Colegio de Abogados del Departamento Judicial de Azul

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Expediente N°: 6-1782-2017
Fecha de sentencia: 26/04/2017
Carátula: "BANCO HIPOTECARIO S.A. C/ HORR SILVINA SUSANA Y OTRO/A S/EJECUCION HIPOTECARIA "
Emisor: Cámara de Apelaciones Civil y Comercial -Sala II- de Azul
Materia: EJECUCION HIPOTECARIA
Acceso Web: http://jurisprudencia.colegioabogadosazul.org.ar/87

Causa nº: 2-61782-2016
"BANCO HIPOTECARIO S.A. C/ HORR SILVINA SUSANA Y OTRO/A
S/EJECUCION HIPOTECARIA "
JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1 - TANDIL
Sentencia Registro nº: 46 Folio: .............
En la ciudad de Azul, a los 26 días del mes de Abril del año Dos Mil Diecisiete, reunidos en Acuerdo
Extraordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental,
Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes, Jorge Mario Galdós y María Inés Longobardi, para dictar
sentencia en los autos caratulados: “Banco Hipotecario S.A. c/ Horr, Silvina Susana y Otro/a s/ Ejecución
Hipotecaria” (Causa Nº 61.782), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación
prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que
debían votar en el siguiente orden: Dr. Galdós – Dra. Longobardi - Dr. Peralta Reyes.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1ª.- ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 235/237?.
2ª.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.
-V O T A C I O NA LA PRIMERA CUESTIÓN, el Señor Juez Doctor Galdós, dijo:
I.- El Banco Hipotecario S.A. (como continuador jurídico del Banco Hipotecario Nacional) y en su carácter de
Fiduciario del Fideicomiso Administrativo y Financiero Procrear -en adelante “el Fideicomiso”- promovió
ejecución hipotecaria contra Silvina Susana Horr y Facundo Leandro Corbellini persiguiendo el cobro de la
suma de $ 330.014,10, con más sus intereses y costas. Alega que por escritura pública nº 310, de fecha 25
de Octubre de 2013, pasada por ante el Registro Notarial nº 12 de Tandil, el actor -en su condición de
Fiduciario del Fideicomiso Procrear (constituido por contrato de fideicomiso financiero del 18 de Julio de
2012, conforme lo dispuesto por el decreto 902/2012) concedió a los demandados un préstamo de $ 400.000 para
la construcción de su vivienda única. Para ello constituyeron en garantía del crédito y a favor del
Fiduciario Procrear una hipoteca en primer grado sobre el inmueble inscripto en la citada Matrícula
41.354 del Partido de Tandil. El acreedor desembolsó la suma de $ 100.000 mediante depósito anterior a la
firma de la escritura, y el saldo en tres cuotas por el mismo monto con fechas 7 de Octubre de 2013, 13 de
Diciembre de 2013 y 3 de Octubre de 2014. El préstamo debía pagarse en 240 cuotas. Ante el incumplimiento en
el pago de la deuda, estando los ejecutados en mora, resultando la deuda líquida y exigible, el acreedor
promovió la ejecución para recuperar el crédito del fiduciario, cuya titularidad tiene el Banco
Hipotecario, y que está instrumentada en la letra hipotecaria escritural que ejecuta. Explica que el título
es el Certificado de Titularidad para Ejecutar nº 00095918 con
vigencia desde el 31/8/2015 hasta el 4/9/2015 expedido por el ente a cargo de la registración (Caja de
Valores S. A.) extendido a favor del ejecutante conforme lo prescripto por el art 39 ley 24.441 y decreto
reglamentario 780/95 modificado por el decreto 1389/98, y que reúne todos los requisitos legales y para la
ejecución de la deuda. La emisión de la letra operó con la citada inscripción, lo que produjo la
extinción por novación de la obligación garantizada con la hipoteca y, la garantía real de la hipoteca
primitiva se trasladó a la nueva obligación incorporada en la letra. Además que el
documento acompañado reúne todos los requisitos de los títulos valores.
Acota que en el carácter invocado promueve la ejecución para recuperar el crédito impago conforme el
título original, es decir la hipoteca, y el instrumento posterior, la letra hipotecaria emitida. 
La demandada Silvana Susana Horr opuso excepción de inhabilidad de título afirmando que el título no fue
emitido por el deudor, no se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble ni fue firmado por el deudor,
el escribano y un funcionario autorizante, como lo exige la ley. Tras ello sostiene que resulta de aplicación
en autos el régimen de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, que la actora no cumplimentó con los
requisitos establecidos por el art. 36 de esa ley, formula otras objeciones y pide la nulidad del contrato.
La sentencia de Primera Instancia rechazó la excepción y mandó llevar adelante la ejecución por la suma
reclamada ($ 330.014,09), con más los intereses (10% como compensatorios y como punitorios 50% en más de los
anteriores, sin superar el límite máximo fijado por el Banco Central) contra Silvina Susana Horr y Facundo
Leandro Corbellini. Sostuvo, luego de hacer referencia al dictamen fiscal, que los títulos pueden ser
integrados y posteriormente enumera los requisitos previstos por el art 36 LDC que
considera cumplidos con la agregación del contrato-fuente el que especifica el monto recibido, la tasa
aplicable, el número de cuotas, que el crédito estaba sujeto al denominado sistema francés, todo conforme
“las condiciones dispuestas en el punto III escritura 310”; además “la letra hipotecaria y su
certificado de titularidad parte de un mismo negocio causal que mediante el consentimiento de las partes ha
impuesto un sistema cuya ingeniería contempla lo prescrito por la ley del consumidor” (sic). Por
consiguiente mandó llevar adelante la ejecución.
A fs. 255 se tuvo por constituido el domicilio del codemandado Facundo Leandro Corbellini en los estrados del
juzgado.
A fs. 240 la coejecutada Silvina Susana Horr constituyó domicilio electrónico, acreditó su personería y
dedujo recurso de apelación, el que fue concedido a fs. 243.
A fs. 244/249 expresó agravios la demandada recurrente, los que fueron
respondidos por la ejecutante a fs. 251/256.
A fs. 261/263 dictaminó el Fiscal General solicitando se haga lugar a la apelación afirmando que el decreto
reglamentario de la ley 24.441 es inconstitucional porque excede las facultades reglamentarias del Poder
Ejecutivo al admitir la sustitución de un título (la hipoteca) por otro (la letra).
Luego dice que se eludió el cumplimiento de la ley 24.240, que la ANSES también debe informar a los
consumidores y que si no lo hizo deberá asumir sus consecuencias.
El agravio de la ejecutada apelante cuestiona la sentencia esencialmente porque consideró cumplidos los
requisitos del art. 36 LDC. En ese sentido sostiene que se desinterpretó la opinión del Fiscal de Primera
Instancia quien correctamente alega que no se acompañó la letra. Agrega que el instrumento acompañado en la
demanda no dio cumplimiento con el art. 39 de la ley 24.441 ya que no fue emitido por el deudor, ni
intervenido por el Registro de la Propiedad Inmueble, ni contiene la firma del deudor, el
escribano y ni un funcionario autorizante como prevé la ley y el decreto reglamentario. Tampoco se agregó el
certificado de dominio y el trámite está mal planteado en el marco del juicio ejecutivo. Más adelante se
refiere al art. 36 de la Ley de Defensa del Consumidor cuestionando el cumplimiento de cada uno de los
requisitos previstos, particularmente los relativos al monto financiado, periodicidad, gastos y comisiones a
pagar, el costo financiero total, entre otros. Añade que se omite precisar la tasa de interés efectiva anual
y que el art. 36 LDC prevé que la omisión de la determinación de la tasa conlleva la aplicación de la tasa
pasiva anual promedio del Banco Central. En el último
agravio la demandada solicita se decrete la nulidad del contrato por haberse incumplido los requisitos legales
que son de orden público.

II.- El recurso es infundado.
1.- Con antelación al tratamiento de las cuestiones sustanciales cabe formular dos precisiones. El agravio de
la coejecutada apelante –Silvina Susana Horr- es formalmente admisible porque, contrariamente a lo sostenido
por la apelada, exhibe un mínimo de fundamentación que permite inferir qué aspectos del fallo están
cuestionados, por lo que el agravio resulta procesalmente admisible, aunque infundado ( arts 260 y 261 CPC).
Es de aplicación la inveterada doctrina del Tribunal que sostiene que “la expresión de agravios resulta
idónea en tanto aborde y desarrolle un piso mínimo de crítica con respecto a aquellas pretensiones por las
cuales la demanda prosperó” (cf. esta Sala, causas nº 54.255, del 26/08/10, “Carrizo…”; nº 55.509,
del 28/09/11, “Chasco D’Anna...”; nº 58.439, del 18/03/14, “H.S.B.C. Bank Argentina S.A....”; nº
57.474, del 23/04/14, “Bonachi...” y nº 57.885, del 23/04/14, “Blanco...”).
Por lo dicho se concluye que el escrito recursivo cumplimenta los recaudos que prevén los arts. 260 y 261 CPC
(que requieren que la disconformidad del apelante contenga una crítica concreta y razonada de los fundamentos
de la sentencia atacada) ya que siempre que el memorial exteriorice la crítica, aunque sea mínimamente, se
abre la función revisora en miras de asegurar más adecuadamente el derecho de defensa y porque los
principios y límites en esta materia deben ser aplicados en su justa medida bajo riesgo de caer en rigorismo
excesivo por apego a las formas” (cf. Esta Sala, causas N° 45959, 22/03/03 “Bravo”; N° 49423, 02/03/06
“AADI CAPIF” y Nº 61.297, 29/12/16, “Plan Rombo S.A. …”, entre otras).
Por lo expuesto soy de la opinión que corresponde declarar la admisibilidad del recurso (arts. 260, 261, 384
y conc. CPC; arts. 1, 2, 3, 7 y concs. CCCN).
La restante consideración preliminar consiste en puntualizar que la manifestación del Sr. Fiscal General
vertida en su dictamen de fs. 262 acerca de la eventual inconstitucionalidad de la ley 24.441 sosteniendo que
la reglamentación efectuada por el Poder Ejecutivo Nacional resulta excesiva en el ejercicio de sus
facultades  constitucionales, constituye -por su generalidaduna alegación que no supone la introducción
precisa del cuestionamiento o impugnación de constitucionalidad, cuya articulación requiere de mayor
argumentación por tratarse de la “última ratio” del ordenamiento jurídico (arts. 31 Const. Nac. y 15
Const. Pcia. Bs. As).
2.- Adelanté que el recurso es infundado porque la apelante no logra revertir la conclusión medular del
fallo: el cumplimiento del art. 36 LDC en la presente ejecución hipotecaria (aunque en realidad y más allá
de su carátula) se trata de la ejecución de una letra hipotecaria registral. Esto conduce a que, atendiendo
a la alegación de la ejecutada, el Tribunal deba pronunciarse por primera vez acerca de la aplicación del
régimen de consumo de la ley 24.240 a la ejecución de una letra hipotecaria que reconoce su origen en una
operatoria estatal de fomento de la vivienda (el Plan Pro.Cre.Ar). La postura
de la apelante de que el art. 36 que prevé los requisitos que debe cumplir la instrumentación de las
operaciones financieras para consumo y de crédito es  de aplicación a las letras hipotecarias escriturales
ha sido admitida por la doctrina (conf. Moreno, Liliana Cristina, “Régimen especial de ejecución de
hipotecas – Ley 24.441. La subasta extrajudicial de inmuebles su inconstitucionalidad”, en Revista de
Derecho Procesal Civil y Comercial – Número 6 – Marzo 2014, del 31-03-2014, Cita: IJ-LXXI-125).
Se advierte que en este caso concurren fuentes normativas plurales, pudiéndose identificar tres subsistemas:
1º) por un lado el régimen especial de la ejecución hipotecaria y de la letra hipotecaria, previsto en la
ley 24.441 (texto ordenado por las leyes 26.994 de sanción del CCCN y 27.077) y su reglamentación
(dec.780/95 T.O. dec.1389/98). Se trata de una ley ómnibus sancionada en el año 1994, que regula diversas
instituciones: el contrato de fideicomiso y de leasing; creó las letras hipotecarias; prevé el régimen de
los créditos hipotecarios para vivienda; establece un régimen especial de
ejecución de hipotecas; modificó el Código Civil, el Código Penal y algunas leyes especiales, entre otros
aspectos (arts. 1, 4, 27, 35 a 49, 50, 51, 52 a 67 ley 24.441; y arts. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 y 9 bis decreto
reglamentario 780/95 T.O. dec. 1389/98). Este plexo normativo debe integrarse en el caso con las normas
procesales de la ejecución hipotecaria (arts.595, 596, 542, 543 y concs. C.P.C.). Es pertinente adelantar que
se calificó a la ley 24.441 como “ley macroeconómica” que, para lo que aquí interesa, “a fin de
facilitar la operatoria hipotecaria y el crédito que se afecta a la construcción de viviendas legisla la
figura de las letras hipotecarias, que son títulos valores con garantía
hipotecaria (art. 35). La Ley Nº 24.441 es en esta parte el desarrollo actualizado de lo prescripto en el
art. 3202 del Cód. Civil, disposición que autoriza a emitir letras o pagarés hipotecarios; esta modalidad
permite movilizar el crédito, toda vez que el acreedor podrá darlo en pago, descontarlo o cederlo en
garantía y ello es consustancial con la agilidad del sistema que propicia la construcción y financiación de
viviendas. En lugar de la escritura (pública) de cesión del crédito, la vía de endoso más simple y
económica –
que importa a su vez la transmisión del derecho real de garantía sin necesidad de la inscripción de ella en
el Registro de la Propiedad –si bien su emisión tuvo que ser anotada por el registrador de hipotecas-, es
manifiesto que el régimen instaurado supera las dificultades que en la práctica generaba la aplicación del
art. 3202 citado”; 2º) también concurre el régimen de protección del consumidor de la ley 24.240 LDC;
3º) finalmente rige el régimen de protección de la vivienda instituido por el decreto 902/12 (arts. 1, 2, 8
bis, 36, 37 y concs.), recientemente modificado por el decreto 146/1017, que
implementa el Pro.Cre.Ar. (Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar), en
cuyo marco fue otorgado el crédito hipotecario que dio lugar a la emisión de la letra en ejecución. Ello se
desprende de: la escritura pública nº 310 del 25/10/2013, celebrada por el escribano Alejandro Zubiarre del
Registro Notarial nº 12 de Tandil; de “otorgamiento de contrato de crédito con garantía hipotecaria y de
creación de letra hipotecaria” de fs. 16/28; la liquidación de la deuda reclamada de $ 330.014,1 expedida
por la Contadora General de la entidad actora y obrante a fs 29; la constancia de la calidad de acreedor nº
00031220 en el Sistema de Letras Hipotecarias
Escriturales, emitida por la Caja de Valores, el 22 de Junio de 2015 que indica que el Banco Hipotecario S. A.
Fiduciario del Fideicomiso Administrativo y Financiero Pro.Cre.Ar. es el acreedor de la letra hipotecaria
escritural nº 00113999 de fs. 82/8, detallando y describiendo otras circunstancias atinentes a la letra y a
su origen; el certificado de titularidad nº 00095918 para ejecutar la letra nº 00113999, también expedido
por la Caja de Valores S.A., glosado a fs. 13/14, que enumera todos los presupuestos formales requeridos por
la legislación vigente.
Entiendo que la documentación mencionada precedentemente y agregada con la demanda al expediente, tanto la
relativa a la titularidad de la letra hipotecaria como a su registro, y particularmente la consignada en la
escritura de otorgamiento del crédito con garantía hipotecaria y de creación de la letra hipotecaria por
parte del Banco Hipotecario, como fiduciario del Fideicomiso, a favor de los ejecutados, cumple adecuadamente
con el deber de información y de tutela del consumidor previsto en el art. 36 LDC (con
emplazamiento en los arts. 42 Const. Nac. y 38 Const. Pcia. Bs As. y arts. 8 bis y 37 LDC) y en el Código
Civil y Comercial (arts. 1384, 1092, 1096, 1097, 1098, 1100, 1119 y 1120 y concs. CCCN). También resulta
compatible con el marco normativo del decreto 902/2012 citado que implementó el Fondo Fiduciario Público
denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar.) con
intervención de la Administración Nacional de la Seguridad Social (la ANSES), el Banco
Hipotecario, el Ministerio de Economía y Finanzas Públicas y el Ministerio de Planificación Federal. Este
programa tiene por finalidad -entre otras- la de “atender en forma integral el desarrollo de proyectos
urbanísticos destinados a familiar, así como para otorgar créditos para la adquisición o construcción de
viviendas”. En el contexto señalado los ejecutados Silvina Susana Horr y Facundo Leandro Corbellini
revisten la condición de consumidores del sistema financiero y bancario como beneficiarios de un crédito de
fomento con destino a la vivienda familiar (arts. 42 CN y 38 Const. Pcia. Bs. As; arts 1,.2, 8 bis, 36, 37 y
concs. LDC), la que en función de la tutela adicional que le confiere el Código Civil y Comercial a la
vivienda familiar califica y enfatiza su rol de
sujetos vulnerables (arts. 244, 249, 250, 440, 449, 526 y concs. CCCN).
La convergencia de reglas y principios de los cuerpos normativos mencionados se resuelve mediante el diálogo
de fuentes que propone el nuevo Código Civil y Comercial (arts. 1, 2, 3 y 7 CCCN) como consecuencia de lo
cual es posible la integración sistémica de las distintas racionalidades: la ejecución acelerada mediante
un instrumento financiero más novedoso, la letra hipotecaria escritural y la protección del consumidor que
contrajo una deuda en el marco del régimen de fomento de la vivienda única. La solución razonable y
armónica es la que, conforme la doctrina del reciente fallo plenario de esta Cámara, permite la integración
del título en ejecución (en el caso: el certificado de titularidad de la letra hipotecaria para ejecutar,
cuya emisión y registro importó la novación de la obligación del primer contrato de préstamo con
garantía hipotecaria y expedición del título; art. 39 ley 24.441; art. 9 bis Dec. 780/95 modif. por Dec.
1389/98; conf. fallo en Pleno, Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Azul, plenario N° 5, en: “HSBC
Bank Argentina vs. Pardo, Cristian Daniel s. Cobro ejecutivo”, 09/03/2017, Rubinzal Online Cita: RC J
1517/17, y La Ley 27/03/2017, 5, con nota de Edgardo Saux,
“El pagaré de consumo: una figura jurídica no legislada y controversial”).
3.- Por razones de método abordaré primero el aspecto vinculado con la letra hipotecaria ejecutada, cuya
habilidad formal cuestiona la ejecutada, y luego los relativos al régimen de consumo. Las letras hipotecarias
escriturales “son documentos que llevan incorporados un derecho de crédito que es literal y autónomo …
Son valores causales, es decir que contienen la expresión de su causa en su contenido cartular, si bien en su
proceso circulatorio rige el principio de ‘abstracción’ ya que el valor se independiza de la relación
fundamental … Son valores de creación individual, como los cheques o las letras de cambio o pagarés … La
garantía hipotecaria que contiene este nuevo instrumento respalda el ‘crédito’ que lleva incorporado
este valor” (cf. Villegas, Carlos Gilberto, “Títulos Valores y Valores Negociables – Letra de cambio,
Pagarés, Cheques, Facturas de Crédito, Letras Hipotecarias, Acciones, Obligaciones, Valores Fiduciarios,
Valores Públicos, Contratos de Inversión”, pág. 779).
En anterior precedente este Tribunal desestimó la ejecución de una letra hipotecaria por la omisión de
acompañar el certificado de emisión que debe expedir el Registro de las Letras Escriturales y la constancia
del saldo deudor que extiende la entidad administradora del crédito (esta Sala, causa nº 48.937, 13/10/05,
“Banco Río de La Plata c/ Coronel, José Leandro y Otra s/ Ejecución Hipotecaria”, en LLBA 2006-1, pág.
60). Se sostuvo allí que las letras hipotecarias escriturales son letras desmaterializadas, que no
conforman títulos de crédito, y constituyen un único instrumento continente tanto de la deuda como de la
garantía real. Se agregó que la letra hipotecaria creada por los arts. 35, 36, 39 y concs. de la ley 24.441
constituyó un “novedoso instrumento con el objetivo de convertirse en elemento promotor del desarrollo del
mercado hipotecario secundario y constituir un método de expansión o reactivación del sector inmobiliario y
de la construcción” (Highton, Elena I. “Juicio hipotecario” T. 3, pág. 370). El régimen  implementado
por esa ley 24.441 se funda en la securitización (o titularización o titulación) la que, explica Andorno,
“consiste en un proceso por el cual un conjunto de activos que presentan ciertas condiciones de
homogeneidad, se reúnen en una cartera para ser afectados al pago de títulos emitidos con respaldo en la
misma” (Andorno, Luis O., “La securitización de activos y las letras hipotecarias en la ley 24.441”,
J.A.1997-III-959). “Más claramente, la titularización o securitización consiste en un proceso que tiende
a transformar un conjunto de activos que generan recursos en efectivo, en títulos que se destinan a la
adquisición por inversores, generalmente mediante negociación
bursátil, transformándose esos activos en instrumentos de mercado con mayor liquidez y menor riesgo”
(Cám. Apel. Civ. y Com. Sala I Santa Fe, 25/6/2002, expte. 91-2002, “Banco Suquía S.A. c/ Reyt, Héctor C.
y ot. s/ Ejecución Hipotecaria”).
La letra hipotecaria combina aspectos del derecho cambiario y del derecho hipotecario, que deben armonizarse
(Highton, Elena – Mosset Iturraspe, Jorge - Rivera, Julio C.-Paolantonio, Martín, “Reformas al Derecho
Privado. Ley 24441”, pág. 210; Highton, Elena en Bueres – Highton, “Código Civil y normas
complementarias” T. 5, p. 1461, Nº 10; opinión también recogida por Abrevaya, Alejandra Débora,
“Ejecución Hipotecaria”, AbeledoPerrot Bs. As., 1999, p.81, Nº 2.2).
El mensaje del Poder Ejecutivo, al elevar al Congreso de la Nación los antecedentes del anteproyecto de ley,
afirmaba que “estas letras hipotecarias son títulos valores que tienen incorporado un crédito que disfruta
de la garantía hipotecaria. El efecto de su creación es la extinción del crédito que originalmente dio
lugar a la constitución de la garantía real, por lo que ésta accede exclusivamente al título valor
abstracto” (en Antecedentes Parlamentarios”, La Ley 1995, pág. 822 y pág. 763 Nº 36; 848, 862, 866, 907
y passim.).
El instituto en examen se trata de un título valor completo, con garantía hipotecaria, que no tiene
vinculación, pese a su denominación, con la letra de cambio, y se asemeja más bien a la estructura
bilateral del pagaré (Highton, Elena, “Juicio hipotecario” cit., T. 3, p. 370; y Bueres, Alberto J. -
Highton, Elena I., “Código Civil” cit., pág. 1461, Nº 10; Abrevaya, Alejandra Débora “Ejecución
hipotecaria”, cit. p. 182; Castro Hernández, Manuel Horacio, “Consideraciones sobre el régimen
hipotecario previsto en la ley 24441”, pág. 1192, Nº 5). Uno de los efectos esenciales de las letras
hipotecarias es que
“extingue por novación la obligación que era garantizada por la hipoteca (art.37)” (Morello, Augusto
Mario, “Aspectos Procesales de la Ley 24.441, de financiamiento y construcción de viviendas”,
J.A.1195-I,I pág. 765 y ss.; id. Guerrero Leconte, Víctor A., “Ejecución de letras hipotecarias”, J.A.
1998-IV, pág. 633).
Esa novación implica, con palabras ajenas, que las letras “son el único título hábil para la ejecución
en virtud de la novación de origen legal que importan, sin perjuicio de que pueda llegar a ser necesaria su
complementación con la escritura para acreditar las cláusulas pactadas que no consten en las letras. Así,
en este caso, la escritura de constitución de hipoteca no será título hábil para la ejecución, quedando
completamente
suplido por los títulos valores” (Peralta Mariscal, Leopoldo L., “Juicio Hipotecario”, pág. 525).
La última parte del art. 39 de la ley 24.441 creó (con defectos de redacción, como lo señaló la doctrina)
las letras hipotecarias escriturales, siendo su reglamentación (como también lo había anticipado la
doctrina, ver Highton - Mosset Iturraspe – Rivera - Paolantonio, “Reformas al Derecho Privado. Ley
24.441” cit., pág. 247), la que finalmente precisó sus disposiciones, particularmente de carácter
registral (dec. cit. 780/95, T.O. dec.1389/98). Las letras hipotecarias escriturales “son letras
desmaterializadas, que no conforman títulos de crédito, y constituyen un único instrumento continente tanto
de la deuda como de la garantía real” (Colombo, Carlos - Kiper, Claudio M., “Ejecución hipotecaria”,
p. 230, Nº 12); “la letra escritural no tiene existencia física autónoma” (Cossari, Nelson G., “Las
letras hipotecarias escriturales: Registro y ejecución”, Zeus, T. 94-J-611). El decreto 1389/98 estableció
–recién en 1998- el punto que es la clave del régimen legal: “la letra hipotecaria escritural se
considerará emitida cuando la persona a cargo del registro de letras hipotecarias tome razón de la misma”.

4.- Analizaré el título en ejecución, según los agravios de la apelante y conforme el antecedente que
vengo siguiendo (esta Sala, causa nº 48.937, 13/10/05, “Banco Río de La Plata c/a Coronel s/ Ejecución
Hipotecaria”, en LLBA 2006-1, pág. 60, cit.).
El sistema integral (que también describe Abrevaya en la segunda edición de su obra “Ejecución
Hipotecaria” Bs. As., 2004, p.182, Nº b.1) de las letras hipotecarias escriturales o letras hipotecarias,
en esencia – y sólo para lo que aquí interesa- se funda en los siguientes presupuestos: 
- se crea “el Registro de Letras Hipotecarias Escriturales”, -donde deberá quedar depositada la escritura
hipotecaria-, que estará a cargo de la Caja de Valores (supuesto de autos), los bancos o de sociedades
constituidas exclusivamente por éstos con el único objetivo de llevar el registro de créditos escriturales;
- el Banco Central podrá autorizar a los bancos “para el registro de las letras de su propia
titularidad”;
- la entidad que tenga a su cargo el Registro citado (en autos la Caja de Valores S.A: ) deberá inscribir las
transferencias y constitución de derechos reales sobre las letras, y las medidas judiciales que se decreten
sobre ellas; - la administración de las letras escriturales será llevada a cabo por entidades financieras
regidas por la ley 21526, quienes actuarán por cuenta y orden de los acreedores de las letras, y que
comprende “la gestión de cobro de todo importe instrumentado” en ellas y que sea debido p
- “la letra hipotecaria escritural se considerará emitida cuando la persona a cargo del registro tome
razón de la misma”, lo que se desprende claramente de la anotación en el Registro de la Propiedad según
el certificado de dominio obrante a fs. 213/17;
- para “ejercer los derechos que se confieren a los portadores de los títulos” el encargado del registro
de letras hipotecarias escriturales deberá expedir un comprobante de titularidad, para –entre otras
finalidades- “demandar la ejecución de la deuda impaga”. A fs 82/ 83 se agregó la constancia emitida por
la Caja de Valores, el 22 de Junio de 2015, de la calidad de acreedor nº 00031220 del Banco Hipotecario S. A.
Fiduciario del
Fideicomiso Administrativo y Financiero Pro.Cre.Ar. correspondiente a la letra hipotecaria escritural nº
00113999;
- la entidad administradora del crédito instrumentado en las letras hipotecarias escriturales deberá
extender comprobantes en el que conste el “saldo pendiente de la deuda a la fecha de expedición”. A fs.
29 se glosó la liquidación de la deuda reclamada de $ 330.014,1 expedida por la Contadora General de la
entidad actora con fecha 17 de Julio de 2015;
- el certificado (o comprobante) de titularidad expedido por la persona (de la entidad) que lleve el registro
y el comprobante de saldo deudor extendido por la entidad administradora del crédito legitiman al título
inscripto por ante el registro “para el ejercicio de la totalidad de los derechos acordados por el deudor al
acreedor en el instrumento de emisión de las letras ...”. A fs. 13/ 14 se glosó el certificado de
titularidad nº 00095918 para ejecutar la letra nº 00113999, también librado por la Caja de Valores S.A. En
ese certificado se expresa textualmente que “se emite el presente certificado de titularidad para demandar
la ejecución de la deuda impaga, a requerimiento del acreedor
de la letra hipotecaria escritural mencionada. De conformidad con lo dispuesto en artículo 6º del decreto
780/95, modificado por el decreto 1389/98, el presente constituye título suficiente para que el acreedor
pueda demandar la ejecución especial prevista en el título V de ley 24.441 (este certificado tiene vigencia
hasta la fecha expresada como vencimiento). La letra hipotecaria escritural descripta se integra con las
estipulaciones contenidas en la escritura correspondiente” (sic., fs. 14).
La jurisprudencia, incluso recogida anteriormente por este Tribunal en la causa citada “Banco Río …”
del 13/10/05, se pronunció por la habilidad del título hipotecario escritural o letra hipotecaria, en cuanto
titulo ejecutivo complejo o integrado, compuesto por el certificado de titularidad (fs. 13/14) expedido por la
entidad administradora del crédito, la constancia de la calidad de acreedor (fs. 82/83) también emitida por
“Caja de Valores S.A.” y la certificación de deuda (fs. 29 argumento “a contrario sensu” Cám. Apel. 
Concordia, Sala Civ. y Com. III, 07/09/2004, “Banco Hipotecario c/ Quinteros,
Héctor D.”, L.L. Litoral 2005, 379; Cám. Civ. y Com. Santa Fe, Sala I, 26/05/2003, “Banco Suquía c/
Rivera, Roberto B. y otra”, L.L. Litoral 2004-75 y Zeus T. 94-J-11, con nota aprobatoria de Cossari, Nelson
G. A., “Letras Hipotecarias Escriturales: Registro y Ejecución”).
5.- En conclusión: contrariamente a lo alegado por la ejecutada en autos, el título causal integrado es
idóneo y hábil, conforme se ha descripto en el párrafo anterior, para promover el cobro ejecutivo de la
letra escritural, en los términos de la legislación especial que rige la cuestión (arts. 35, 36, 37, 39,
44, 45 y concs. ley 24441; dec./regl 780/95 modificado por el decreto 1389/98 arts. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 y
9bis; 595, 596, 542, 543 y concs. C.P.C). Este título es de por sí complejo porque resulta de la reunión y
complementariedad de varios instrumentos que aisladamente carecen de idoneidad ejecutiva (repito: el
certificado de titularidad de la letra para ejecutarla de fs. 13/14; la certificación de deuda de fs. 29 y la
constancia de la calidad de acreedor de fs. 82/83), similar a otros cuerpos normativos que prevén supuestos
particulares que atienden a la modalidad del crédito ( por ejemplo: el cierre de la cuenta corriente bancaria
y el certificado de saldo deudor para su ejecución, que regulan los arts. 1393, 1403, 1404, 1405, 1406 y
concs. CCCN o el régimen de la tarjeta de crédito previsto por la ley nº
25.065 –cf. arts. 4, 6, 26, 27, 39, 40 y concs.-).
Ahora bien, y a los fines de la comunicabilidad de la denominada letra hipotecaria con el derecho del consumo,
esos mismos documentos y títulos correlacionados entre sí sirven para que, conjuntamente con la escritura
originaria del préstamo y la restante documentación adicional agregada a fs. 36/40 (constancia de entrega
por parte de la actora de los montos que componen el total del crédito otorgado por $ 400.000, constancia de
constitución en mora), conformen un título causal consumerista que
cumplimente los requisitos establecidos por los arts. 36 y 37 LDC.
En efecto, y en el fallo plenario mencionado –como acotó Saux (aut. Y ob. cit., La Ley 27/3/2017)- se
efectuó un juicio de ponderación que armonizó las normas generales con las particulares, compatibilizando
la privilegiada protección del consumidor con la tutela del derecho de propiedad, también de raigambre
constitucional (arts. 16, 17, 18 y concs. Const. Nac). Se dijo allí que “la protección del consumidor no
debe llevarse al extremo de decretar la inhabilidad del pagaré de consumo sin antes –y con carácter
previo- permitir que se integre el título con documentación idónea y conducente relativa a la
relación crediticia subyacente. Requerir siempre la cristalización de la relación crediticia de consumo en
el texto de la cartular conduce prácticamente a su abolición como título de crédito y a su inhabilidad,
protegiendo al consumidor pero a partir de la eliminación del régimen cambiario y la vía ejecutiva, en
definitiva, dejando al pagaré sin función como cartular”. Se agregó que “conferir primacía al
principio protectorio sin prescindir del análisis causal de la relación crediticia subyacente concilia las
normativas en juego,
armonizándolas, y no desnaturaliza el juicio ejecutivo, como en forma pionera lo decidió el Superior
Tribunal Provincial en el caso “Cuevas” (C. 109.305, del 1/9/2010). Si la indagación causal fue admitida
para determinar el juez competente, con más razón ello es de significación para controlar el cumplimiento
de los requisitos de fondo previstos en el art. 36 LDC. Entonces, agotada esa etapa integradora del pagaré de
consumo como título complejo (el pagaré complementado con la documentación adicional relativa al negocio
jurídico de fondo), allí sí debe arribarse, si correspondiere, a la declaración deinhabilidad del
título”. “La interpretación propuesta –se concluyó- surge de integrar las fuentes
plurales en pugna, complementando dos racionalidades regulatorias diferentes, armonizándolas, de manera que
la vinculación relacional de los microsistemas que interactúan, en vez del fraccionamiento de la unidad
sistémica del derecho privado, logre la protección del consumidor sin sacrificar otros derechos e intereses
en conflicto, como el derecho de propiedad, la tutela al crédito, el tráfico comercial” (sobre el derecho
constitucional de propiedad ver CS, 27/12/ 2006 “Massa, Juan Agustín c/ Poder Ejecutivo Nacional - dto.
1570/01 y otro s/ amparo ley 16.986”, voto Dr. Lorenzetti).
En definitiva y aplicando la doctrina del fallo plenario aludido sobre el pagaré de consumo concluyo que la
letra hipotecaria escritural (el certificado de titularidad para ejecutar la letra de fs. 13/14; el
certificado o constancia de calidad de acreedor de fs. 82/83; la certificación del saldo adeudado de fs. 29,
todos requisitos exigidos por el microsistema de la ley 24.441) puede integrarse con documentación adicional
relativa al negocio causal subyacente (el contrato de crédito con garantía hipotecaria y creación de la
letra hipotecaria, glosado a fs. 16/28) dentro del mismo juicio ejecutivo (arts. 595,
596, 542, 543 y concs. C.P.C.) conformando un título complejo que contenga información clara y veraz, y
además cumpla con los requisitos previstos en el art. 36 de la LDC para las operaciones de financiación o
crédito para el consumo”. Este juicio de ponderación, pone de relieve que en autos se respetan los
derechos del consumidor, las normas del fomento de planes de vivienda y la circulación del crédito que
también está alcanzado por la tutela constitucional de la propiedad (arts. 16, 17, 18 y 19 Const. Nac.;
arts. 1384, 1092, 1096, 1097, 1098, 1100, 1119 y 1120 y concs. CCCN; arts. 1, 4, 27, 35
a 49, 50,51, 52 a 67 ley 24.441; y arts. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 y 9 bis decreto reglamentario 780/95 T.O.
dec.1389/98; arts. 595, 596, 542, 543 y concs. C.P.C.).
6.- Ingresando al análisis de la relación crediticia subyacente al título ejecutivo de autos debe
establecerse si el certificado de titularidad para ejecutar la letra de fs. 13/14, el certificado de acreedor
de fs. 82/83, y la constancia de saldo deudor de fs. 29 integrada con el contrato de préstamo hipotecario y
de emisión de la letra escritural de fs. 16/28 cumplen - conjuntamente examinados- con los requisitos
exigidos por el art. 36 de la ley
24240 –reformado por ley 26.361 (B.O. 7/4/08). La información que surge del certificado de titularidad de
fs. 13/14 y de la letra hipotecaria integrada con la escritura de hipoteca (fs. 82/83; 87/98) cumple los
requisitos exigidos por el ordenamiento protectorio: 1) el monto del préstamo $ 400.000 (cuatrocientos mil
pesos), el monto de $ 100.000 (cien mil pesos) fue desembolsado mediante depósito en la cuenta de titularidad
del deudor nro.
4035000015501279, mientras que el saldo de $ 300.000 se entregó en tres cuotas de igual monto, conforme el
avance de obra ejecutada (cfr. Letra hipotecaria de fs. 87, y cláusula I.1 “Objeto. Monto. Destino del
crédito.” de la escritura de hipoteca, fs. 87 vta.; ver constancias de depósitos de fs. 33/40); 2) la tasa
de interés compensatorio vencido sobre saldos, se fijó a una tasa mixta mínima 10% y máxima 15%, con un
período de ajuste de 3 meses; “la tasa será del 10 % anual nominal fija hasta el mes 48 (equivalente al
0,83% efectivo mensual), luego a partir del mes cuarenta y nueve, a contar desde el
inicio del período de reembolso, la tasa de interés aplicable al Crédito será variable, siendo determinada
por el acreedor en base a la variación que haya experimentado, desde el 10 de octubre de 2017, el
“Coeficiente de Variación Salarial” (C.V.S) que publica el I.N.D.E.C. Los ajustes de tasa serán
aplicados por trimestre calendario, los días 10 de los meses de enero, abril, julio y octubre de casa año.
“La tasa tope”: la tasa de interés resultante del sistema de ajuste del presente crédito no podrá
exceder el 15% nominal anual)” (letra hipotecaria escritural de fs. 82 –anexo interés- e hipoteca,
cláusula III.3); 3) el interés punitorio equivale al 50% del interés compensatorio no pudiendo superar la
tasa de interés punitorio máxima que fije el BCRA; 3) la tasa de interés efectiva anual 10% variable a
partir del mes 49 (cfr. Condiciones del préstamo que surgen de la letra hipotecaria escritural de fs. 82/83);
4) la forma de amortización cantidad de pagos a realizar y su periodicidad: la cancelación del crédito se
realizará mediante el “sistema francés”, por mes vencido, en 240 cuotas (20 años), a contarse desde el
inicio del plazo de reembolso, esto es el 7/7/14 (cfr. cláusula III. 1 escritura hipotecaria, fs. 91), siendo
el importe de la cuota inicial de $ 4.008,52 (cuatro mil ocho pesos con cincuenta y dos
ctvos.) (cfr. fs. 91 vta.); 5) los gastos extras y adicionales si los hubiere: los intereses pactados no
incluyen el IVA sobre intereses que son a cargo del deudor; el seguro de vida ha sido contratado aparte con
BHN Vida SA en beneficio del acreedor y su costo se abonará junto con las cuotas del préstamo, el tomador
del crédito contrata en la misma compañía un seguro de  incendio y otros daños materiales cuyo costo es a
cargo del tomador y su pago se realiza juntamente con la cuota del reembolso del préstamo; comisión: el
crédito devengará una comisión de administración equivalente al 2% (dos por ciento) del monto de la cuota
que se compone de capital, interés, IVA s/ interés, valor de la prima de seguro de vida y de incendio (cfr.
cláusula III.6 de la hipoteca, fs. 93vta.); 6) costo financiero total: resulta equivalente al 13,07% (trece
con cero siete por ciento) efectivo anual incluyendo los intereses de la cláusula III.3 y los conceptos
referidos en las cláusulas III. 6 y III.10 (cfr. cláusula III.7 de la escritura hipotecaria).
En conclusión: en la ejecución de una letra hipotecaria escritural el cumplimiento de los requisitos legales
exigidos por el art. 36 de la ley de protección del consumidor 24.240 podrá resultar de las constancias y
documentación requeridas por la legislación especial (ley 24.441 y dec./regl. 780/95 T.O. dec. 1389/98).
Empero y a los fines de comprobar el cumplimiento del “test del art. 36 L.D.C.” ese título causal
integrado (conforme los
presupuestos legales) es susceptible de completarse con el negocio jurídico subyacente (contrato de préstamo
hipotecario y documentación adicional). Como quedó sentado en los párrafos precedentes, el título complejo
así conformado cumple con los requisitos previstos en el art. 36 de la LDC, por lo que propiciaré al acuerdo
la confirmación de la sentencia recurrida, con costas a la ejecutada, apelada vencida (art. 556 CPC)
difiriendo la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 del Dec./Ley 8904/77).
Así lo voto.
A la misma cuestión, los Señores Jueces Doctores Longobardi y Peralta Reyes, por iguales argumentos votaron
en sentido análogo. 
A LA SEGUNDA CUESTIÓN, el Señor Juez Doctor Galdós, dijo:
Atento a lo acordado al tratar la cuestión anterior, demás fundamentos del Acuerdo, citas legales, doctrina
y jurisprudencia referenciada y lo dispuesto por los arts. 266, 267 y concs. del CPCC, se resuelve: confirmar
la sentencia recurrida. Imponer las costas a la ejecutada, apelada vencida (art. 556 CPC). Diferir la
regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 del Dec./Ley 8904/77).
Así lo voto.
A la misma cuestión, los Señores Jueces Doctores Longobardi y Peralta Reyes, por idénticos fundamentos
votaron en el mismo sentido. 
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
- S E N T E N C I A -
Azul, 26 de Abril de 2017.-
AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás  fundamentos del Acuerdo,
citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266, 267 y concs. del
C.P.C.C., SE RESUELVE: confirmar la sentencia recurrida. Imponer las costas a la ejecutada, apelada vencida
(art. 556 CPC).
Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 del Dec./Ley
8904/77). Regístrese. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.


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