Colegio de Abogados del Departamento Judicial de Azul

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Expediente N°: 6-1330-2017
Fecha de sentencia: 29/05/2017
Carátula: BALLARENA, JORGE ALBERTO C/ BALLARENA, ADOLFO GUILLERMO Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION
Emisor: Cámara de Apelaciones Civil y Comercial -Sala II- de Azul
Materia: USUCAPION
Acceso Web: http://jurisprudencia.colegioabogadosazul.org.ar/91

Causa nº: 2-61330-2016  
"BALLARENA, JORGE ALBERTO C/ BALLARENA, ADOLFO GUILLERMO Y OTRO/A S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA
VICENAL/USUCAPION "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 2 - AZUL  

Sentencia Registro nº:  58  Folio: ............. 


En la ciudad de Azul, a los   veintinueve   días del mes de Mayo del año Dos Mil Diecisiete, reunidos en
Acuerdo Extraordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial
Departamental, Sala II, Doctores  Jorge Mario Galdós y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827),
encontrándose el Doctor Víctor Mario Peralta Reyes  en uso de licencia (Resol. SE Nº 2561 del 29/3/17 de la
S.C.B.A), para dictar sentencia en los autos caratulados: “Ballarena, Jorge Alberto c/  Ballarena, Adolfo
Guillermo y otro/a s/ Prescripción Adquisitiva Vicenal/ Usucapión” (causa N° 61.330), habiéndose
procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución
Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr. Galdós
– Dra. Longobardi – Dr. Peralta Reyes.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1ra.- ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 246/256?.
2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.
-V O T A C I O N-
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Galdós dijo:
I. José Alberto Ballarena promovió demanda de usucapión contra los condóminos Adolfo Guillermo Ballarena
y Carlos Oscar Ferrazzuolo, copropietarios del inmueble descripto como: Cir. I, Sección A, Manzana 12, Parc.
29 (Matrícula 23.143), Parc. 28 (Matrícula 23.142), Parc. 1 (Matrícula 23.140), Parc. 2 (Matrícula
23.141), ubicado en la calle Necochea Norte 383 de Azul. Promovió la acción con el objeto de adquirir por
usucapión el 100% del inmueble, dado que es propietario de la tercera parte del mismo. Expresa que la
propiedad fue comprada en el año 1984 y desde dicho momento sus condóminos (los demandados) se
desentendieron de los lotes, no pagaron los impuestos, no los mantuvieron limpios, ni los cerraron. A raíz de
varios intentos de ocupación por parte de terceros los demandados le cedieron de palabra los terrenos y a
partir del año 1985 se hizo cargo de los lotes, emparejó y sembró, hizo un galpón en el cual guardaba
herramientas y un tractor, entre otras cosas. En el año 2010 su hermano, el codemandado Ballarena, se
presentó en su domicilio y le manifestó la necesidad de vender los lotes y así percibir cada uno su parte,
a lo que se opuso dado que hacía más de 24 años que detentaba la calidad de poseedor del fundo. Lo mismo le
aconteció con el codemandado Ferrazzuolo, quien mostró una postura coincidente con la de Adolfo Guillermo
Ballarena respecto de la necesidad de vender. Por ello, se vio obligado a promover la presente acción para
consolidar el 100% del dominio.
Notificada la demanda (fs. 133/133vta; fs. 140/141) los copropietarios no comparecieron al proceso
decretándose su rebeldía (fs. 144, art. 59 del C.P.C.C.). 
II. En la sentencia de la anterior instancia se rechazó la demanda, con costas al vencido y la regulación
de honorarios fue diferida para su oportunidad (fs. 246/256). Para así resolver señaló el juez que ni el
allanamiento, ni el reconocimiento expreso o ficto de los hechos alegados por el accionante habilitan “per
se” la recepción favorable de la pretensión de usucapión, ya que este especial modo de adquirir el
dominio, impide por la sola voluntad de las partes determinar dicho efecto, por lo que quien pretende adquirir
por prescripción debe transitar en forma inexorable el proceso y acercar al mismo las pruebas de rigor. El
juzgador no se encuentra obligado a acceder a las pretensiones deducidas por la actora si no se encuentran
reunidos los requisitos legales. Analizando dichos requisitos expresó que entre condóminos se exige una
ponderación rigurosa de los medios de prueba porque la cuestión crucial no es tanto acreditar la posesión
como la exclusión del copropietario; o sea, la interversión del título originario y el comienzo de la
posesión en forma exclusiva. En la usucapión del condómino el plazo veinteañal comienza a correr desde que
se exterioriza la intención de intervertir el título y el análisis de la prueba producida no exterioriza la
intención del actor de intervertir el título por el cual poseía al ingresar al inmueble –condominio-,
puesto que los impuestos acreditados podría haberlos pagado en virtud de su carácter de propietario del 33%
del fundo. Además, los pagos más antiguos datan de septiembre de 2007 por lo que no ha transcurrido el plazo
veinteañal requerido por el art. 4015 del Código Civil. Con relación a la prueba testimonial expresó que
la demanda de usucapión no puede fundarse exclusivamente en dicho medio probatorio, sin perjuicio de lo cual,
del análisis de los testimonios surgen una serie de circunstancias que volatilizan su valor probatorio. Así,
al testigo Silvero se le preguntó si el actor era propietario del inmueble y desde hace aproximadamente
cuantos años y ello no cumple con la prueba de aquellos actos o hechos exteriores que erigirían al
accionante como propietario exclusivo del bien. Por su parte, las declaraciones de Susana E. Battafarano y
Fittipaldi deben contemplarse con cautela, dado que son acreedores del actor por haberle comprado lotes
pertenecientes al inmueble de autos, por lo que se encuentran comprendidos en las generales de la ley,
teniendo un interés marcado en el resultado del pleito. La prueba confesional, absolución del codemandado
Ballarena y confesión ficta de Ferrazzuolo, tampoco resultan determinantes dado que en materia de derechos
reales se encuentra comprometido el orden público, por lo que se encuentra excluido del ámbito de la mera
voluntad de los particulares. De manera que el consenso de los copropietarios del inmueble para que se declare
la adquisición del dominio por usucapión no es válido para consagrarla, si no está demostrada la efectiva
posesión por el término legal requerido. Finalmente, señaló que la inspección ocular no permite
vislumbrar la intención del actor de ser propietario exclusivo del inmueble, ni el cumplimiento del plazo
legal.
III. La sentencia fue apelada por el actor (fs. 263), quien expresó agravios a fs. 293/298vta. El apelante
considera haber cumplido y demostrado la totalidad de los recaudos para que prospere la demanda: a) la
interversión del título, b) el transcurso del tiempo previsto por la ley, c) la posesión pacífica,
pública e ininterrumpida con ánimo de dueño y d) la inexistencia de turbación de la posesión. Expresa que
en la sentencia apelada se interpretó de manera aislada, errónea y parcializada la prueba, en lugar de
hacerlo globalmente como corresponde. Manifiesta que los codemandados de autos se encuentran perfectamente
identificados y fueron notificados en sus domicilios reales sin que  hayan contestado la demanda, actitud que
implica un claro reconocimiento de su parte o presunción de verdad de los hechos planteados. Señala que
quien no contesta la demanda poco o nada tiene que decir, y su silencio es su verdad. Dicha actitud se mantuvo
en la absolución de posiciones; así Ferrazzuolo no concurrió a la audiencia quedando confeso y Ballarena
respondió todas las posiciones afirmativamente, reconociendo los hechos, por lo que hacer lugar a la demanda
ya no sería una consecuencia de “la sola voluntad de las partes” (como lo expresó el a quo), sino de la
integración de dicho silencio con el resto de las pruebas.  Debidamente interpretada la prueba ha sido
terminante: el actor poseyó a título de dueño integral y lo hizo desde el año 1985, fecha a partir de la
cual los demandados abandonaron la propiedad a su favor a cambio del pago de los tributos que gravaban el
inmueble. Destaca que la intención del actor de poseer como dueño se manifestó con la venta de lotes a
terceros, ya que los copropietarios pudieron ver que uno de los compradores cerraba la parte vendida e
instalaba allí su hogar. Analizó el apelante cada medio de prueba en forma particularizada, y reiteró su
agravio respecto de la valoración aislada de los comprobantes de pago de tasas municipales destacando que
deben ser contemplados a la luz de la rebeldía de los accionados y la prueba confesional. Aduce que la
interversión del título se produjo cuando los demandados le cedieron verbalmente la totalidad del inmueble a
cambio del pago de las tasas municipales, impuestos y gastos de escritura, en el año 1985, cesión reconocida
por Ferrazzuolo (confesión ficta) y por Ballarena en su absolución de posiciones. Conforme lo expuesto
solicita al Tribunal que revoque el fallo apelado y haga lugar a la demanda, con costas a los demandados.
IV. Llamados autos para sentencia (fs. 301) y practicado el sorteo de rigor (fs. 302), estas actuaciones han
quedado en condiciones de ser examinadas a los fines del dictado de la presente sentencia.
IV. 1) Como primera medida cabe señalar que los hechos materia del presente litigio transcurrieron durante
la vigencia del derogado Código Civil, por lo que habrá de ser ésta la ley aplicable (art. 7 del C.C.y C).
Sin perjuicio de ello, no se advierte una regulación sustancialmente distinta en el nuevo ordenamiento, por
lo que no se plantea un conflicto de derecho transitorio (cfr. arts. 1897, 1899, 1900, 1901, 1903 y css. del
C. C. y C; esta Sala, causas N° 60.704, del 16/5/16 “Aschei…”). Ahora bien, el hecho de no haber sido
reformado el plazo veinteañal del art. 4015 del Cód. Civ. constituye una pauta hermenéutica ineludible para
el juez, porque si el legislador hubiera querido reducir los plazos de la prescripción adquisitiva lo habría
hecho con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, y no lo hizo (cfr. art. 1899 del Cód. Civ. y
Com.). Cuando el legislador quiso modificar el plazo de la usucapión no tuvo reparo en hacerlo; así mediante
la ley 17.711 redujo el plazo treintañal a veinte años recogiendo las condiciones socioeconómicas de la
época (1968). En virtud de ello, el juez se encuentra vinculado por el plazo legal por lo que el actor
deberá acreditar inexorablemente su cumplimiento para adquirir la propiedad (cfr. arts. 4015, 4016 –según
ley 17.711- del Cód. Civ. y art. 1898 del C.C. y C; esta Sala causa N° 60.734, del 3/11/16
“Perretta…”). 
2) Consideraciones preliminares.
Se trata de una usucapión entre condóminos, donde los demandados son conocidos (uno de ellos es hermano
del actor), tienen domicilio denunciado y, encontrándose debidamente notificados, decidieron no contestar la
demanda (ver declaración de rebeldía de fs. 144). El actor tomó este hecho como simplificatorio de su
actividad probatoria, pero tal criterio no fue compartido por el juez de grado quien concluyó que ni el
allanamiento, ni el reconocimiento de los hechos alegados en la demanda habilitan per se la recepción
favorable de la pretensión, dado que se encuentra comprometido el orden público en esta manera de adquirir
el dominio (cfr. Considerando II de la sentencia apelada, fs. 248).
La rebeldía de los demandados en el juicio de usucapión ha sido estudiada por Areán quien señaló que:
“puede ocurrir que el propietario conocido, con domicilio conocido y, por lo tanto debidamente citado, no
comparezca durante el plazo que tiene para contestar la demanda y, consiguientemente, la misma quede
incontestada. La declaración de rebeldía subsiguiente no altera la secuela regular del proceso (art. 60). Y
si bien en caso de duda hará presumir la verdad de los hechos lícitos afirmados por el actor, esta regla
deberá manejarse con mucho cuidado en el proceso de usucapión. En ningún supuesto el actor deberá ser
relevado de la obligación de probar los hechos que dan virtualidad a la adquisición del dominio por
prescripción…” (cfr. Areán, Beatríz A. “Juicio de usucapión”, 5ta. edición actualizada,
reimpresión, Hammurabi 2009, pág. 502). 
Es que la adquisición del dominio por prescripción excede la voluntad de las partes, “en todo juicio de
usucapión está comprometido el orden público y los efectos de la rebeldía no pueden equipararse a otros
procesos en los que se discuten derechos, privados eminentemente subjetivos y patrimoniales, como podría ser
un accidente de tránsito. En efecto, la rebeldía no basta por sí sola para admitir la demanda, pues el
reclamante deberá ofrecer la prueba necesaria a los efectos de acreditar los extremos requeridos por la
normativa de fondo para que se produzca la adquisición de un derecho real sobre la cosa; en el caso, que la
ha poseído con ánimo de dueño, de manera pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte
años. De no ser así, se desestimará la demanda ya que el ordenamiento legal prohíbe que se adquiera un
derecho real por prescripción por la sola voluntad de las dos partes” (cfr. Kipper, Claudio M. y Otero,
Mariano C. “Prescripción adquisitiva. El proceso de usucapión como modo de adquirir el dominio”,
Ediciones Jurídicas Cuyo, 2007, pág. 295; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, sent. del
11/3/13 “Villarreal…” –con voto de la Dra. Areán-, JA 2013-II, esta Sala causa nro. 57.024, del
28/3/13 “Asociación Evangélica Pentecostal de la Argentina…”; Sala I este Tribunal, sent. del 11/6/13,
“Zouza…”, AR/JUR/2013;  causa nro. 53.833, del 25/3/10 “Pato…”; Cám. Civ. y Com. 2da., Sala III,
de la La Plata, causa nro. 118.986, del 6/10/15, “Mansilla…”; Cám. Civ. y Com. de San Martín, Sala 2,
causas nro. 67.866, del 5/6/14 “Cotoia…”, nro. 67.378, del 22/10/13 “Korell…”, Cám. Civ. y Com.
de Dolores, causa 87.470, del 16/8/11 “Guerrero…”; entre otras).
Conforme lo expuesto, puede concluirse que la declaración de rebeldía de los demandados no exime al actor
de transitar y acreditar en la etapa probatoria su derecho sobre el inmueble, sin perjuicio de que pueda
valorarse la conducta procesal de los accionados (fs. 133, 140/141, 144; arts. 59, 679 y ss. del C.P.C.C).
3) Ingresando a la cuestión de fondo cabe señalar que la usucapión entre condóminos exige la
exteriorización de la intención de poseer de forma exclusiva respecto de los demás propietarios, ello así
porque los derechos que otorga el condominio sobre la cosa pueden confundirse con la posesión ejercida sobre
la totalidad del inmueble, por lo que quien pretende adquirir debe probar la interversión del título
originario mediante el cual comenzó a poseer el inmueble y dicha prueba requiere especial rigor en su
apreciación por parte del juzgador (cfr. arts. 2353,  2373, 2377, 2384, 2407, 2408, 2409, 2411, 2458, 2508,
2673, 2675, 2676, 2680 ss. y cdtes. y art. 4015 –texto según ley 17.711- del Cód. Civ.). 
Sobre esta cuestión expresó el máximo tribunal provincial que “quien posee en virtud de un título que
reconoce la existencia de los derechos de otro no puede invocar la posesión exclusiva sobre el inmueble
porque lo impide su causa possessionis, que admite la concurrencia de otros derechos en común. El a quo ha
considerado, con acierto, que los actores no han acreditado la interversión de su título, o sea, que no han
mudado la causa de su posesión. Y ello ocurre solamente cuando manifiestan por actos exteriores la intención
de privar al restante poseedor de disponer de la cosa y cuando sus actos producen ese efecto” (S.C.B.A, Ac.
39.746, del 8/11/88 “Martínez…”; Cám. Civ. y Com. Segunda, Sala III, de La Plata, causa 118.986, del
6/10/15 “Mansilla…”). 
El caso “Mansilla” citado presenta similitud con estas actuaciones por tratarse de una usucapión entre
condóminos; allí se expresó que “no sólo ha de invocarse y probarse una posesión animus domini munida
de todos y cada uno de los caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo dominial (pública,
pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella ha de existir
un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual su antigua y
legítima coposesión mudó a una posesión ilegítima, pero exclusiva y excluyente de toda otra, o mejor
aún, en el fundamento de la pretensión cobra singular relevancia la interversión que el mismo hace de su
originario título de coposeedor o poseedor promiscuo, por el exclusivo y único poseedor” (Cám. Civ. y
Com. 2da., Sala III, La Plata, causa 118.986 cit.).
En esta misma línea doctrinal se enrola Zannoni quien expresó que “el condómino no es poseedor a
título precario, como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art.
2676, Cód. Civ.) y puede gozar de la cosa común conforme el destino de ella (art. 2684). De tal modo los
actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el caso
del condominio, si no se prueba que el condómino ha excluido cualquier acto de posesión de los otros
condóminos…” (cfr Cámara Nacional Civil, Sala F, sent. del 28/5/10 “Cassinelli…”, La Ley Online,
AR/JUR/21313/2010; ver también: Molina Quiroga, Eduardo “Usucapión, condominio y cesión de derechos”,
La Ley 2011-B, pág. 281). 
En consecuencia, el actor debe acreditar que los copropietarios tomaron conocimiento de su intención de
prescribir la totalidad del inmueble sin que pueda existir ninguna clase de duda al respecto, dado que los
actos del usucapiente podrían confundirse con el ejercicio de los derechos que la ley otorga al condómino
sobre la cosa común (art. 2676 ss. y cdtes. del Cód. Civ.).
Sobre esta base doctrinal y jurisprudencial analizaré las presentes actuaciones, que tienen como
antecedente un condominio constituido por compra que realizaron las partes mediante la Escritura Pública N°
628, de fecha 11/10/1984 (cfr. fs. 14/20vta.; informes de dominio de fs. 22/33 y plano de fs. 34). Desde el
inicio el actor afirma haber ejercido la posesión exclusiva del inmueble, haciéndose cargo del cerramiento,
pago de impuestos, etc. y evitando la ocupación de los terrenos por terceras personas. Tanto es así que
afirma que los accionados le cedieron verbalmente a cambio de que se hiciera cargo del pago de impuestos,
compromisos que dice haber asumido y cumplido cerrando los lotes en el año 1985, acto posesorio que completó
con el emparejado del terreno y la construcción de un galpón en el cual guardó herramientas y un tractor.
Señala que dichos actos fueron realizados sobre la totalidad del inmueble en forma pública, continua y a la
vista de todos (escrito de inicio, fs. 112). 
Cabe señalar que, excepto la cesión verbal referida cuya prueba será objeto de análisis en los párrafos
siguientes, los restantes actos posesorios no son excluyentes de la posesión de los copropietarios y pudieron
ser realizados en ejercicio de un derecho regular derivado del condominio (art. 2676 Cód. Civ.). 
Analizando la cesión verbal invocada cabe destacar que se contrapone con la actitud de los copropietarios
previa al juicio, ya que conforme el relato del actor en la demanda, Adolfo Guillermo Ballarena se presentó
en su domicilio y le manifestó que venía a hablar sobre los lotes ya que era necesario venderlos y así
percibir su parte, actitud que también fue asumida por el condómino Ferrazzuolo y resulta incompatible con
la cesión (fs. 112, 113, art. 330 del C.P.C.C.). Es contrario al sentido común sostener que quien cedió su
parte solicite la venta del inmueble para cobrarse, ello pone en evidencia que los demandados se consideraban
propietarios del fundo con anterioridad al juicio y no se habían percatado de que el actor intentaba
excluirlos de la propiedad. El relato del actor no se sustenta porque no resulta lógico que quienes
adquirieron por escritura en octubre de 1984, a los pocos meses, en 1985, se desentiendan de los lotes
manifestando que los mismos “nunca iban a valer nada” (fs. 112). Cabe preguntarse: si no iban a valer nada
por qué compraron. Tampoco concuerda el relato inicial con la actitud de los demandados de negarse a acordar
en la mediación (cfr. acta de cierre de fs. 13), porque de haberse desentendido del inmueble cabía esperar
que los requeridos acordaran en la audiencia de mediación, o directamente, accedan al otorgamiento de la
escritura de su porción en favor del actor, dado que nada les impedía hacerlo. Pero nada de ello aconteció,
sino más bien todo lo contrario. Los demandados se consideran propietarios de su 33%, solicitan la venta al
actor y éste les inicia juicio de usucapión (fs. 112, 113, 297; arts. 2676 del Cód. Civ.; arts. 330, 679
del C.P.C.C.) 
Las contradicciones descriptas forman parte de la presente controversia y el éxito de la pretensión depende
únicamente de las probanzas de autos, a cuyo análisis me abocaré seguidamente.  
a) La interversión del título: de condómino a propietario exclusivo, la prueba de su exteriorización a los
restantes propietarios.  
1. Documental. El pago de impuestos (fs. 36/101).
Siendo el actor propietario de una porción del inmueble (33%) el pago de impuestos no exterioriza su
voluntad de excluir a los condóminos, ya que constituye el ejercicio regular de un derecho del copropietario
(fs. 36/101; art. 2676 del Cód. Civ.). Se ha dicho que “el pago de impuestos realizado en forma exclusiva
por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su
posesión, cuando él mismo era uno de los únicos coposeedores que tenían el uso y goce exclusivo de la
común, casa familiar, desde años atrás. En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros
–generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante
todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de
común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hace cargo de tales
pagos” (Areán, Beatríz A. “El juicio de usucapión”, 5ta. edición, reimpresión, Hammurabi 2009,
pág. 503). 
La sentencia apelada concluyó que el hecho de haberse pagado los impuestos que surgen de los comprobantes
adjuntos de ningún modo implican la realización de un acto que exteriorice la intención del actor de
intervertir su título (cfr. Considerando III, fs. 251 vta.). Dicha conclusión no fue objeto de agravio
específico por parte del apelante quien señaló que los recibos acompañados deben ser analizados a la luz
de la rebeldía de los demandados y la absolución de posiciones (cfr. fs. 251 vta.; fs. 295vta.; art. 260 del
C.P.C.C). Cabe acotar que el actor afirmó en la demanda que el inmueble le fue cedido en su totalidad a
cambio del pago de los impuestos que gravaban la propiedad en 1985 y manifestó haber cumplido con los
compromisos a su cargo, pero no aportó al proceso los comprobantes de pago de tributos desde el año 1985,
sino desde el año 2007.  
Por ello, los comprobantes no prueban la interversión del título del condómino para convertirse en
propietario exclusivo y que dicho cambio en la causa de la posesión se hubiera extendido por el lapso de
veinte años (fs. 36/101; arts. 2353, 2373, 2377, 2384, 2411, 2458, 2508, 2673, 2675, 2676, 2680, 4015 –ley
17.711- del Cód. Civ.; arts. 375, 384, 679 ss. y cdtes. del C.P.C.C).
2. Testimonial.
La prueba testimonial tampoco resulta idónea para acreditar la interversión del título del actor. Los
testimonios de Battafarano, Silvero y Fittipaldi no aportan datos concretos acerca de la fecha a partir de la
cual Jorge Alberto Ballarena comenzó a actuar como propietario exclusivo del inmueble, ya que fueron
interrogados acerca de quién era el propietario de los terrenos (pregunta tercera del interrogatorio de fs.
175) a lo que respondieron que el actor, pero la respuesta no excluye a los condóminos, quienes también son
propietarios y los testigos no tienen por qué saberlo (fs. 178, 179 y 183, arts. 384, 456 del C.P.C.C). 
Además dos de los testigos le compraron al actor lotes pertenecientes al inmueble objeto de autos;
Battafarano declaró haber adquirido un lote pero manifestó no tener el boleto de compraventa al momento de
audiencia (fs. 178), mientras que Fittipaldi declaró haber comprado al actor mediante boleto de compraventa
entre los años 2007/2008 (fs. 183; arts. 384, 456 del C.P.C.C), por lo que se encuentran comprendidos en las
generales de la ley, como acreedores del accionante y tienen un marcado interés en el pleito, ya que la
consolidación de su dominio depende del resultado de este juicio (arts. 384, 439 incs. 3 y 5, 456 del
C.P.C.C.).
De la prueba testimonial surge que Jorge Alberto Ballarena se presentaba frente a terceros como propietario
exclusivo del inmueble pero la exteriorización del cambio de causa de su posesión debió hacerla frente a
los condóminos, no frente a los testigos, quienes (reitero) no tenían por qué saber de la existencia de
otros propietarios. Los actos posesorios referidos por los testigos (mantener limpio, cercar el predio,
inscribir el inmueble en el catastro, armar una cancha de fútbol y permitir que allí jueguen los chicos del
barrio, etc.) no acreditan el cambio de la causa de la posesión, ya que no excluyen a los demás condóminos,
quienes pueden tolerar dicho uso hasta que se decida qué hacer con el inmueble, máxime cuando existe una
relación familiar entro el actor y uno de los codemandados. Por su parte, el cerramiento que dice haber
realizado la testigo Battafarano, en el cual habría realizado la construcción de una pileta y un quincho
dentro del inmueble objeto de autos, no aporta precisión alguna respecto de la fecha de tales obras, ya que
dichos actos sí excluirían a los condóminos de su derecho. Lo mismo cabe decir de la declaración de
Fittipaldi de haber comprado un lote perteneciente al inmueble de autos entre los años 2007/2008 y haber
corrido los planchones para delimitarlo, acto que sí excluye a los demandados pero a partir de la fecha
referida, año 2007. 
Por ello, la prueba testimonial rendida en estas actuaciones no resulta idónea para acreditar la
interversión del título del actor (arts. 384, 439, 456 del C.P.C.C).
3. Reconocimiento judicial. Mandamiento de constatación.
Por su parte, la prueba de reconocimiento judicial fijada para el día 4 de diciembre de 2014 (fs. 190), fue
sustituida a pedido del actor por un mandamiento de constatación (fs. 193), quien de este modo cercenó su
propia prueba, privando al juez de una visión del estado actual del fundo.
El mandamiento de constatación no aporta mucho ya que del acta surge que el fundo está desocupado, que
allí hay una motorhome en la que vive un cuidador de apellido Ciuffo y dos arcos de fútbol en los que juegan
los chicos del barrio. El inmueble está circundado por dos paredes perimetrales de plancha de cemento y el
resto momentáneamente sin cerco (fs. 205/207). En el acta de constatación no figura, ni se menciona, la
pileta de natación, ni el quincho, referidos por la testigo Battafarano, ni que se hayan desplazado
planchones como indicó Fittipaldi. Asimismo el autorizado, presente en el acto, no realizó precisiones al
oficial de justicia para que observe la reducción del lote, ni las construcciones aludidas por los testigos.
Nada de eso surge del acta, lo que redunda en perjuicio del actor que es quien debe probar (arts. 375, 384,
477, 478, 679 ss. y cdtes. del C.P.C.C).
Los reconocimientos que surgen de la prueba de absolución de posiciones de Adolfo Guillermo Ballarena (fs.
234), y la confesión ficta del codemandado Ferrazzuolo (fs. 240) no suplen la falta de prueba, dado que los
procesos de usucapión se encuentran fuera de la esfera de la voluntad de las partes por estar comprometido el
orden público. Señala Fuster que “originariamente, los juicios en materia de prescripción adquisitiva
consistían en verdaderos procesos de jurisdicción voluntaria, conocidos entonces como informaciones
posesorias o lo que hoy llamaríamos sumarias informaciones, las que fueron objeto de uso y abuso por parte de
algunos particulares”, por lo que el ordenamiento reaccionó poniendo coto a la prueba testimonial y
reconociendo un alcance limitado a la prueba confesional (doct. art. 679, inc. 1° del C.P.C.C. cfr. Fuster,
Gabriel Aníbal “La prueba en el proceso de usucapión de inmuebles”, LLC, 2017, 1). 
El análisis conjunto de la prueba tampoco permite tener por acreditado de manera insospechada, clara y
convincente, la interversión del título por parte del actor (al no haber podido acreditar la cesión verbal
de sus condóminos, ni actos exteriores que realizados sobre el inmueble permitan inferir la exclusión de los
demás propietarios). Por lo demás, no se acreditó en ningún momento el cumplimiento del plazo legal,
falencia que no puede suplirse con la rebeldía de los demandados, ni con los reconocimientos que surgen de la
prueba de absolución de posiciones (fs. 144, 233/234, 240/241; arts. 2353, 2373, 2377, 2384, 2411, 2458,
2508, 2673, 2675, 2676, 2680, 4015 –ley 17.711- del Cód. Civ., art. 1899 del C.C y C.; arts. 375, 384, 679
ss. y cdtes. del C.P.C.C).
Por último, cabe señalar que la solución que propicio no constituye una interpretación formalista, atada
a una concepción falsamente protectoria del derecho de dominio, sino que constituye la aplicación de la
norma al caso concreto, en el cual no se encuentran reunidos los requisitos exigidos legales, esto es haber
poseído con carácter exclusivo el inmueble por el lapso de veinte años (arts. 4015 –según ley 17711- del
Cód. Civ.; arts. 375, 384, 679 del CPCC; cfr. CNCiv. Sala E, del 1/12/10 “Mariani Olivetto”, La Ley
2011-A, 536; con nota de Eduardo Molina Quiroga, “Usucapión, condominio y cesión de derechos”, publicado
en La Ley 2011-B, 281; Cám. Civ. y Com. La Matanza, Sala I, del 15/03/07 “Orlando…”, La Ley on line
AR/JUR/9473/2007). 
Por todo ello, propicio al acuerdo confirmar, por los fundamentos expuestos, la sentencia apelada de fs.
246/256 (art. 4015 –según ley 17.711- del Cód. Civil, art. 1899 del CCCN; art. 679 del Cód. Proc.),
imponiendo las costas de alzada al apelante vencido (arts. 68, 69 del CPCC) y diferir la regulación de
honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 27 inc. a del Decr. Ley 8904/77).         
Así lo voto. 
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto precedente, votando en igual sentido por los mismos
fundamentos.
            A LA SEGUNDA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Galdós dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) confirmar, por los
fundamentos expuestos, la sentencia apelada de fs. 246/256 (art. 4015 –según ley 17.711- del Cód. Civil,
art. 1899 del CCCN; art. 679 del Cód. Proc.); 2) imponer las costas de alzada al apelante vencido (arts. 68,
69 del CPCC) y 3) diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 27 inc. a del Decr. Ley
8904/77).    Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto precedente, votando en igual sentido por los mismos
fundamentos.
                      Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
-S  E  N  T  E  N  C  I  A-
                               Azul,       de Mayo de  2017.-
       AUTOS Y VISTOS:
         CONSIDERANDO:   
                Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás
fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.
266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) confirmar, por los fundamentos expuestos, la sentencia
apelada de fs. 246/256 (art. 4015 –según ley 17.711- del Cód. Civil, art. 1899 del CCCN; art. 679 del
Cód. Proc.); 2) imponer las costas de alzada al apelante vencido (arts. 68, 69 del CPCC) y 3) diferir la
regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31 y 27 inc. a del Decr. Ley 8904/77). Regístrese.
Notifíquese por Secretaría y devuélvase.


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