ni con los reconocimientos que surgen de la prueba de
absolución de posiciones (fs. 144, 233/234, 240/241; arts. 2353, 2373, 2377, 2384, 2411, 2458, 2508, 2673, 2675, 2676, 2680, 4015 –ley
17.711- del Cód. Civ., art. 1899 del C.C y C.; arts. 375, 384, 679 ss. y cdtes. del C.P.C.C).
Por último, cabe señalar que la solución que propicio no constituye una interpretación formalista, atada a una concepción falsamente
protectoria del derecho de dominio, sino que constituye la aplicación de la norma al caso concreto, en el cual no se encuentran reunidos
los requisitos exigidos legales, esto es haber poseído con carácter exclusivo el inmueble por el lapso de veinte años (arts. 4015
–según ley 17711- del Cód. Civ.; arts. 375, 384, 679 del CPCC; cfr. CNCiv. Sala E, del 1/12/10 “Mariani Olivetto”, La Ley 2011-A,
536; con nota de Eduardo Molina Quiroga, “Usucapión, condominio y cesión de derechos”, publicado en La Ley 2011-B, 281; Cám. Civ. y
Com. La Matanza, Sala I, del 15/03/07 “Orlando…”, La Ley on line AR/JUR/9473/2007).
Por todo ello, propicio al acuerdo confirmar, por los fundamentos expuestos, la sentencia apelada de fs. 246/256 (art. 4015 –según ley
17.711- del Cód. Civil, art. 1899 del CCCN; art. 679 del Cód. Proc.), imponiendo las costas de alzada al apelante vencido (arts. 68, 69
del CPCC) y diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 27 inc. a del Decr. Ley 8904/77).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto precedente, votando en igual sentido por los mismos fundamentos.
A LA SEGUNDA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Galdós dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) confirmar, por los fundamentos expuestos, la sentencia
apelada de fs. 246/256 (art. 4015 –según ley 17.711- del Cód. Civil, art. 1899 del CCCN; art. 679 del Cód. Proc.); 2) imponer las
costas de alzada al apelante vencido (arts. 68, 69 del CPCC) y 3) diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 27
inc. a del Decr. Ley 8904/77). Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto precedente, votando en igual sentido por los mismos fundamentos.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
-S E N T E N C I A-
Azul, de Mayo de 2017.-
AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales,
doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) confirmar, por los
fundamentos expuestos, la sentencia apelada de fs. 246/256 (art. 4015 –según ley 17.711- del Cód. Civil, art. 1899 del CCCN; art. 679
del Cód. Proc.); 2) imponer las costas de alzada al apelante vencido (arts. 68, 69 del CPCC) y 3) diferir la regulación de honorarios para
su oportunidad (arts. 31 y 27 inc. a del Decr. Ley 8904/77). Regístrese. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.