1-63114-2018 - 

"SOUTO,  RUBEN JOSE  C/ FERNANDEZ,  CARLOS MATIAS S/ RESOLUCION CONTRATO COMPRA/VENTA INMUEBLES (7)"
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 3 - TANDIL 

Nº Reg. ............  
Nº Folio .......... 

En la Ciudad de Azul, a los 28 días del mes de Agosto de 2018 reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de
Apelaciones Departamental -Sala I- Doctores Esteban Louge Emiliozzi y Lucrecia Inés Comparato y,  encontrándose vacante la restante
vocalía, para dictar sentencia en los autos caratulados: "SOUTO,  RUBEN JOSE  C/ FERNANDEZ,  CARLOS MATIAS S/ RESOLUCION CONTRATO
COMPRA/VENTA INMUEBLES (7) ",(Causa Nº 1-63114-2018), se procede a votar las cuestiones que seguidamente se enunciarán en el orden
establecido en el sorteo oportunamente realizado (arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C.),a saber: Doctores LOUGE
EMILIOZZI - COMPARATO.-

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
               -C U E S T I O N E S-
       lra.- ¿Es justa la sentencia de fs. 315/320?
       2da.- ¿Es justa la resolución de fs. 330?
       3ra.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
                        -V O T A C I O N-
                     A LA PRIMERA CUESTION: el señor Juez Doctor LOUGE EMILIOZZI dijo: 
I) El presente proceso es iniciado por el Sr. Rubén José Souto, quien promueve demanda contra el Sr. Carlos Matías Fernández por
resolución contractual e indemnización de daños y perjuicios (fs. 22/27 y ampliación de fs. 45/46).
A su turno, el accionado contestó demanda, solicitando su rechazo, con costas (fs. 65/69).
A fs. 75 el actor contestó el traslado que se le confiriera de la documentación adjuntada por la contraparte.
Más abajo volveré sobre algunos aspectos relevantes planteados por las partes en estos escritos constitutivos de la litis y en actuaciones
posteriores, ya que, conforme tendremos oportunidad de ver, proporcionan versiones muy distintas acerca de lo que ocurrió al celebrarse el
negocio que da origen a este proceso y, especialmente, en su posterior desarrollo.
II) Tras abrirse la causa a prueba y producirse la misma (conf. fs. 76 y 313), se arriba a la sentencia de fs. 315/320 que viene apelada, en
la que la Sra. Juez de grado sienta que resulta aplicable al caso el Código Civil derogado y luego falla rechazando la demanda, imponiendo
costas a la actora vencida y difiriendo la regulación de honorarios.
III) El mentado decisorio fue apelado por la actora a fs. 321, quien expresó agravios a fs. 350/355 y obtuvo respuesta a fs. 358/364. 
Al contenido de estas piezas también lo iré mencionando infra, a medida que vaya tratando los distintos agravios, para ganar en claridad y
evitar reiteraciones.
IV) A fs. 365 se llamó autos para sentencia y a fs. 367 se practicó el sorteo de ley, por lo cual las actuaciones se encuentran en estado
de resolver. 
V.a) Según una generalizada definición, la resolución es un modo de ineficacia de los negocios jurídicos, que se da en razón de la
producción de un hecho sobreviniente a la constitución del negocio, que a veces es imputable a una de las partes y otras veces es
totalmente extraña a la voluntad de ellas, y que extingue retroactivamente sus efectos debido a que en la ley o en el propio acto jurídico
se le atribuyó esa consecuencia (Rivera, Julio C. “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, T. II, pág. 913, con sus citas;
esta Sala, causa n° 53.580, “Carotti”, del 10.12.09.; n° 57813, “Di Giano”, del 13.06.13. –tramitó ante la Exma. S.C.B.A. como
causa C. 118.224 y recayó sentencia con votos divididos el día 10.08.2016-; n° 59957, “Blanco”, del 09.06.15.; n° 59894,
“Salgado”, del 30.06.15.; n° 62.631, “Giménez”, del 24.04.18., entre muchas otras). 
La facultad comisoria es el instituto que permite a la parte cumplidora resolver las obligaciones emergentes de los contratos con
prestaciones recíprocas en caso de que su contraparte no cumpla. La expresión facultad comisoria es un género comprensivo de dos
especies: la facultad comisoria implícita y el pacto comisorio (Nicolau, Noemí L. “Fundamentos de Derecho Contractual”, pág. 348 y
sig.).
Prosigue explicando esta autora que la facultad comisoria implícita es un elemento natural de los contratos con prestaciones recíprocas
que autoriza a la parte acreedora de una prestación incumplida a resolver el contrato empleando determinado mecanismo judicial o
extrajudicial. Se encuentra regulada en los párrafos primero y segundo de los arts. 216 del Código de Comercio y 1204 del Código Civil. 
Por su parte, el pacto comisorio es un elemento accidental en los contratos que tiene efectos análogos a la facultad comisoria implícita.
Puede ser incorporado en cualquier contrato por acuerdo de partes, y se encuentra regulado, en primer término por el régimen previsto por
las partes y, supletoriamente, por el párrafo tercero del art. 1204 del Código Civil y 216 del Código de Comercio. Además, está
contemplado de modo genérico en el art. 1203 del Código Civil (Ibáñez, Carlos M. “Resolución por incumplimiento”, pág. 275).
En otro pasaje sumamente esclarecedor explica Nicolau que tanto la facultad implícita como el pacto pertenecen estructuralmente al mismo
instituto, pero en nuestro derecho positivo se diferencian por el modo en que operan ante el incumplimiento, pues los Códigos prevén un
mecanismo resolutorio diferente para cada uno de ellos (ob. cit., pág. 349).
Existe amplio consenso en la doctrina y la jurisprudencia respecto a que la facultad de resolver un contrato por incumplimiento de la
contraria no puede ser ejercida abusivamente, esto es, frente a un incumplimiento menor, pues ello colisionaría con los arts. 1071 y 1198
del Código Civil, al tiempo que atentaría contra el principio de conservación del negocio (esta Sala, causa n° 47.676, “Ibañez de
Ziljstra”, del 30.11.04., entre muchas otras).
Ahora bien, la tarea de determinar cuándo puede considerarse abusiva la resolución no es sencilla, pues nuestro legislador no ha
proporcionado previsiones explícitas. No obstante, y a pesar de las diferencias de opinión, es posible advertir que en nuestra doctrina y
jurisprudencia prevalece el criterio objetivo, que pone énfasis en el impacto que el incumplimiento produce en la finalidad negocial, en
cuanto afecta o deja insatisfecho el interés del acreedor. En definitiva, el juicio sobre la gravedad del incumplimiento exige la
ponderación de las concretas circunstancias de hecho, a partir de la especial consideración de la finalidad negocial y de las razonables
expectativas que el acreedor se hubiere formado en torno al negocio (puede verse a Frustagli, Sandra “Resolución contractual por
incumplimiento: vía extrajudicial y el control judicial”, en Revista de Responsabilidad Civil y Seguros, Año XI, N° V, mayo de 2009,
pág. 69 y sig.; Stiglitz, Rubén S., “La resolución contractual por incumplimiento, que afecta la causa final del negocio”, L.L.
2009-E-772; Ibañez, Carlos Miguel, “Resolución por incumplimiento”, Astrea, 2003, págs. 178 a 186).
En la misma orientación, se dijo en un precedente de esta Sala que “El art. 1204 no hace mención a la gravedad que debe revestir el
incumplimiento. Ramella sostiene que “el legislador, como es lógico, no se ha aventurado con una formula única, sino que ha dejado
librado a la apreciación judicial la solución de ese problema”; y agrega que los arts. 1071 y 1198 “brindan directivas bien amplias
que permitirán a los jueces moverse con toda holgura para hacer jugar su prudente arbitrio frente a las circunstancias del caso y llegar en
la práctica a soluciones que consulten principios de justicia, no haciendo lugar a pretensiones de resolución, cuando ellas no respondan a
un auténtico interés del acreedor (Ibañez, “Resolución por incumplimiento”, págs. 181 y 184)” (causas n° 54.645 “Banega” y
54.646 “González” –acumuladas- del 15.12.2010).
Sin lugar a dudas, y tal como lo explica Ibañez en la página 185 de la obra citada trayendo a colación el art. 1054 del Proyecto de
Código Civil de 1998, en este análisis no se puede prescindir del cotejo entre la dimensión del incumplimiento en relación con el valor
objeto del acto. Y vuelve sobre esta idea en la página 190, al aclarar que si bien el incumplimiento parcial no impide la resolución,
corresponde examinar la gravedad que el incumplimiento parcial implica en la economía del contrato.
Esta faceta de la cuestión también fue analizada en las dos causas de este tribunal arriba citadas (causas n° 54.645 “Banega” y
54.646 “González” –acumuladas- del 15.12.2010), afirmándose que el incumplimiento de que se trata debe ser importante, en el sentido
de que “...para que el incumplimiento autorice a pedir la rescisión debe referirse a la omisión de cumplir con una obligación
fundamental del negocio, cuya importancia comprometa el equilibrio económico o jurídico...” (Zavala Rodríguez, Código de Comercio
Comentado, T.l-248, nº 479, anotando el art. 216 de dicho código que es antecedente directo y de redacción similar al art. 1204 C.Civil).
Y se agregaba que “No todo incumplimiento origina la resolución del contrato. Para ser idónea a tal efecto, la inejecución debe
alcanzar tal entidad que afecte una prestación sustancial; o en otros términos, que de haber sabido el acreedor que la prestación no
habría de cumplirse en su integridad, no hubiera celebrado el contrato” (Fontanarrosa, Derecho Comercial Argentino, T. II. 112, con igual
aclaración que la cita anterior).
Desde otra óptica, pero siempre a los fines de evaluar la entidad del incumplimiento, se ha distinguido entre las obligaciones principales
y las accesorias. Expresa Ibáñez, siguiendo en este punto a Mosco, que “son obligaciones principales todas aquellas que sirven de manera
necesaria para la consecución del resultado típico de un contrato determinado. Lo que significa, que son obligaciones principales ante
todo, aquellas que configuran las posiciones de cambio; por ejemplo, propiedad de la cosa contra precio de venta, goce de la cosa contra el
pago recíproco de la renta” (ob. cit., pág. 190; el resaltado me pertenece).
La distinción entre obligaciones principales y accesorias cobra especial relevancia en materia de resolución contractual pues, como
explica Ibáñez en la obra citada, el incumplimiento de una obligación accesoria constituye un incumplimiento parcial que en principio no
tiene carácter resolutorio (ob. cit., pág. 191). También se refiere a este punto con notable precisión Stiglitz, quien en el trabajo
antes citado afirma que constituye presupuesto de hecho relevante de la resolución contractual el incumplimiento de una obligación
principal o el incumplimiento de una obligación accesoria siempre y cuando ésta repercuta sobre el buen desenlace de la prestación
principal. No me extenderé sobre la aptitud resolutoria de una obligación accesoria por no ser ese el supuesto de autos, pudiendo
ampliarse la cuestión en un precedente de esta Sala en el que sí se planteaba la resolución por incumplimiento de una prestación de esa
naturaleza (causa n° 53.580, “Carotti”, del 10.12.09.).
Otro aspecto muy importante a tener en cuenta es que la gravedad del incumplimiento debe valorarse, en primer lugar, considerando lo
expresamente pactado por las partes, pues así lo establece el art. 1204, tercer párrafo, del Código Civil (conf. Ibañez,
“Resolución…”, cit., pág. 182).
Por último, esta Sala también ha dicho reiteradamente que con el fin de evaluar si ha mediado o no incumplimiento es imprescindible
interpretar los términos del negocio para determinar cuáles eran los comportamientos debidos por las partes (Ramella, Anteo E., “La
resolución contractual por incumplimiento. Pacto comisorio y mora en los derechos civil y comercial”, pág. 52, cit. por esta Sala en
causas –acumuladas- 51.691 y 51.692, “Lomes” y “Alvarez”, respectivamente, del 05.09.08.; n° 53.830, “Augelli de Trama”, del
24.02.11.; n° 57.813, “Di Giano”, del 13.06.13.; n° 59.957, “Blanco”, del 09.06.15.; entre otras). 
Y en esa evaluación que resulta del cotejo entre los comportamientos debidos y los efectivamente cumplidos juega un papel fundamental el
principio general de la buena fe (art. 1198 del Código Civil). En tal sentido, se ha dicho que “La resolución de los contratos por
aplicación del pacto comisorio tiende, en definitiva, a asegurar la reciprocidad y la equidad contractual, pero la interpretación que se
haga debe ser equilibrada: con razonabilidad y seguridad, sobre la base de la buena fe. Ello supone ponderar las circunstancias fácticas
propias de cada especie, entre las cuales figura, principalmente, el alcance de los actos cumplidos u omitidos por cada una de las
partes.” (CC0000 PE C 2421 RSD-23-98 S 18/03/1998 Juez LEVATO (SD), “Martini S. A. c/ Matkovic, Antonio N. s/ Resolución contractual y
daños y perjuicios”, base Juba; esta Sala, causa n° 57813, “Di Giano”, y especialmente la sentencia dictada en la misma causa por la
Exma. S.C.B.A. como causa C. 118.224).
b) En el caso de autos, y como ya fuera anticipado, las partes proporcionan versiones muy distintas acerca de lo que ocurrió al celebrarse
el acto jurídico que da origen a este proceso y, especialmente, en su desarrollo posterior, es decir, en su etapa funcional o de
ejecución. Ello exige –como lo indica Ramella en la obra antes citada- interpretar los términos del negocio. Para lograr tal cometido,
deberemos analizar minuciosamente las manifestaciones que las partes han vertido en los escritos constitutivos de la litis y en otros
posteriores, como así también en los instrumentos que han acercado, y valorarlos a la luz de lo que surge de sus propios textos y de otros
medios de prueba.
i. En efecto, comenzando por la versión que proporciona la actora en la demanda, ella relata que el día 19.05.2011 suscribió con el
accionado lo que ella misma define a fs. 22vta. como “un mal denominado boleto de compraventa” (que adjuntó a la demanda en fotocopia
certificada por Escribano a fs. 17 y luego en original a fs. 44), por medio del cual su parte entregaría al demandado la propiedad del
inmueble sito en calle Colombia 1299 de la ciudad de Tandil y el accionado se obligaba a la construcción y posterior entrega al actor de
dos unidades funcionales, de las características que se describen en el contrato, en un plazo máximo de doce meses, venciendo el mismo el
día 19.05.2012.
Prosigue diciendo el actor que el demandado comenzó a construir los departamentos, demoliendo la mayor parte de su antigua propiedad, por
lo que él se trasladó a vivir a lo que era el garaje, junto a su cónyuge. Sin embargo, al poco tiempo el demandado paralizó la obra, sin
dar motivos suficientes.
Destaca que su parte, en cumplimiento de las obligaciones asumidas, transmitió la propiedad del inmueble, y que innumerables fueron sus
reclamos a fin de que el demandado cumpliera las obligaciones a las que se había comprometido, sin arribar a resultado positivo. Fue así
–prosigue diciendo- que habiendo vencido ampliamente el plazo para la entrega de las unidades funcionales, en el mes de mayo de 2013
remitió una carta documento al accionado intimándolo a cumplir las obligaciones a su cargo bajo apercibimiento de resolución y daños y
perjuicios, y ante la persistencia en el incumplimiento envió una nueva carta documento resolviendo el contrato.
En otro pasaje de la demanda –más puntualmente, donde se reclaman los daños y perjuicios, fs. 24 y vta.- el actor menciona que al
reverso del contrato se pactó una cláusula ampliatoria, conviniéndose que si pasado el plazo de doce meses a contar desde la fecha del
boleto el accionado no entregaba las dos unidades funcionales al actor debería abonar una multa de U$S 400 mensuales a contar desde el
plazo mencionado. Es muy importante observar, aunque el actor no lo diga expresamente en ese pasaje de la demanda, que la cláusula
ampliatoria en cuestión fue suscripta el día 27.10.2011, es decir, en la misma fecha en que se celebró la escritura traslativa de dominio
que el actor menciona tangencialmente en la demanda y que –conforme veremos a continuación- el accionado trae a colación en su
contestación.
ii. Pasando ahora a la versión que suministra el accionado al contestar demanda, a primera vista es algo confusa, ya que en un pasaje
desconoce el boleto de compraventa adjuntado por la actora (fs. 65), en otro asevera que el mismo es nulo (fs. 66, anteúltimo párrafo), y
en otros afirma que con posterioridad a la celebración del contrato las partes decidieron modificar su términos. Sin embargo, una lectura
integral del escrito de contestación de demanda (fs. 65/69), sumada a las manifestaciones vertidas por el accionado al absolver posiciones
(fs. 139/140), y al contestar la expresión de agravios (fs. 358/364), permite concluir, sin margen de duda, que la versión de los hechos
en la que el accionado funda su defensa es la última de las antes mencionadas, es decir, sostiene que luego de firmado el contrato las
partes decidieron modificar sus términos.
En efecto, yendo a los pasajes de la contestación de demanda donde más claramente se expresa la versión de los hechos en la que se
fundamenta la defensa (doctr. art. 354 inc. 2do. del C.P.C.C.), el accionado admite la existencia del (mal llamado) boleto de compraventa,
como así también que en la cláusula segunda se pactó el precio de venta en U$S 90.000 y que el mismo sería abonado mediante la
construcción y entrega de dos unidades funcionales en el pazo de 12 meses (ver esp. fs. 66/68)
Sin embargo –prosigue diciendo el accionado- transcurridos seis meses aproximadamente, las partes no lograron ponerse de acuerdo respecto
del tiempo que llevaría la construcción del complejo, ya que su parte no tiene una empresa constructora, y es fácil advertir que en el
plazo de un año resulta poco probable que se puedan construir seis departamentos en tres pisos, con tres empleados solamente.
Es por ello –sigue explicando- que con fecha 27.10.2011 (es decir, transcurridos cinco meses y ocho días desde la firma del boleto, y
–aunque el accionado no lo aclare- en la misma fecha en que se agregó la cláusula complementaria en el reverso del boleto de
compraventa), formalizaron la operación mediante la escritura traslativa de dominio n° 217/2011 pasada ante la Notaria Susana Beatriz
Gualtierotti Morelli de Silva, que se adjunta a fs. 57/61, en la que se hizo constar que el demandado abonó al actor la suma de $ 150.000
por la compra del inmueble, la que fue percibida por el actor con anterioridad, más precisamente el día 19.05.2011 (es decir, el mismo
día de la suscripción del mal llamado boleto de compraventa).
Continúa diciendo el accionado que el actor adjunta un boleto de compraventa certificado por el Notario Marcelo Cifuentes el día
12.07.2013, es decir, nueve meses después de haber firmado la escritura de venta, lo que constituye un ardid poco ingenioso mediante el
cual pretende recuperar dos departamentos del complejo pese a haber percibido el importe por el terreno adquirido.
En suma, el accionado sostiene que el actor, temiendo un hipotético incumplimiento de su parte, y cansado de vivir en el fondo de su casa,
decidió vender el inmueble en pesos y “olvidarse” de los dos departamentos prometidos según el boleto (fs. 67).
Añade a continuación que la notaria Silva dejó expresa constancia de que no existió boleto previo a la escritura, pero no obstante ello
el actor intenta recuperar lo perdido, porque los $ 150.000 que Fernández abonó por su casa no reflejaban nueve meses después los U$S
90.000 que había pactado oportunamente y mucho menos el valor de los departamentos construidos.
También destaca que la actora no acompaña copia de la escritura traslativa de dominio y tan solo la ofrece como prueba informativa.
En otro orden, niega la recepción de las dos cartas documento que dice haberle remitido el actor.
También afirma, a todo evento, que “suponiendo la validez del boleto”, bastaría tener por acreditado que las unidades funcionales que
le corresponderían al actor se encuentran terminadas.
iii. En oportunidad de contestar el traslado de la documentación allegada por la accionada (fs. 75), el actor explica que la escritura
traslativa de dominio que adjunta el Sr. Fernández fue otorgada por su parte pues a ello se había comprometido en la cláusula quinta del
boleto de compraventa. También afirma que no recibió contraprestación ni suma de dinero alguna, y que sostener que nada se debe
constituye un verdadero fraude por parte de una persona inescrupulosa que pretende aprovecharse de su inexperiencia y buena fe.
iv. Como ya fuera anticipado, al absolver posiciones el accionado (fs. 139/140, pliego a fs. 138), ratifica en lo esencial la versión de
los hechos que había suministrado al contestar demanda, aunque aporta algunas precisiones adicionales.
En efecto, en esa instancia el Sr. Fernández admitió la suscripción del boleto de compraventa, aunque aclaró “que después se iba a
hacer bien, cuando se arreglara todo el tema de los departamentos y además se lo quería mostrar a los hijos” (respuesta a la primera
posición). También admitió que se había obligado por medio del boleto a construir y entregar al actor dos unidades funcionales,
aclarando que le había ofrecido dos departamentos o U$S 45.000 (respuesta a la segunda posición). Negó que hubiera incumplido su
obligación de entregar los dos departamentos, ya que el boleto “quedó nulo” porque le abonó al Sr. Souto que eligió los U$S 45.000 y
también asumió los gastos de escritura (respuesta a la tercera posición). Por otra parte, si bien en un principio negó que se hubiere
incorporado una cláusula ampliatoria al boleto de compraventa, agregando que nada tenía que pagar ya que ya había pagado el terreno
(respuesta a la posición octava), luego reconoció como propia la firma inserta al pie de esa cláusula, explicando que la cláusula es
anterior a que él pagara el precio del terreno (respuesta a la posición novena) y, en sintonía con ello, niega que la cláusula
ampliatoria haya sido firmada el día 27.10.2011 (respuesta a la posición décima). También admitió que a la fecha de la absolución de
posiciones aún le faltaba terminar de construir el inmueble objeto de la litis, explicando que lo va haciendo de a poco pues no tiene apuro
y está haciendo otras obras más (respuesta a la posición décimo cuarta).
v. Al absolver posiciones el actor (fs. 142, pliego a fs. 141) también ratificó en lo esencial la versión de los hechos que había
proporcionado en la demanda y al contestar el traslado de la documentación allegada por el accionado. Ello así, pues respondió que la
operación celebrada no fue una venta ya que el demandado debía entregar dos inmuebles, de modo que “no hubo dinero” (respuesta a la
primera posición). Reconoció que se firmó el boleto y después la escritura, y aclaró que ésta se otorgó a pedido de Fernández pues
la necesitaba para seguir construyendo (respuesta a la tercera posición). Negó que al formalizarse la escritura se diera por anulado el
boleto celebrado el 19.05.2011 y que hubiera recibido la suma de $ 150.000 antes de la firma de la escritura (respuestas a las posiciones
cuarta y quinta).
c) En la sentencia que viene apelada (fs. 315/320), la Sra. Juez de grado otorgó mayor crédito a la versión de los hechos suministrada
por el accionado, pues afirmó que si bien es cierto que en el boleto de compraventa el actor comprometió en venta el lote de terreno por
un precio de U$S 90.000 que sería cancelado por el demandado mediante la entrega de dos departamentos a construir en el mismo predio, pocos
meses más tarde las partes otorgaron una escritura traslativa de dominio de la que se desprende que el actor cumplió con su obligación de
transferir el dominio pero también admitió haber recibido antes (el día 19.05.2011) la suma de $ 150.000 en concepto de pago cancelatorio
del precio. Ello permite concluir –afirma la “a quo”- que no subsisten obligaciones en cabeza de las partes en relación al negocio
jurídico celebrado, más allá de que la escritura traslativa de dominio exterioriza un precio distinto al pactado originariamente al que,
de todos modos, el propio actor atribuye efectos cancelatorios.
Sin perjuicio de lo anterior, la Sra. Juez de grado también advirtió que la manifestación acerca del pago por anticipado efectuada en la
escritura traslativa de dominio encierra un indicio grave de simulación, ya que las partes expresan que el precio se pagó pero no dicen ni
cómo ni dónde, de lo que puede inferirse que la escritura puede ser simulada sin ser falsa, ya que el escribano no garantiza la sinceridad
de lo expresado por los contratantes. Añade, en esa misma línea, que no resulta verosímil que quien compra un valioso bien raíz (es
decir, el accionado), entregue todo su precio antes del acto escriturario sin muñirse de un boleto como refieren las partes en el sentido
de no haber suscripto con anterioridad un boleto de compraventa o instrumento similar, y la insinceridad de tal manifestación surge
palmaria del reconocimiento de la existencia del boleto de compraventa. Adunó, finalmente, que el precio consignado en la escritura sería
vil, ya que el precio pactado en el boleto era de U$S 90.000, que a la cotización oficial de esa fecha representaban $ 387.000, pero el
actor sólo manifestó haber percibido $ 150.000. En función de esto último, indicó que el actor debería haber acudido a la acción que
autorizaba el art. 958 del Código Civil derogado.
d) Pasando ya al análisis y abordaje de la expresión de agravios, el recurrente resume con claridad cuál fue el fundamento medular de la
sentencia apelada, esto es, que la anterior magistrada interpretó que al momento de plantearse la resolución contractual no existían
obligaciones pendientes en cabeza de las partes pues la escritura traslativa de dominio suscripta a favor del demandado implicó dejar sin
efecto las condiciones establecidas en el boleto de compraventa (fs. 351 último párrafo). Naturalmente, en esa pieza recursiva el actor
intenta defender la interpretación contraria, es decir, que se trató de un contrato con prestaciones recíprocas y que al momento de la
resolución algunas de ellas se encontraban pendientes (fs. 350vta., 5to. párrafo).
Un primer argumento que emplea el recurrente es que la “a quo” soslayó el contenido de la cláusula novena del boleto de compraventa,
ya que en ella se alude no sólo a la escritura que el actor debía otorgar a favor del demandado respecto a la totalidad del inmueble, sino
también a las escrituras que posteriormente debía otorgar el demandado a favor del actor en relación a las dos unidades funcionales. 
Entiendo que este primer argumento no es por sí mismo dirimente, más allá de que sirva de apoyatura del segundo argumento, sobre el que
volveré más abajo.
En primer lugar, cabe abrir un paréntesis para hacer notar que el apelante incurre en un error material al hacer referencia a la cláusula
novena del boleto de compraventa (que en original obra a fs. 44), ya que el mismo sólo consta de ocho cláusulas, más la cláusula
complementaria agregada en su reverso, que no lleva número alguno. No obstante, resulta claro que el recurrente se está refiriendo a la
cláusula quinta del mentado instrumento, en la que las partes se comprometieron a extender esas escrituras recíprocas a las que hace
alusión. 
En segundo lugar, y dejando a un lado ese error material, este primer argumento se desentiende del razonamiento medular en el que se asienta
el fallo, ya que si fuera cierto –como lo entendió la “a quo”- que al otorgar la escritura pública de fecha 27.10.2011 las partes
optaron por modificar el contrato original y sustituir la entrega de las dos unidades funcionales por una suma de dinero, ya no subsistiría
la obligación, en cabeza del Sr. Fernández, de entregar las dos unidades funcionales y otorgar las escrituras correspondientes. Dicho en
otras palabras, este primer argumento se apoya exclusivamente en el contenido de la cláusula quinta del boleto de compraventa suscripto el
día 19.05.2011, pero, a estar al razonamiento de la anterior magistrada, el mismo habría sido sustancialmente modificado al celebrarse la
escritura pública el día 27.10.2011.
Ahora bien, el recurrente trae a colación, como segundo argumento, que en la sentencia apelada no se considera el contenido de la cláusula
ampliatoria agregada al reverso del boleto de compraventa, el día 27.10.2011 (es decir, el mismo día en que se firmó la escritura),
previendo las consecuencias de un eventual incumplimiento futuro del Sr. Fernández y una multa que podría aplicarse a partir de mayo de
2012. Afirma el apelante que mediante esa cláusula las partes dejaron subsistente la obligación del Sr. Fernández de entregar las
unidades funcionales prometidas, conviniendo una multa frente a un eventual incumplimiento, por lo que no puede sostenerse que la escritura
de octubre de 2011 extinguió las obligaciones asumidas por el accionado (fs. 352vta./353).
Entiendo que este argumento sí es de recibo.
Como punto de partida, asiste razón al actor al afirmar que el “boleto de compraventa” suscripto el día 19.05.2011 fue mal denominado,
ya que su parte se obligó a transmitir la propiedad de un lote de terreno y el accionado a entregar a cambio la propiedad de dos unidades
funcionales que construiría en el mismo inmueble en el plazo de doce meses (conf. cláusulas primera y segunda del boleto). De modo que la
operación no consistió en una verdadera compraventa (arts. 1323 a 1433 del Código Civil) sino en una permuta (arts. 1485 a 1492 del mismo
Código), ya que una de las partes se comprometió a transferir la propiedad de una cosa (el inmueble) a cambio de la propiedad de otra cosa
(dos unidades funcionales a construir sobre dicho inmueble). No obsta a tal conclusión el hecho de que además de detallarse las
prestaciones comprometidas se haya consignado el “precio cierto en dinero” (conf. terminología del art. 1323 del Código Civil) del
negocio, porque lo que marca la frontera entre ambos tipos contractuales es el contenido de las prestaciones que las partes se comprometen a
entregar, ya que en la compraventa se transfiere una cosa por un precio en dinero y en la permuta se cambia una cosa por otra cosa no
dineraria (doctr. arts. 1485 y 1323 del Código Civil). En todo caso, la circunstancia de que se haya consignado el valor o precio de las
cosas que se cambian permite afirmar que estamos ante una “permuta estimativa”, por oposición a la “permuta simple” que es aquella
en la cual no se determina el valor de las cosas intercambiadas (Enciclopedia Jurídica Omeba, Editorial Bibliográfica Argentina, T. XXII,
pág. 91; Gregorini Clusellas, comentario al art. 1485 en “Código Civil…”, Bueres (dir.), Highton (coord.), Hammurabi, reimpresión,
T. 4-A, pág. 187; esta Sala, causa n° 61.904, “Carbone”, del 16.06.2017). 
También es importante observar que en dicho contrato se estipuló que la totalidad del precio sería abonado mediante la entrega de los dos
departamentos, sin aludirse a una parte del pago del precio en dinero. En efecto, el supuesto más frecuente de posibilidad de confusión
entre la compraventa y la permuta tiene lugar cuando se cambia una cosa por una parte en dinero y una parte con otra cosa (situación muy
frecuente en el mercado de automóviles, donde se suele adquirir un vehículo dando en pago otro vehículo usado y la diferencia del precio
en dinero). La solución a este supuesto estaba prevista por el art. 1356 del Código Civil derogado, según el cual si el valor de la cosa
es mayor que el representado por el dinero, el contrato es una permuta, si es igual o inferior es una compraventa (David Esborraz en
“Fundamentos de Derecho Contractual. Parte Especial”, obra colectiva dirigida por Noemí Nicolau, La Ley, T. II, pág. 12). Similar
solución adopta el nuevo Código Civil y Comercial en el art. 1126 (conf. esta Sala, causa n° 61.904, “Carbone”, del 16.06.2017). Sin
embargo –reitero-, en el caso de autos ni siquiera se presenta tal situación, ya que las partes acordaron que el precio del inmueble
sería cancelado únicamente mediante la entrega de dos departamentos, sin hacer ninguna referencia a una suma de dinero abonada con
anterioridad, o en ese mismo acto, o a abonarse en el futuro. 
Por otra parte, y tal como antes vimos, en la cláusula quinta del mal llamado “boleto de compraventa” las partes se comprometieron a
otorgarse escrituras traslativas de dominio recíprocas, fijándose un plazo de noventa días para otorgar la escritura traslativa del
dominio de todo el inmueble, mientras que no se fijó plazo para la escrituración de las dos unidades funcionales. La redacción de esta
cláusula denota que ambas partes estuvieron de acuerdo en que la escritura traslativa de dominio de Souto a Fernández sería celebrada con
anterioridad, lo cual es de toda lógica, ya que Fernández debía contar con el inmueble a su nombre para emprender y regularizar la obra,
tal como lo explicó la Notaria que extendió la escritura al prestar declaración testimonial (fs. 148, respuesta a la tercera pregunta),
en consonancia con la explicación que proporcionó el actor a absolver posiciones (fs. 142, respuesta a la tercera posición). 
Ello explica que con fecha 27.10.2011 se haya celebrado la escritura de “compraventa” obrante a fs. 57/61, que es traída al proceso por
el accionado y se erige en la base fundamental de su defensa, por la cual Souto “vendió” a Fernández el lote de terreno que nos ocupa,
y declaró haber percibido a cambio la suma de $ 150.000 con anterioridad, más precisamente el día 19.05.2011, es decir, en la misma fecha
en que se celebró el mal llamado “boleto de compraventa”.
Cierto es que esa escritura, analizada aisladamente, da cuenta de una verdadera compraventa, en la que una de las partes (la vendedora),
transmite la propiedad de una cosa a cambio de un precio cierto en dinero (art. 1323 del Código Civil). Y, en el plano de las hipótesis,
esa escritura podría ser sincera, ya que bien podría haber ocurrido que las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad (art.
1197 del mismo Código), hubieran decidido, luego de transcurridos algunos meses desde la celebración de la permuta, sustituir la
obligación a cargo de Fernández por otra, lo que hubiera implicado una novación de dicha obligación (art. 801 y sig. del Código Civil)
y la transformación del contrato de permuta en contrato de compraventa. Sin embargo, si dejamos de considerar aisladamente la escritura de
fecha 27.10.2011, y procuramos interpretarla en armonía con el “boleto de compraventa” de fecha 19.05.2011 y especialmente con la
cláusula complementaria agregada en su reverso con fecha 27.10.2011, es decir, en la misma fecha de celebración de la escritura,
arribaremos a la conclusión contraria, es decir, que las partes persistieron en su voluntad de celebrar un contrato de permuta.
Veamos:
En primer lugar, si fuera cierto lo que se consigna en la escritura (fs. 58 y vta.) respecto a que el precio en dinero se abonó el día
19.05.2011,  y que ese pago es cancelatorio, no se explica por qué motivo las partes celebraron, ese mismo día, un contrato de permuta,
del cual resulta, como ya vimos, que ni siquiera una parte del precio se abonaría en dinero. Podríamos pensar, para encontrar una
respuesta posible, que en un primer momento las partes tuvieron la intención de celebrar una permuta y suscribieron el instrumento que en
original obra a fs. 44, pero en el transcurso del mismo día cambiaron de opinión y optaron por celebrar una compraventa. Sin embargo, ni
siquiera el propio demandado ensaya esta explicación en la contestación de demanda ni al absolver posiciones, ya que refiere que Souto,
cansado de vivir en el fondo de su casa, decidió aceptar el dinero y “olvidarse” de los departamentos (fs. 67), pero ello,
naturalmente, y aún dando credibilidad a esa versión, no podría haber ocurrido el mismo día en que se celebró el contrato primigenio.
Por otro lado, asiste razón a la “a quo” cuando –no obstante haber rechazado la demanda- señala que no es verosímil que quien
compra un valioso bien raíz entregue todo su precio antes del acto escriturario sin muñirse de un boleto en el que conste tal pago. Y ello
es lo que ocurre en este caso, ya que en el “boleto de compraventa” no se alude a ningún pago en dinero, y el demandado no arrimó
ningún recibo extendido por el actor que dé cuenta de haber recibido el pago con anterioridad a la escritura.
En segundo lugar, también asiste razón a la anterior magistrada cuando alude al “precio vil” de la operación, ya que en la escritura
se consigna que Souto recibió $ 150.000, pero el valor asignado al bien en el boleto era de U$S 90.000, que según la cotización oficial a
esa fecha arrojaba la suma de $ 387.000 (fs. 319vta., segundo párrafo). En efecto, si bien cierta jurisprudencia ha aceptado, en sintonía
con lo que postula el accionado al contestar los agravios (fs. 363vta.), que el precio vil no es por sí mismo demostrativo de simulación,
ya que es una práctica habitual de los negocios para abaratar el costo de las transacciones, sí lo es cuando se lo liga a otros elementos,
como la inexistencia de pago efectivo (Rivera, Julio C. “Instituciones…”, cit., T. II, pág. 859, con su cita). Por lo demás, la otra
explicación que el apelado ensaya al contestar los agravios –esto es, que no estamos ante un precio vil dado que el valor del terreno es
inferior al valor de dos departamentos ya construidos- tampoco es convincente, ya que se entiende que si Fernández decidió obligarse a
entregar dos departamentos ya construidos a cambio del terreno es porque el mismo lo valía.
En tercer lugar, y enfocándonos en el elemento que considero más dirimente para la resolución de la litis, si la escritura de venta fuera
sincera en todos sus términos, carecería de todo sentido que el mismo día en que se otorgó la misma, es decir, el 27.10.2011, las partes
hayan incorporado una cláusula ampliatoria en el reverso del mal denominado boleto de compraventa, previendo las consecuencias de un
eventual incumplimiento futuro del Sr. Fernández y una multa que podría aplicarse a partir de mayo de 2012. La cláusula en cuestión dice
así: “Las partes de común acuerdo y con relación a la entrega de las dos unidades funcionales por el señor Carlos Matías Fernández
al señor Rubén José Souto al que se refiere la cláusula segunda del boleto de compraventa que figura al dorso, convienen que pasado el
plazo de doce meses a contar de la fecha de dicho boleto de compraventa y no entregada las mencionadas unidades funcionales por el señor
Fernández, este abonará una multa de Cuatrocientos Dólares Estadounidenses (U$S 400) mensuales a contar del plazo mencionado.- Tandil 27
de octubre de 2011.”
Tal como lo señala el actor al expresar agravios (fs. 352vta./353), esa cláusula ampliatoria deja perfectamente en claro que subsistía la
obligación del Sr. Fernández de entregar las unidades funcionales prometidas y –añado- en el plazo originariamente pactado, por lo que
no puede sostenerse que la escritura de venta extinguió las obligaciones por él asumidas.
Tan elocuente es el contenido de la cláusula ampliatoria agregada al reverso del “boleto de compraventa” que el accionado, a lo largo
de la litis, no ensayó ninguna explicación razonable sobre los motivos de su incorporación al boleto original, ni logró explicar cómo
puede armonizarse el contenido de esa cláusula con el de la escritura, limitándose a sembrar dudas sobre la fecha de incorporación de ese
agregado. En efecto, en la contestación de demanda el Sr. Fernández sólo argumenta que la parte actora acompaña el boleto certificado
con fecha 12 de julio de 2013, es decir, nueve meses después de haber firmado la escritura de venta (fs. 66 último párrafo y fs. 67
primer párrafo). Al absolver posiciones también pone el acento en la fecha pero con matices distintos, ya que admite que la firma inserta
en la cláusula ampliatoria es de su autoría pero añade que fue suscripta “antes de que el absolvente le pague el dinero del lote al Sr.
Souto”, de modo que no sería cierto que la misma se firmó el 27.10.2011 (fs. 139vta., respuesta a las posiciones novena y décima). Del
mismo modo, al contestar los agravios el accionado expresa que el “boleto de compraventa” perdió toda validez después de celebrada la
escritura, y que el actor, mediante la certificación notarial de fecha 12 de julio de 2013, buscó darle fecha cierta (fs. 358vta.).
Sin embargo, estas explicaciones, además de ser ambiguas y hasta contradictorias entre sí, no son jurídicamente atendibles. En primer
lugar, es dable observar que la certificación notarial de fecha 12 de julio de 2013 a la que alude el accionado tuvo por único objeto
certificar la copia del boleto de compraventa que el actor acompañó a la demanda (fs. 17), por lo que naturalmente no obra en el original
del mismo boleto que el actor acompañó a la ampliación de demanda (fs. 44), que consiste en un mero instrumento privado sin
certificación de ningún tipo. En segundo lugar, y sin perjuicio de lo anterior, el argumento de que el actor habría acudido a esa
certificación para dotar de fecha cierta al boleto –o a la cláusula adicional- tampoco es de recibo, ya que dicho requisito es un
recaudo de oponibilidad de la fecha del documento frente a terceros (doctr. arts. 1034 y 1035 del Código Civil; ídem art. 317 del Código
Civil y Comercial; esta Sala, causa n° 61.776, “Scolz”, del 04.04.17. –tramitó ante la S.C.B.A. como C. 121.702 y se dictó
sentencia el 13.09.17.-, entre otras), pero en este caso el instrumento se intenta hacer valer entre las partes que lo otorgaron.
Es así que, contrariamente a lo que postula el accionado, el valor probatorio del contenido del instrumento privado con firma reconocida se
asimila a la del instrumento público, de modo que las enunciaciones de hecho hacen plena fe entre las partes, y la presunción juris tantum
de autenticidad que se sigue del reconocimiento de la firma se extiende a la fecha del instrumento (art. 1026 del Código Civil; Rivera,
Julio César, “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, T. II, págs. 758/759).
A esta altura del análisis surge un interrogante inevitable, ya que si la verdadera intención de las partes era mantener vigente el
contrato de permuta, naturalmente nos preguntamos qué motivo las condujo a celebrar una escritura de compraventa, y manifestar que el
precio había sido abonado con anterioridad.
La respuesta a ese interrogante viene dada por la figura del “contrato indirecto”, que se verifica cuando las partes celebran un
contrato típico (en este caso, la compraventa) como medio para satisfacer intereses distintos de aquellos para los cuales fue
específicamente concebido por el legislador (Gianfelici, Mario C., “El contrato indirecto”, en Revista de Responsabilidad Civil y
Seguros, La Ley, Año XII, N° I, enero de 2010, pág. 3, citado por esta Sala en causa n° 53.908, “Córica”, del 31.08.2010). 
Los contratos indirectos no estaban regulados en el Código Civil derogado (Nicolau, Noemí L., “Fundamentos de Derecho Contractual”, T.
I, págs. 180/181). El nuevo Código Civil y Comercial se refiere en términos más generales al “acto indirecto” en el art. 385,
disponiendo que “Un acto jurídico celebrado para obtener un resultado que es propio de los efectos de otro acto, es válido si no se
otorga para eludir una prohibición de la ley o para perjudicar a un tercero.”
También dice Nicolau, en la pág. 181 de la obra citada, que para diferenciar el contrato directo y el indirecto debe verificarse la
correspondencia o no entre la causa objetiva del negocio y el fin inmediato perseguido por el agente que obra. Si se atiende a esa
correspondencia –prosigue diciendo-, también es posible establecer que en el género negocio indirecto, caracterizado por esa falta de
coincidencia, caben el simulado y el fiduciario como dos especies diferentes.
En el caso de autos, ya vimos antes que desde el momento mismo de la celebración del contrato de permuta las partes entendieron que en un
breve plazo debería otorgarse la escritura traslativa de dominio de todo el inmueble de Souto a Fernández, y luego, en una instancia
posterior, Fernández otorgaría la escritura traslativa de dominio de las dos unidades funcionales a favor de Souto, tal como quedó
plasmado en la cláusula quinta del boleto. Fue así que con fecha 27.10.2011 las partes otorgaron la escritura traslativa de dominio, pero
en vez manifestar que el contrato celebrado con tal objeto (doctr. art. 1184 inc. 1ro. del Código Civil) consistía en una permuta, optaron
por recurrir a la figura de la compraventa y para ello, naturalmente, debieron consignar un precio cierto en dinero (arts. 1323, 1349 y sig.
del Código Civil). Y, como es habitual, se manifestó que el precio había sido abonado con anterioridad, y se tomó como fecha de
referencia la del boleto. 
Desde luego que podría pensarse que Souto asumió un riesgo muy grande al proceder de ese modo, ya que aceptó firmar un contrato de
compraventa por escritura pública y en el mismo manifestó haber percibido la suma de dinero con anterioridad. Sin embargo, esa
manifestación está viciada de una falsedad inútil o inocua, que es la que se presenta cuando la falsedad incurrida no es susceptible de
producir un perjuicio (Mosset Iturraspe – Novellino “La obligación de escriturar”, págs. 224/5; citado por esta Sala en causa n°
50.186, “Gregorini”, del 06.02.2008; tramitó ante la Excma. S.C.B.A. como causa C. 104.934, sentencia del 10.08.2011, primer voto del
Dr. de Lázzari donde también se alude a la falsedad inocua). Claro está que esa inocuidad es resultado de la incorporación de la
cláusula complementaria en el reverso del boleto primigenio, que hace las veces de “contradocumento” y pone en evidencia la falsedad de
lo afirmado en la escritura (art. 960 del Código Civil). 
Más aún, aunque no resulte demasiado importante establecer quién fue el mentor intelectual de esa cláusula, es verosímil lo que
manifiesta el actor en la expresión de agravios, en cuanto a que más allá de su ignorancia en el tema, le brindó seguridad la
intervención de la Escribanía Silva, quien redactó el boleto y ante la cual se realizó la escritura (fs. 353vta, primer párrafo). En
autos declararon como testigos los Escribanos Gustavo Silva (fs. 147) y Susana Beatriz Gualtierotti Morelli de Silva (fs. 148), y si bien
manifestaron no saber y no recordar –respectivamente- si el boleto de fs. 44 había sido redactado en la escribanía, lo más probable es
que así haya sido. Adviértase, por ejemplo, que se adopta el mismo tipo de letra en el boleto y en la escritura. Y, yendo a aspectos más
relevantes, en el boleto se enuncian con mucha precisión todos los datos del inmueble “vendido” y otros aspectos del negocio, y se
pacta en la cláusula quinta que la escritura se otorgaría ante la Escribanía Silva, consignándose todos sus datos. Es así que, más
allá de los reparos que pueda merecer el hecho de que se haya calificado erróneamente al contrato primigenio (ya que consistía en una
permuta y no en una compraventa), y que se haya acudido a un contrato indirecto para transferir la propiedad del dominio con todos los
inconvenientes a que ello dio lugar, es valioso que al menos se haya redactado cuidadosamente la cláusula complementaria inserta en el
reverso del “boleto de compraventa”, y que se haya consignado su fecha, pues ello permite reconstruir la verdadera voluntad de las
partes.
En virtud de todo lo dicho hasta aquí, concluyo que es de recibo el agravio dirigido contra la premisa fundamental sobre la que se asienta
el fallo, es decir, asiste razón al recurrente al afirmar que al momento en el que él planteó la resolución contractual había
obligaciones esenciales pendientes en cabeza del accionado.
e) Si lo hasta aquí dicho es compartido restan considerar algunas cuestiones relativas a la procedencia de la resolución que no fueron
abordadas por la anterior magistrada, lo cual es natural pues quedaron desplazadas en virtud de la conclusión sobre la que se edificó el
fallo.
i. En primer lugar, la accionada negó haber recibido las dos cartas documento que le envió el actor (contestación de demanda, fs. 65 y
66vta.).
Al respecto, podemos observar que la primera carta documento (obrante a fs. 7), fue enviada por el actor al demandado con fecha 09.05.2013,
intimándolo a cumplir las obligaciones asumidas, bajo apercibimiento de resolver el contrato. En el aviso de recibo obrante a fs. 6 la
firma del destinatario es ilegible y difiere sustancialmente de las firmas del accionado estampadas, por ejemplo, en el contrato de fs. 44 y
en la contestación de demanda (fs. 69). Sin embargo, en la aclaración de la firma del destinatario puede leerse “Carlos Fernández”.
Esta confusa situación podría obedecer a que –según lo manifiesta el accionado a fs. 66vta.- en el domicilio al que fue enviada la
carta documento no vive el demandado sino su padre, que podemos inferir también se llama “Carlos Fernández” y sería quien habría
recibido la misiva. Ahora bien, tal como lo admite el accionado a fs. 66vta., la carta documento en cuestión fue enviada a la calle
Darragueira 1036 de la ciudad de Tandil, es decir, al domicilio especial que la parte “compradora” había fijado en el contrato
(cláusula octava). En consecuencia, la notificación cursada a ese domicilio especial contractual es plenamente válida (art. 101 del
Código Civil).
La segunda carta documento enviada por el actor al demandado con fecha 29.05.2013, en la que expresa su voluntad de dar por resuelto el
contrato, obra a fs. 10, fue dirigida al mismo domicilio, y fue devuelta por no haber sido retirada pese a haberse dejado el aviso de visita
correspondiente. En un muy completo artículo en el que se aboca a analizar a la carta documento en tanto medio de notificación, Lucas
Larrarte desarrolla las distintas hipótesis que pueden observarse al momento de practicar tal notificación. Respecto de la situación del
caso de marras “CERRADO CON AVISO”, expresa: “En principio, la falta de recepción de la notificación impide que la misma produzca
sus efectos jurídicos propios. Sin embargo, existen circunstancias que, de acuerdo con ‘la carga de la recepción’ determinan que deba
admitirse la validez de la notificación; así, cuando ésta entra en la esfera de conocimiento de la parte que se intenta notificar y no la
recibe por su culpa, dolo o falta de diligencia. Es decir que si bien el carácter recepticio de la notificación exige que necesariamente
el destinatario tenga conocimiento de la comunicación, a los efectos del proceso es suficiente para ello que el mensaje hubiera podido
llegar a destino si aquél hubiera obrado con diligencia necesaria a esos fines. Por ello, consideramos que es válida y eficaz la
notificación dirigida a un domicilio que fue devuelta por el Correo con la atestación ‘cerrado con aviso’…” (autor citado, “La
carta documento como medio de notificación”, pub. LLLitoral, 2010 (febrero), 11.02.10., citado por esta Sala en causa n° 60.598,
“Ganadera Camoatí S.A.”, del 01.03.2016).
Por todo lo expuesto cabe concluir que ambas cartas documento fueron válidas y eficaces. Y me permito agregar, a mayor abundamiento, que si
por hipótesis ello no hubiera sido así tal circunstancia no hubiera bastado para rechazar sin más la pretensión resolutoria, ya que la
resolución del contrato por incumplimiento también puede obtenerse directamente por vía judicial, es decir, “por demanda” (Ibañez,
“Resolución por incumplimiento”, pág. 273 y sig.).
ii. En segundo lugar, al contestar demanda el accionado expresó que las unidades funcionales que teóricamente le corresponderían al actor
se encuentran terminadas (fs. 68, 5to. párrafo), y lo reitera al contestar la expresión de agravios (fs. 362, punto 5). Este argumento
–que obviamente es subsidiario del argumento principal en el que basa su defensa- es de gran importancia, pues si tal afirmación fuera
exacta no habría mediado incumplimiento de su parte, al menos en lo que a la construcción de los departamentos se refiere.
No obstante, esa aseveración se ve notoriamente desvirtuada por la ilustrativa pericia de arquitectura obrante a fs. 286/305, de fecha
05.07.2017 (la contestación de demanda es del 10.11.2014), que no fue observada por ninguna de las partes y de la cual no encuentro mérito
para apartarme (arts. 384 y 474 del C.P.C.C.). La perito informa –entre otras cosas- que el porcentaje de ejecución de la obra es del 33%
y que en su estado general se encuentra abandonada, desde hace bastante tiempo, lo cual conlleva un deterioro general en la construcción y
de los materiales utilizados (fs. 304vta.). Para más, al absolver posiciones el accionado admitió –en abierta contradicción con lo
afirmado al contestar demanda- que era cierto que a esa fecha le faltaba terminar de construir el inmueble objeto de la litis, explicando
que lo va haciendo de a poco, que no tiene apuro, pues está haciendo otras obras más (fs. 140, respuesta a la posición décimo cuarta).
f) Si lo dicho hasta aquí es compartido, y en virtud de los efectos que produce la resolución del negocio –a los que me referiré a
continuación-, debemos pronunciarnos sobre las distintas pretensiones contenidas en el escrito de demanda. Esto es así por aplicación del
principio de “plenitud de la jurisdicción”, según el cual en estos casos en los que no se comparte el fundamento del juez por el cual
se rechazaron las pretensiones contenidas en la demanda, debe la alzada pronunciarse sobre las mismas, sin que corresponda devolver el
expediente al juez de primera instancia para que dicte un nuevo decisorio (De los Santos, Mabel “Flexibilización de la congruencia”, La
Ley del 22.11.07., mediante remisión a otro trabajo de la misma autora: “Procedimiento en segunda instancia”, en la obra colectiva
“Recursos ordinarios y extraordinarios”, Arazi (dir.) De los Santos (coord.), pág. 209; esta Sala, causas nº 53.322 “Larregina” y
sus acumuladas, del 22.10.09., voto Dra. Fortunato de Serradell; n° 53.799, “Veiga”, del 25.02.10.; n° 55.098, “Volonté”, del
15.07.11.; n° 55.193, “Sucesores de Abdala” del 25.08.11.; n° 55.573, “De Lorenzo”, del 15.12.11.; n° 57.813, “Di Giano”, del
13.06.13.; entre otras).
Como es sabido, la resolución de un negocio jurídico produce efectos: a) extintivo: las obligaciones de ambas partes se extinguen con
efecto retroactivo; b) liberatorio: el acreedor se libera de las obligaciones contractuales y también el deudor; c) recuperatorio (o
restitutorio): las partes deben restituirse mutuamente lo que cada una de ellas hubiera recibido de la otra; d) resarcitorio: la resolución
del contrato por el incumplimiento del deudor genera la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el acreedor (esta
Sala, causas n° 51487, “Vázquez” del 12.03.2008; n° 52858, “Romero” del 07.05.2009; n° 53.830, “Augelli” del 24.02.2011; n°
56.562, “Granda” del 01.11.2012; n° 57.813, “Di Giano”, del 13.06.2013; n° 59.894, “Salgado”, del 30.06.2015; n° 61.037,
“Laregneé”, del 18.08.2016; n° 62163 y 62164, “Cristiano” y “Gelado” –acumuladas-, del 26.09.2017; n° 62.431,
“Schmale”, del 14.11.2017; n° 62.506, “López”, del 21.12.2017, entre muchas otras, con cita de Ibañez, “Resolución por
incumplimiento”, pág. 291).
i. En este caso, y comenzando por los efectos restitutorios, el accionado deberá proceder a devolver el inmueble al actor, dentro de los
diez días hábiles a contar desde que este decisorio adquiera firmeza (art. 163 inc. 7 del C.P.C.C.). Del mismo modo, en la etapa de
ejecución de sentencia deberá evaluarse cuál es el modo más económico y práctico (doctr. art. 34 inc. 5 apartado “e” del C.P.C.C.)
para dejar sin efecto la titularidad dominial del bien en cabeza del demandado, sea mediante una nueva escritura –tal como lo solicita el
actor a fs. 24 3er. párrafo- o mediante comunicación al Registro del presente decisorio.
ii. En cuanto a los efectos indemnizatorios (art. 1204, segundo párrafo, última parte, y conc. del Código Civil), en la demanda se
solicitó la aplicación de la cláusula penal convenida en el reverso del mal denominado “boleto de compravanta”, a razón de U$S 400
mensuales (fs. 24 y vta.).
Tal proceder, en principio, parecería correcto. Es que, conforme se ha dicho, la cláusula penal es la estipulación –accesoria de una
obligación principal- por la cual el deudor se compromete a satisfacer una cierta prestación para el caso de no cumplir o de retardar el
cumplimiento de la obligación principal (Wayar, Ernesto C. “Tratado de la mora”, pág. 736, con sus citas; esta Sala, causas nº 53797
“Álvarez”, del 29.03.2010; n° 58.665, “De Nicolo”, del 20.02.2014; n° 61.904, “Carbone”, del 16.06.2017; n° 62163 y 62164,
“Cristiano” y “Gelado” –acumuladas-, del 26.09.2017, entre otras).-
En esta línea, la mayor parte de la doctrina señala que la cláusula penal cumple una función ambivalente. Ello es así pues, por un
lado, tiene una finalidad compulsiva, ante la amenaza que implica la procedencia de la penalidad en caso de inejecución absoluta o relativa
de la prestación adeudada. Sin embargo, su importancia se proyecta además al plano resarcitorio, en cuanto frecuentemente también importa
una predeterminación convencional y anticipada de los daños y perjuicios que habrán de pagarse en caso de incumplimiento. Con ello se
alcanza una finalidad de orden práctico relevante: despejar cualquier controversia o duda futura acerca de la existencia y cuantía del
daño, que ya no será discutible. Esto último se ve claramente reflejado en el art. 656 primer párrafo del Código Civil, según el cual
“Para pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla,
probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno” (Pizarro, Ramón D. y Vallespinos, Carlos G. “Instituciones de Derecho Privado.
Obligaciones”, tomo III, págs. 46 y 55; Kemelmajer de Carlucci, Aída “La cláusula penal”, pág. 10; entre otros). La función
ambivalente de la cláusula penal también fue puesta de resalto por la Excma. Suprema Corte provincial (Ac. 41.880, “Cónsul”, del
04.12.90., LL 1991-C-221, ED 145-121, AyS 1990-IV-375, DJBA 142-95).
Por otro lado, es importante tener presente –más adelante se comprenderá mejor a qué fines- cómo pueden interactuar la cláusula penal
con la facultad comisaria. En tal sentido, hemos dicho en anteriores precedentes que es necesario no confundir dos institutos de distinta
virtualidad: el pacto comisorio que funciona como causa extintiva del negocio, y la cláusula penal, que sienta un módulo resarcitorio sin
necesidad de que exista prueba sobre el efectivo daño experimentado por el contratante cumplidor (conf. arts. 655 y 656 Código Civil;
CCiv., Sala A, 13.05.93, “Zubeldía”, J.A. 1994-A-253 y su cita de Llambías, “Tratado”, t. 1, pág. 420, n° 317; esta Sala, causas
n° 54645, “Banega” y n° 54.646, “González” –acumuladas-, del 15.12.2010). Dicho en otras palabras: en un contrato puede existir
pacto comisorio sin cláusula penal, cláusula penal sin pacto comisorio, o pacto comisorio con cláusula penal. Obviamente también puede
ocurrir que no se haya estipulado ni pacto comisorio ni cláusula penal, ya que ambos son elementos accidentales del contrato (causas n°
62163 y 62164, “Cristiano” y “Gelado” –acumuladas-, del 26.09.2017).
En el caso de autos, se verifica la segunda de las posibilidades antes planteadas (cláusula penal sin pacto comisorio). En efecto, en el
mal denominado “boleto de compraventa” las partes no estipularon ni cláusula penal ni pacto comisorio. Fue recién en oportunidad de
insertar la cláusula complementaria en el reverso del boleto de compraventa que las partes introdujeron la cláusula penal, conviniendo que
“… pasado el plazo de doce meses a contar de la fecha de dicho boleto de compraventa y no entregada las mencionadas unidades funcionales
por el señor Fernández, este abonará una multa de Cuatrocientos Dólares Estadounidenses (U$S 400) mensuales a contar del plazo
mencionado.” 
Ahora bien, esa cláusula, tal como está redactada, conduce a preguntarnos cuál es la naturaleza de la penalidad que allí se estableció.
En efecto, es sabido que, conforme surge del art. 652 del Código Civil, la cláusula penal se clasifica en compensatoria y moratoria. La
primera es fijada para prever las consecuencias del incumplimiento absoluto y definitivo de la prestación. Ingresa en sustitución del
contravalor económico de la prestación incumplida (id quod interest) y de todo otro daño y perjuicio derivado del incumplimiento (daños
compensatorios). La segunda es la que predetermina las consecuencias del incumplimiento relativo de la prestación, comprensivo de los
supuestos de simple retardo, mora, incumplimiento defectuoso o cumplimiento parcial. Como todo supuesto de incumplimiento relativo, supone
la posibilidad material y jurídica de cumplimiento tardío de la prestación. La cláusula penal actúa como pena por el retraso en la
ejecución debida o por el cumplimiento defectuoso o irregular, y se acumula a la prestación principal. De este modo, la cláusula penal
sustituye a la indemnización por daños y perjuicios moratorios, sin que el acreedor deba probar la existencia y cuantía de los daños
(arts. 655 y 656 del Código Civil) (Pizarro-Vallespinos, ob. cit., pág. 69; Wayar, ob. cit., págs. 738/739; Kemelmajer de Carlucci, ob.
cit., pág. 161 y sig.; esta Sala, causa n° 53.797, “Álvarez”, del 29.03.2010).
Una de las trascendentes consecuencias prácticas de esta clasificación es que la pena estipulada para el caso de incumplimiento absoluto
no es trasladable a los casos de mora, y viceversa. Ello es consecuencia del principio general conforme al cual toda pena debe ser
interpretada restrictivamente (Kemelmajer de Carlucci, ob. cit., pág. 163; Pizarro-Vallespinos, ob. cit., págs. 69 y 70). Por lo demás,
ello parece de toda lógica, ya que las consecuencias derivadas de una y otra situación –incumplimiento absoluto o relativo- pueden ser
absolutamente disímiles, a lo que se suma que en el caso de la resolución no sólo se verifican efectos indemnizatorios sino también
restitutorios. Ante este abanico de posibilidades, no parece razonable aplicar sin más una solución que las partes previeron para un
escenario distinto. 
En este caso, entiendo que existen al menos tres elementos que llevan a concluir que la cláusula penal que nos ocupa es simplemente
moratoria.
En primer lugar, y como ya vimos, en el mal llamado “boleto de compraventa” las partes no estipularon un pacto comisorio. Traigo a
colación esta circunstancia porque si bien es cierto –conforme antes vimos- que en el plano de la hipótesis puede existir cláusula
penal sin pacto comisorio, y el presente caso es un claro ejemplo de ello, la práctica indica que lo más frecuente es que en una misma
cláusula se convenga el pacto comisorio y la cláusula penal compensatoria para el caso de optarse por la resolución contractual, a tal
punto que ambos institutos (pacto comisorio y cláusula penal) suelen confundirse. Pero, cuando las partes no introducen pacto comisorio, la
posibilidad de que prevean una cláusula penal compensatoria es algo más remota. 
En segundo lugar, debemos recordar que la cláusula complementaria que nos ocupa fue insertada meses después de la celebración del boleto
y en ella se ratifica que las unidades funcionales serían entregadas en el plazo de doce meses originariamente pactado. Ello es
demostrativo de que el principal objeto de esa cláusula era ratificar la vigencia de la obligación y del plazo en que debía ser cumplida,
y que la cláusula penal fue concebida para el caso de verificarse una demora en el cumplimiento.
En tercer lugar, en la cláusula penal en cuestión se pacta una multa de U$S 400 mensuales, lo cual es propio de las cláusulas penales
moratorias, que suelen plasmarse en prestaciones periódicas o duraderas, devengándose por día, mes, año, etcétera (Pizarro-Vallespinos,
ob. cit., pág. 70).
En base a todos estos elementos cabe concluir –como ya lo anticipara- que la cláusula penal que la actora intenta hacer valer es de
carácter moratorio y por ende inaplicable al supuesto de resolución contractual. En tal sentido, explica Ibañez (“Resolución…”,
cit., pág. 350) que en las V Jornadas Sanrafaelinas se concluyó que la cláusula penal moratoria no es aplicable en los supuestos de
resolución contractual, salvo que ella acceda a obligaciones que no se extinguieron con la resolución, supuesto que en la especie no se
verifica ya que la obligación de entregar las unidades funcionales quedó extinguida por ser un efecto propio de la resolución.
Así lo voto.
La Señora Jueza Doctora Comparato adhirió por los mismos fundamentos al voto precedente.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor ESTEBAN LOUGE EMILIOZZI, dijo:
I) Luego del dictado de la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda de resolución contractual, y en atención a su resultado,
la parte accionada requirió a fs. 329 la reconexión del servicio de luz, a lo que el juzgado hizo lugar a fs. 330. Sin embargo, a fs. 331
el actor apeló esa providencia, recurso que se le concedió en relación a fs. 332, aclarándose luego (fs. 335) que el mismo tenía efecto
suspensivo. A fs. 336/337 obra el memorial y a fs. 339/340 lo contesta el accionado. 
II) Como acabamos de ver, la reconexión del suministro de luz fue solicitada por el accionado a fs. 329, tras obtener sentencia favorable
en primera instancia y haciendo mención expresa de tal circunstancia. Y ello era particularmente importante, pues esta Sala ya se había
pronunciado con anterioridad (fs. 273/275), revocando una anterior resolución de primera instancia por la cual se autorizaba la reconexión
del suministro (fs. 254).
Ahora bien, tal como lo hizo notar el actor en su memorial (fs. 336/337), la sentencia definitiva de fs. 315/320, en la cual se apoyaba el
pedido del accionado, no había adquirido firmeza, ya que había sido apelada por su parte. Y de ese recurso nos ocupamos en la cuestión
anterior, acordando una modificación sustancial del decisorio apelado, que implica hacer lugar a la resolución contractual y la
consecuente restitución del bien a la parte actora. 
Por lo expuesto, resulta claro que la providencia apelada de fs. 330 debe dejarse sin efecto por vía de consecuencia. 
Así lo voto.
La Señora Jueza Doctora Comparato adhirió por los mismos fundamentos al voto precedente.-
A LA TERCERA CUESTION, el Señor Juez Doctor ESTEBAN LOUGE EMILIOZZI, dijo:
Atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, propongo al acuerdo:
I) Revocar la sentencia de fs. 315/320 y admitir la demanda de resolución contractual, condenando a las parte demandada a restituir el
inmueble al actor, dentro de diez días hábiles a contar desde que este decisorio adquiera firmeza (art. 163 inc. 7 del C.P.C.C.). Del
mismo modo, en la etapa de ejecución de sentencia deberá evaluarse cuál es el modo más económico y práctico (doctr. art. 34 inc. 5
apartado “e” del C.P.C.C.) para dejar sin efecto la titularidad dominial del bien en cabeza del demandado, sea mediante una nueva
escritura –tal como lo solicita el actor a fs. 24 3er. párrafo- o mediante comunicación al Registro del presente decisorio. 
En orden a lo normado por el art. 274 del C.P.C.C. corresponde adecuar las costas de primera instancia. A esos fines, es dable advertir que
se verifica un vencimiento parcial y mutuo (art. 71 del C.P.C.C.), ya que si bien la actora resulta gananciosa en su pretensión principal
de resolución contractual, resulta perdidosa en su pretensión de cobro de la cláusula penal estipulada. Por lo expuesto, apreciando
prudencialmente la importancia económica de los vencimientos parciales y mutuos, propongo al acuerdo imponer las costas de primera
instancia en un 20% al actor y en un 80% al demandado, porcentajes que han de ser replicados a las costas de alzada. 
II) Dejar sin efecto, por vía de consecuencia, la providencia de fs. 330. Con costas de alzada al accionado que resulta perdidoso (arts.
68, 69 y conc. del C.P.C.C.).
Así lo voto.
La Señora Jueza Doctora Comparato adhirió por los mismos fundamentos al voto precedente.-
Con lo que terminó el acuerdo dictándose la siguiente
  S E N T E N C I A
POR LO EXPUESTO, demás fundamentos del acuerdo y lo prescripto por los arts. 266 y 267 del C.P.C.C., se Resuelve: I) Revocar la sentencia
de fs. 315/320 y admitir la demanda de resolución contractual, condenando a las parte demandada a restituir el inmueble al actor, dentro de
diez días hábiles a contar desde que este decisorio adquiera firmeza (art. 163 inc. 7 del C.P.C.C.). Del mismo modo, en la etapa de
ejecución de sentencia deberá evaluarse cuál es el modo más económico y práctico (doctr. art. 34 inc. 5 apartado “e” del C.P.C.C.)
para dejar sin efecto la titularidad dominial del bien en cabeza del demandado, sea mediante una nueva escritura –tal como lo solicita el
actor a fs. 24 3er. párrafo- o mediante comunicación al Registro del presente decisorio. Con costas de ambas instancias en un 20% al actor
y en un 80% al demandado (arts. 68, 69, 71, 274 y conc. del C.P.C.C.). II) Dejar sin efecto, por vía de consecuencia, la providencia de fs.
330. Con costas de alzada al accionado que resulta perdidoso (arts. 68, 69 y conc. del C.P.C.C.). III) Diferir las regulaciones de
honorarios de alzada para la oportunidad del art. 31 de la ley 14.967. Notifíquese y devuélvase.
                          
   


     Esteban Louge Emiliozzi
             Juez
            -Sala 1-
        -Cám.Civ.Azul-


                                Lucrecia Inés Comparato
                               Juez
                                 -Sala 1-
                                 -Cám.Civ.Azul-





Ante mi




Yamila Carrasco
Secretaria
-Sala 1-
-Cam.Civ.Azul-